رای دادگاه درباره نقش سند رسمی در انتقال سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۴۴۸)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۴۴۸
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۴/۱۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	نقش سند رسمی در انتقال سرقفلی
قاضی	نورزاد نبوی لاریمی میردیلمی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره نقش سند رسمی در انتقال سرقفلی: در صورتی که مستاجر محل کسب حق انتقال به غیر را داشته و یا از دادگاه اجازه تحصیل کرده باشد، تنها به موجب سند رسمی می تواند آن را به غیر واگذار کند؛ در غیراینصورت انتقال از نفوذ حقوقی برخوردار نیست لیکن انتقال سرقفلی به اعتبار رضایت مالک بدون تنظیم سند رسمی نیز معتبر است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ح. ک. بوکالت از آقای م. ج.پ. فرزند ح. بطرفیت ۱- موقوفه مسجد و مدرسه .... به تولیت آقای س.د. ک. ۲- م. ن.و. ۳- م. ن.و. ۴- م. ن.و. فرزندان م. بخواسته اعتراض ثالث و تقاضای فسخ رأی دادنامه صادره از آن شعبه به شماره ۸۹۰۹۹۷۰۲۲۶۸۰۰۵۷۰ مورخ ۱۳۸۹/۶/۳۱ و تنفیذ واگذاری سرقفلی مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده امر به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است صرفنظر از اینکه خواهان اعلام می دارد بموجب دو فقره مبایعه نامه در تاریخ ۱۳۸۶/۷/۱۸ حق سرقفلی دو باب مغازه موقوفه را از خواندگان ردیفهای سوم الی آخر خریداری و قسمت اعظم از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده و از سویی موافقت متولی موقوفه را کسب نموده است (البته موافقت مشروط متولی موقوفه) چه آنکه حسب مرقومه تنظیمی منتسب به متولی (به تاریخ ۱۳۸۷/۶/۲۴)عینا چنین آمده است … چنانچه طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه .... تهران عمل گردد و موافقت خود را اعلام می دارد که از معنا و مفهوم تحریریه فوق چنین مستفاد می گردد که جلب رضایت اداره اوقاف که متضمن پرداخت پذیره انتقال و ایضا ایداع حقوق قانونی موقوفه می باشد امری لازم و ضروری بر شمرده شده است که متأسفانه تاکنون در پرونده امر ادله و مستندی که حکایت از رعایت مراتب فوق باشد در پرونده امر ملاحظه و مشاهده نمی گردد لیکن از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستأجره از سوی مستأجر کل به مستأجر جدید مستلزم تنظیم سندرسمی ( یعنی سند صلح حقوق است) … حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود (مستفاد از تبصره ۲ از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ) لهذا توجها به اینکه مستندات ابرازی خواهان معترض ثالث منصرف از موضوع قانون اخیرالبیان می باشد لذا دادگاه دعوی مشارالیه را مطابق با موازین تشخیص نداده در نتیجه به رد آن اظهارنظر می نماید.رای صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر می باشد.

رئیس شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران - میردیلمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

