رای دادگاه درباره ملاک تعدی و تفریط در عین مستاجره (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۱۲۴۳)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۱۲۴۳
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۹/۲۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	ملاک تعدی و تفریط در عین مستاجره
قاضی	متولی نورزاد حسن فضلی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره ملاک تعدی و تفریط در عین مستاجره: اگر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، جهت جلوگیری از تخریب ملک و تحکیم آن و در اجرای طرح زیباسازی با هماهنگی شهرداری، تغییراتی در عین مستاجره ایجاد شود، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی اصلی آقای ک. ح.ن. با وکالت اقای ع. الف. وخانم ن. غ.ق. بطرفیت آقایان وخانمها ۱- م.ت. الف.۲- م. ص.ز. ۳- م. ص.ز. با وکالت آقای ع. م. ۴- م. م. ۵- الف. ک.م. ۶- ع.الف. آ. م. ۷- ز. ک.م. ۸- ز. ک.م. ۹- ب. ک.م. ۱۰- ط. ک.م. با وکالت آقای خ. م. زاده ۱۱- م. ص.ز. با وکالت آقای ع. م. بخواسته صدور حکم بر فسخ قرار داد اجاره موضوع سند اجاره نامه پیوستی وصدور حکم تخلیه عین مستاجره به پلاک ثبتی ...بخش ۸ تهران بازار چ. معروف به سرای م. الف. به پلاک شهرداری ۱۶و۱۶/۱ با احتساب خسارات دادرسی ودعوی تقابل وآقایان ۱- م. م.خ. ۲- الف. ک.م. ۳- ع.الف. آ.م.خ. ۴- ز. ۵- ب. ۶- ط. همگی ک.م. فرزند ش. ق. ک.م. خواه با وکالت اقای خ. م. زاده بطرفیت اقایان وخانمها ۱- ک. ح.ن. وکالت آقای ع. الف. وخانم ن. غ.۲- م.ت. الف.الف. ۳- م. ۴- م. ۵- الف. همگی ص.ز. بخواسته الزام خوانده ردیف یکم به تنظیم سند اجاره رسمی نسبت به سه سهم وهفت هشتم یک سهم از ۴۵ سهم تمامی پلاک فوق الذکر که مخلص پرونده اینکه خواهان دعوای اصلی با مالک بودن سه سهم وهفت هشتم یک سهم از ۴۵ سهم مدعی تخلف مستاجر از جهت تغییر شغل کاروانسرا وانباداری به پوشاک وتعدی از طریق باز کردن درب ورودی به خیابان دیگر هم شده است وخواهان دعوای تقابل ضمن رد دعوای اصلی در خواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره را نموده است دادگاه پس از ملاحظه دادخواست ها ولوایح واستماع اظهارات طرفین وبر گزاری جلسات دادرسی با احراز مالکیت موجردر وجود رابطه استیجاری طرفین ونهایتا در جهت احراز موضوع قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر ونظریه کارشناسی مورد اعتراض غیر موجه ومدلل وکیل خواهان دعوای اصلی واقع شده است دادگاه به لحاظ اینکه اقدامات صورت گرفته از سوی خواندگان دعوای اصلی جهت جلوگیری از تخریب ساختمان کاروانسرا وپیشگیری از عواقب وتبعات سوءبعدی وبا هماهنگی شهرداری وسازمان میراث فرهنگی صورت گرفته وتغییر شغل صورت گرفته هم به لحاظ اینکه موضوع شغل سابق منتفی شده وادامه آن به ضرر مستاجرین بودووفق عرف نسبت به تغییر شغل اقدام نموده واز طرفی این تغییر شغل موجب خلل در حقوق موجر نبوده بلکه موجب تعرض در اموال وحقوق مشار الیه دانسته در نتیجه دادگاه ضمن صدور حکم به رد دعواخواهان اصلی وبا پذیرش دعوی تقابل مستندابه مواد ۱۹۴و۱۹۷و۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی وماده ۱۹قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ با احراز توجه دعوی نسبت به خواندگان ردیف ۲الی آخر حکم به محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی وتنظیم سند اجاره به پرداخت ۳سهم وهفت هشتم یک سهم از ۴۵ سهم از پلاک فوق الذکر نام خواهانها در شغل فروش پوشاک با اجاره ماهیانه مبلغ هشتصدو نود ریال صادر واعلام می دارد رای صادره حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد .

