رای دادگاه درباره ۱- محدوده قائم مقامی خریدار ملک۲- اثر انتقال موضوع قرارداد مشارکت در ساخت (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۰۰۰۳)

شماره دادنامه	۹۵۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۰۰۰۳
تاریخ دادنامه	۱۳۹۵/۰۱/۱۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	۱- محدوده قائم مقامی خریدار ملک۲- اثر انتقال موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
قاضی	اسدی تیله نوئی متولی مجرد

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره ۱- محدوده قائم مقامی خریدار ملک۲- اثر انتقال موضوع قرارداد مشارکت در ساخت: ۱- تعهدات قراردادی خصوصی، با انتقال مالکیت مال غیر منقول موضوع قرارداد، به خریداران جدید که هیچ اطلاعی از آن تعهدات نداشته اند، منتقل نمی شود؛ زیرا قائم مقامی ناظر به عین ملک بوده و موجب انتقال تعهدات شخصی وحقوق دینی به دیگران، بدون رضایت و امضاء آنان، نمی شود. ۲- در صورتی که پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، کارفرما ملک موضوع قرارداد را به دیگران منتقل کند، این انتقال سبب عقیم شدن قرارداد خصوصی شده و وی ملزم به جبران خسارات ناشی از نقض قرارداد به طرف مقابل می شود.

رأی دادگاه بدوی

دادگاه با عنایت به محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام و بشرح ذیل مبادرت به انشاء رای می نماید.رای دادگاه در خصوص دعوی خواهانها با وکالت اقای س. م. بطرفیت آقایان ۱- گ.الف. ر. ۲- الف. م.گ. ۳- غ. خ. بخواسته الزام خواندگان به ایفاء تعهد مبنی بر تحویل ملک تحت پلاک ثبتی ۱۲۱/۳۳۸۳ اصلی از بخش ۱۱ تهران موضوع قرارداد مشارکت درساخت شماره ۱۰۰-۱۳۸۹/۴/۸ ؛ بدین توضیح که طی قرارداد مشارکت در ساخت که توسط خواهانها به عنوان پیمانکار با خوانده ردیف اول آقای گ.الف. ر. بشماره ۱۰۰-۱۳۸۹/۴/۸ منعقد میگردد وخوانده ردیف اول پلاک ثبتی را بدون اطلاع خواهانها به خواندگان ردیف دوم و سوم طی سند رسمی شماره ۱۵۷۹۲۸-۹۱/۴/۷در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۱۷۲ تهران منتقل می نماید وخوانده ردیف اول ، با وجود ابلاغ قانونی درشعبه حاضر نشده وخواندگان ردیف دوم و سوم اظهار داشته اند که اطلاعی ازوجود قرارداد و مشارکت فروشنده با خواهانها نداشته ودعوی متوجه آنها نمی باشد دادگاه توجها باینکه اگرچه خوانده ردیف اول می بایست در موقع انتقال ملک به خواندگان دیگر ازوجود تنظیم قرارداد مشارکت با خواهان اطلاع می داد و عدم اطلاع خریداران موجب سلب تعهد آنها به عنوان قائم مقام مالک قبلی (خوانده ردیف اول ) نمی شود وخوانده ردیف اول نیز دلیلی بر اسقاط تعهد و یا انحلال قرارداد ارائه ننموده است لذا دادگاه مستندا به ماده ۱۰ و ۱۹۰و۲۱۹و۲۲۳و۲۳۱ قانون مدنی و۵۱۹و۱۹۸ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به الزام خواندگان به ایفاء تعهد مبنی بر تحویل پلاک ثبتی ۱۲۱/۳۳۸۳ اصلی از بخش ۱۱ تهران جهت احداث بنا وفق قرارداد مشارکت با احتساب خسارات دادرسی اعم از ابطال تمبر وحق الوکاله وکیل درحق خواهان محکوم مینماید رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول غیابی وظرف ۲۰روزاز تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه ونسبت به خواندگان دیگرحضوری و ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظردر محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی تهران- مرتضی مجرد رأی دادگاه بدویدر خصوص واخواهی آقای گ.الف. ر. با وکالت آقای م. میناوند بطرفیت واخواندگان آقااین ۱- ب. ۲- ر. هردو پ. با وکالت آقای س. م. نسبت به دادنامه شماره ۳۷۸-۹۴/۵/۳ صادره از این شعبه ،نظر باینکه واخواه و وکیل ایشان ادنی دلیلی که موجب فسخ دادنامه غیابی را ایجاب نماید ارائه ننموده اند لذا دادگاه مستندا به مواد ۳۰۶و۳۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد واخواهی حکم به تایید و ابرام دادنامه مزبور صادر و اعلام می دارد رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان می باشد.