آقای م. ج.پ. با وکالت آقای ح. ک. به طرفیت ۱- موقوفه مسجد و مدرسه .... ۲- آقای م. ن.و. ۳- آقای م. ن.و. ۴- آقای م... ن.و. نسبت به دادنامه شماره ۵۵۳ مورخ ۱۳۹۳/۶/۳۱ شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظر خواهی کرده است براساس دادنامه موصوف در مورد دعوای تجدیدنظر خواه با خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره ۵۷۰ مورخ ۱۳۸۹/۶/۳۱ شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران متضمن صدور حکم به تائید فسخ و رفع اثر از اسناد اجاره به شماره های ... مورخ ۱۳۸۶/۶/۵ و ۷۴۹۳ مورخ ۱۳۸۳/۶/۲۴ موضوع شش دانگ دو باب مغازه به پلاک های ... از بخش ... تهران ملکی موقوفه مسجد و مدرسه .... و محکومیت تجدیدنظر خواندگان و ردیف دوم الی چهارم به تخلیه و تحویل مغازه ها به موجر از بابت تخلف از شروط قراردادی و قانونی ( تعدی و تفریط در عین مستاجره ) اجمالا با این استدلال که از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره از سوی مستاجر کل به مستاجر جدید مستلزم تنظیم سند رسمی ( یعنی سند صلح حقوق است ) و حق کسب و پیشه ، تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود ( مستفاد از تبصره ۲ از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶) و با توجه به اینکه مستندات ابرازی خواهان ( تجدیدنظر خواه ) منصرف از قانون اخیر البیان می باشد از این رو دعوا مطابق با موازین قانونی تشخیص نداده و حکم به رد آن صادر گردیده است . دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین نظر به اینکه ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره و یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری که به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون دانسته است و نامبرده را مستاجر می داند بنابراین مستاجر جدید محل کسب ، قانونا مستحقق سرقفلی است و عدم تنظیم سند رسمی اجاره و انتقال سرقفلی نافی حقوق مستاجر نمی باشد نظر به اینکه تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون یاد شده صرفا ناظر به ماده ۱۹ و در محدوده این ماده کاربرد دارد و به سایر مواد تسری نمی یابد به بیان دیگر اگر مستاجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر باشد تنها به موجب سند رسمی می تواند منافع و سرقفلی ناشی از آن را به غیر واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه اجازه تحصیل کرده باشد برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند و در صورت عدم رعایت تشریفات مذکور ، انتقال از جهت تعلق سرقفلی به مستاجر جدید از نفوذ حقوقی برخوردار نمی باشد در غیر موارد مذکور در ماده ۱۹ مانند موضوع پرونده کنونی که انتقال به اعتبار رضایت مالک انجام شده تبصره ۲ ماده ۱۹ حاکمیت ندارد و عدم تنظیم سند رسمی از موجبات انتقال سرقفلی به مستاجر جدیدنمی باشد . نظر به اینکه متولی موقوفه مدرسه و مسجد ... در هامش درخواست مورخ ۱۳۸۷/۶/۳ تجدیدنظرخواه ( مستاجر جدید) رضایت خو د را با واگذاری سرقفلی دو باب مغازه مورد ترافع از مستاجرین ( تجدیدنظر خواندگان ردیف دوم الی چهارم ) طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه ...تهران به وی اعلام کرده است و تجدیدنظر خواه التزام و پایبندی خود به رعایت مقررات قانونی و ضوابط مرجع مذکور اعلام کرده است بنابراین قرارداد مربوط به واگذاری سرقفلی ملک موردترافع از ناحیه مستاجرین سابق به تجدیدنظر خواه دارای نفوذ حقوقی بوده و ناقل قانونی محسوب می شود نظر به اینکه تجدیدنظرخواه در جریان دادرسی منتهی به صدور دادنامه معترض عنه که نهایتا منجر به صدور حکم تخلیه گردیده مداخله نداشته و حکم مذکور به حقوق معترض ثالث خلل وارد می سازد از این رو تجدیدنظر خواهی وارد تشخیص داده می شودو به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض می گردد آنگاه به استناد ماده ۴۲۵ قانون مرقوم دادنامه معترض عنه الغاء می گردد . همچنین در مورد دعوای معترض ثالث برخود تنفیذ واگذاری سرقفلی با توجه به اینکه دعوای اعتراض ثالث از طرق فوق العاده رسیدگی است و دادگاه صرفا در محدوده دادنامه مورداعتراض و اینکه به حقوق معترض ثالث خلل وارد می کند یا خیر ؟ حق رسیدگی دارد لذا خواسته های دیگر و همچنین دعاوی طاری قابل استماع در این مرحله از رسیدگی نسبت به همین جهت قرار رد دعوا صادر می گردد . این رای قطعی است.

شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - سید صادق نبوی لاریمی