رئیس شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران-حسن فضلی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ک. ح.ن. باوکالت آقای ع. الف. وخانم ن. غ بطرفیت آقایان وخانمها:۱- م.ت. الف.الف. ۲- الف. ص.ز. ۳- م. ص.ز. ۴- م. ص.ز. ۵- م. م.خ. ۶- الف. ک.م. ۷- ع.الف. الف.م. ۸- ز. ک.م. ۹- ز. ک.م. ۱۰ - ب. ک.م. ۱۱- ط. ک.م. ۱۲- ق. ک. نسبت به دادنامه شماره۲۱۴ مورخ۹۴/۳/۳۰ صادره ازشعبه۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران وهمچنین تجدیدنظرخواهی آقایان وخانمها:۱- م. م.خ. ۲- الف. ک.م. ۳- ع.الف. آ. م.خ. ۴- ز. ک.م. ۵- ب. ک.م. ۶- ط. ک.م. ۷- ق. ک.م. باوکالت آقای خ.م. ز. نسبت به دادنامه فوق الاشاره که براساس دادنامه موصوف درمورد دعوای آقای ک. ح.ن.( دعوای اصلی) به خواسته فسخ قراردادهای اجاره مستنددعوا وتخلیه بلحاظ تعدی وتفریط وتغییرشغل وانتقال به غیرحکم به رد دعوا صادرگردیده و دعوای خواهانهای تقابل بخواسته تنظیم سندرسمی اجاره وارد دانسته وحکم به محکومیت آقای ک. ح.ن. به تنظیم سندرسمی اجاره صادرگردیده است دادگاه بابررسی محتویات ومستندات پرونده ومطالعه لوایح ابرازی ازناحیه طرفین ، تجدیدنظرخواهی راواردنمیداند زیرا برابرمندرجات دادخواست اقامه شده ازسوی وکلای خواهان اصلی ورونوشت سندمالکیت ومتن اسناداجاره پیوست دادخواست ، آقای ک. ح.ن منحصرا مالک سه وهفت هشتم سهم ازکل ۴۵ سهم پلاک ثبتی موردترافع به صورت مشاع مالک میباشدکه حسب ادعا درتصرف استیجاری خواندگان ردیف ۱لغایت۴ دادخواست اصلی میباشد قرارداردازطرف دیگردراسناداجاره یادشده که به صورت رسمی بین مورث خواهان اصلی به نام ع.ح.ن. بامورث خواهانهای تقابل ش. ک.م. تنظیم گردیده حق انتقال عین مستاجره( مغازه ها ، انبارها وغرفه های داخل سرای م. الف.)به غیربه صورت جزءجزءداده شده وانتقال یک باب دکان یادشده ازسوی مستاجریاقائم مقامان وی به دیگری ناشی ازحق واگذاری تفویض شده ازناحیه مورث خواهان اصلی به مورث خواهانهای تقابل میباشدازاین رودراین خصوص تخلفی صورت نگرفته است وازسوی دیگر باتوجه به مدافعات وکلای خواندگان دعوای اصلی وخواهانهای تقابل ونیزگزارش هیات کارشناسان منتخب دادگاه محترم نخستین، اقدامات انجام شده از سوی خواندگان دعوی، جهت جلوگیری از تخریب ساختمان قدیمی کاروانسرا و تحکیم آن وپیشگیری ازتبعات سوء بعدی آن دراجرای یک پروژه زیباسازی محل مورد اجاره با هماهنگی شهرداری تهران وشهرداری منطقه وسازمان میراث فرهنگی به هزینه سازمانهای یادشده با کسبه محل وبدون دخالت شخص آنان درنحوه اجرای طرح صورت گرفته که اقدامات انجام شده توسط نهادهای حاکمیتی منصرف از تعدی و تفریط موضوع بند ۸ ماده۱۴ قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال ۱۳۵۶میباشد وبالاخره درمورد ادعای تغییر شغل ازانبارداری و سرایداری به پوشاک قطع نظر از آنچه در دادنامه تجدیدنظرخواسته مستدلا بیان گردیده است. نظربه اینکه درسند اجاره شغل مستاجرکل سرایداری وانبارداری کل سرای مورد اجاره بالغ بر۸۰ مغازه وغرفه و سرای است تعیین گردیده اما باتوجه به اختیارمستاجر کل وجانشینان وی به واگذاری جزءجزء آن به غیر بدان معنی نیست که مستاجران بعدی نیز همگی به شغل انبارداری وسرایداری اشتغال داشته باشدکه در وضعیت کنونی غیر متعارف هم میباشد. لذا دراین مورد نیزتخلفی احراز نمیگردد. بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته درخصوص دعوای اصلی صحیحا صادرگردیده مغایرتی با مقررات قانونی نداشته و مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی تایید میگردد. درمورد تجدیدنظرخواهی ازحیث صدورحکم به تنظیم سندرسمی اجاره ، نظربه اینکه خواهانهای دعوای مذکور(دعوای تقابل )همگی ورثه مرحوم ش. ک. متعلق مستاجرکل بوده و این امر مورد تایید خواهانهای اصلی نیز میباشد و در نتیجه باتوجه به ماهیت لزوم عقد اجاره رابطه استیجاری سابق با توجه به تصدیق آن ازناحیه وکلای خواهان اصلی برقراراست .نظربه اینکه اسناد اجاره مستنددعوی شغل مستاجرکل سرایداری و انبارداری ذکرشده و از سوی وکیل دعوای تقابل اسناد و مدارک رسمی در مورد سابقه انبارداری ش. ک.م. در سرای میرزا الف. ارائه گردیده است . نظربه اینکه برابر پروانه کسب شماره ۳۵۸۶مورخ ۸۶/۷/۹ صادره از اتحادیه صنف دارندگان انبارهای کالاهای تجاری که به نام آقای م. م.خ. یکی از خواهانهای تقابل صادرگردیده به عنوان انبارداری در سرای م.الف. که اعتبار آن تاپایان سال ۱۳۹۹میباشد و اتحادیه مذکور برابر شماره ۲۱/۰۰۵/۳۴۷۷ مورخ ۹۴/۴/۱ که برای شعبه ۸ دادگاه عمومی تهران ارسال نموده و اعتبار پروانه یادشده و مدت آن را تایید کرده است لذا با توجه به درخواست وکیل خواهانهای تقابل به تصحیح دادنامه تجدیدنظرخواسته مستندا به ماده ۳۰۹ قانون آئین دادسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته با تصریح به اینکه تنظیم سندرسمی اجاره می بایست به نام ورثه مرحوم ش. ک.م. باشرایط مذکور در اسناد اجاره یاد شده و شرایط کلی قراردادها تنظیم شود تایید میگردد. این رای قطعی است.

شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - محمد متولی