رئیس شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی تهران- مرتضی مجرد رأی دادگاه تجدیدنظر استانتجدیدنظر خواهی آقای الف. گودرزی و غ. خ. با وکالت آقای س. ح. بطرفیت آقای ب. و ر. پ. نسبت به دادنامه ۹۴۰۳۷۸-۹۴/۵/۳ شعبه۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن با این استدلال که عدم اطلاع خریداران از مشارکت در ساخت دیگران موجب سلب تعهد آنها به عنوان قائم مقامی از متعهد سابق ( مالک قبل ) نمی باشد و النهایت حکم به محکومیت مشارالیهم به ایفای قرارداد و تحویل ثبتی ۱۲۱/۳۳۸۳ بخش ۱۱ تهران جهت احداث بنا وفق مشارکت در حق تجدیدنظرخواندگان صادر گردیده ایضا تجدیدنظرخواهی آقای گ.الف. ر. با وکالت آقای مهدی میناوند بطرفیت تجدیدنظرخواندگان نسبت به دادنامه ۹۴۰۷۲۶-۹۴/۸/۱۲ شعبه ۲۱۶ که به موجب آن واخواهی مشارالیه از دادنامه غیابی ۹۴۰۳۷۸-۹۴/۵/۳ همان دادگاه متضمن صدور حکم محکومیت به ایفای تعهد قراردادی و تحویل پلاک موصوف جهت احداث بنا به همراه دیگر تجدیدنظرخواهانها مردود و رای غیابی تائید گردیده است مالا موجه و موثر بوده دادنامه تجدیدنظرخواسته از حیث مبانی شکلی در رسیدگی و مقررات قانونی با ایراداتی جدی مواجه و قابلیت تائید ندارد الزام اشخاص اصولا ناشی از عقود قراردادها مواد ۱۸۳ به بعد از قانون مدنی و باب دوم از آن کتاب میسر است اصل بر عدم قائم مقامی است و موضوع قائم مقامی در عقود خصوصی یک استثناء است که مستلزم اثبات است تعهدات و قراردادی خصوصی با انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریداران جدید که هیچ اطلاعی از آن ندارند منتقل نمی شود ، قائم مقامی ناظر به عین ملک و در انتقال تعهدات شخصی وحقوق دینی به دیگران بدون رضایت و امضاء آنان اساسا قابل تصور نمی باشد یقینا در یک تعهد سه جانبه الزام منتقل الیه معنا و مفهوم دارد بین انتقال قرارداد با انتقال موضوع قرارداد تفاوت بسیار است ، این توافقات حسب اصل نسبی بودن قراردادها جز لحوق انتقالات نمی باشند تا با فروش به دیگری منتقل گردند قائم مقامی قهری ، قانون و اختیاری بوده و مستلزم دو امر است حکم قانون و توافق خصوصی در ما نحن فیه هیچ یک از این موارد مطرح نگردیده بلکه در دادنامه هم بر بی اطلاعی خریداران بر وجود قرارداد خصوصی تصریح گردیده مع الوصف محکومیت حاصل گردیده است کارفرما با فروش و انتقال ملک انجام یک قرارداد خصوصی را عقیم ساخته و در اجرای مقررات ماده ۲۲۱ قانون مدنی مسئول است لیکن مسئولیت قابل تسری خریداران ندانسته و محکومیت تکلیف مالایطاق است از این رو تجدیدنظرخواهی آقای س. ح. وارد تشخیص مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته در خصوص دعوی خواهانهای نخستین بلحاظ عدم توجه دعوی وجود رابطه قراردادی با تجدیدنظرخواهانهای مذکور مستندا به ماده ۲ و ۸۴ ناظر به ۸۹ از قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر ایضا در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای گ.الف. ر. توجها به دادنامه ۹۳۰۶۱۶-۹۳/۷/۱۲ شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی و دادنامه ۹۱۴۲۷-۹۱/۵/۱۴ موضوع مطالبه خسارات ماده ۷ خسارات انجام فسخ و بی اعتباری قرارداد و نیز موضوع حاکمیت داور مرضی الطرفین که هر دو دادنامه از همین شعبه صادر و هر یک واجد آثار حقوقی متفاوت و متغایر هستند و توجها به انتقال همین مال به سایرین که عملا اجرای تعهد را غیر ممکن ساخته ( ملک متعلق حق دیگران قرار گرفته ) صدور حکم در ماهیت بدون بررسی نتیجه اراء مذکور ، قطعیت یا نقض آن فاقد جایگاه قانون بوده از این رو با قبول تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته مستندا به قوانین فوق الاشاره در خصوص خواسته خواهان نخستین نسبت به مشارالیه نیز به کیفیت مطروحه و در این مرحله از دادرسی قرار در دعوی صادر میگردد این رای قطعی است.

شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار

عبدالعلی اسدی تیله نویی - محمد متولی

فهرست

دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان

نقد رأی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی آقای الف. گودرزی و غ. خ. با وکالت آقای س. ح. بطرفیت آقای ب. و ر. پ. نسبت به دادنامه ۹۴۰۳۷۸-۹۴/۵/۳ شعبه۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن با این استدلال که عدم اطلاع خریداران از مشارکت در ساخت دیگران موجب سلب تعهد آنها به عنوان قائم مقامی از متعهد سابق ( مالک قبل ) نمی باشد و النهایت حکم به محکومیت مشارالیهم به ایفای قرارداد و تحویل ثبتی ۱۲۱/۳۳۸۳ بخش ۱۱ تهران جهت احداث بنا وفق مشارکت در حق تجدیدنظرخواندگان صادر گردیده ایضا تجدیدنظرخواهی آقای گ.الف. ر. با وکالت آقای مهدی میناوند بطرفیت تجدیدنظرخواندگان نسبت به دادنامه ۹۴۰۷۲۶-۹۴/۸/۱۲ شعبه ۲۱۶ که به موجب آن واخواهی مشارالیه از دادنامه غیابی ۹۴۰۳۷۸-۹۴/۵/۳ همان دادگاه متضمن صدور حکم محکومیت به ایفای تعهد قراردادی و تحویل پلاک موصوف جهت احداث بنا به همراه دیگر تجدیدنظرخواهانها مردود و رای غیابی تائید گردیده است مالا موجه و موثر بوده دادنامه تجدیدنظرخواسته از حیث مبانی شکلی در رسیدگی و مقررات قانونی با ایراداتی جدی مواجه و قابلیت تائید ندارد الزام اشخاص اصولا ناشی از عقود قراردادها مواد ۱۸۳ به بعد از قانون مدنی و باب دوم از آن کتاب میسر است اصل بر عدم قائم مقامی است و موضوع قائم مقامی در عقود خصوصی یک استثناء است که مستلزم اثبات است تعهدات و قراردادی خصوصی با انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریداران جدید که هیچ اطلاعی از آن ندارند منتقل نمی شود ، قائم مقامی ناظر به عین ملک و در انتقال تعهدات شخصی وحقوق دینی به دیگران بدون رضایت و امضاء آنان اساسا قابل تصور نمی باشد یقینا در یک تعهد سه جانبه الزام منتقل الیه معنا و مفهوم دارد بین انتقال قرارداد با انتقال موضوع قرارداد تفاوت بسیار است ، این توافقات حسب اصل نسبی بودن قراردادها جز لحوق انتقالات نمی باشند تا با فروش به دیگری منتقل گردند قائم مقامی قهری ، قانون و اختیاری بوده و مستلزم دو امر است حکم قانون و توافق خصوصی در ما نحن فیه هیچ یک از این موارد مطرح نگردیده بلکه در دادنامه هم بر بی اطلاعی خریداران بر وجود قرارداد خصوصی تصریح گردیده مع الوصف محکومیت حاصل گردیده است کارفرما با فروش و انتقال ملک انجام یک قرارداد خصوصی را عقیم ساخته و در اجرای مقررات ماده ۲۲۱ قانون مدنی مسئول است لیکن مسئولیت قابل تسری خریداران ندانسته و محکومیت تکلیف مالایطاق است از این رو تجدیدنظرخواهی آقای س. ح. وارد تشخیص مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته در خصوص دعوی خواهانهای نخستین بلحاظ عدم توجه دعوی وجود رابطه قراردادی با تجدیدنظرخواهانهای مذکور مستندا به ماده ۲ و ۸۴ ناظر به ۸۹ از قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر ایضا در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای گ.الف. ر. توجها به دادنامه ۹۳۰۶۱۶-۹۳/۷/۱۲ شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی و دادنامه ۹۱۴۲۷-۹۱/۵/۱۴ موضوع مطالبه خسارات ماده ۷ خسارات انجام فسخ و بی اعتباری قرارداد و نیز موضوع حاکمیت داور مرضی الطرفین که هر دو دادنامه از همین شعبه صادر و هر یک واجد آثار حقوقی متفاوت و متغایر هستند و توجها به انتقال همین مال به سایرین که عملا اجرای تعهد را غیر ممکن ساخته ( ملک متعلق حق دیگران قرار گرفته ) صدور حکم در ماهیت بدون بررسی نتیجه اراء مذکور ، قطعیت یا نقض آن فاقد جایگاه قانون بوده از این رو با قبول تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته مستندا به قوانین فوق الاشاره در خصوص خواسته خواهان نخستین نسبت به مشارالیه نیز به کیفیت مطروحه و در این مرحله از دادرسی قرار در دعوی صادر میگردد این رای قطعی است.

شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار

عبدالعلی اسدی تیله نویی - محمد متولی