رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۵۰۰۱۷۸
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۶/۱۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۲۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد
قاضی	رحمت الله سعیدی علی خوشوقتی

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد: در عقد اجاره می توان مبلغ معینی را به عنوان اجرت المثل ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره تعیین کرد. در اینصورت با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت، موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت المثل بر مبنای شرط مذکور است.

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ خانم ل. الف.الف. به وکالت خانم ر. الف.الف. دادخواستی به طرفیت خانم ب.س. ک.ی. و آقای ک. م. به خواسته ۱- صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره ۲- مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره به محاکم عمومی نیشابور تسلیم کرده و توضیح داده به موجب اجاره نامه پیوست منافع یک باب منزل مسکونی از تاریخ ۱۳۹۲/۴/۱ الی ۱۳۹۳/۴/۱ از سوی موکل به خواندگان واگذار گردیده لیکن علیرغم انقضاء مدت اجاره نامبردگان از تخلیه ملک خودداری می نمایند از سوی دیگر به موجب بند ۱۰ – ۶ قرارداد مقرر گردیده است در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه و تحویل عین مستأجره در موعد مقرر می بایست روزانه مبلغ یک میلیون ریال به عنوان اجرت المثل تا زمان تخلیه به موجر بپردازد با وصف مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته استدعا می گردد رسیدگی به شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور محول شده و مرجع مرقوم پس از تکمیل دادخواست از حیث تمبر هزینه دادرسی طی دادنامه شماره ۰۰۱۸۶ – ۱۳۹۳/۱۲/۲ در خصوص خواسته خواهان مبنی بر تخلیه مورد اجاره قرار عدم صلاحیت به صلاحیت شورای حل اختلاف شهرستان نیشابور صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده و در خصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر مطالبه اجرت المثل طرفین را دعوت به رسیدگی نموده است در جلسه مورخ ۱۳۹۴/۱/۲۲ وکیل خواهان اظهار نموده خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است خوانده ردیف یک پاسخ داده من اجاره و تصرفات خودم در ملک خواهان را قبول دارم اما من فقط در زیرزمین و همکف تصرف داشتم، ملک به صورت یک زیرزمین و دو طبقه است من ابتدا کل ساختمان را اجاره کردم اما بعد گفتم کل ساختمان مورد نیاز من نیست لذا آقای ک. م. توسط خواهان به عنوان مستأجر جدید در طبقه دوم آوردند آن ها شفاها به من گفتند وقتی آقای م. اجاره را دادند مبلغ را به شما می دهیم. اجاره آقای م. در چند روز بعد از قرارداد اضافه شد به همین دلیل چک های من که ابتدای قرارداد بود و بابت کل سه طبقه بود پاس شدند بعد گفتند اجاره طبقه دوم را از آقای م. می گیریم و به شما می دهیم اما در طول این مدت هیچ پولی به من ندادند در پایان قرارداد هم که جهت تخلیه قرارداد مراجعه کردیم گفتم پول من چه شده است گفتند آقای م. پول نداده است که به شما بدهیم از من خواستند باز هم اجاره را بدهم من قبول نکردم من بعد از اتمام قرارداد اجاره پولی پرداخت نکرده ام و هنوز هم در ملک تصرف دارم ایشان باید پولی را که من بابت طبقه دوم داده ام جزء اجاره این سال جدید حساب می کردند اما این کار را نکردند ضمن اینکه مطالب مربوط به اجاره آقای م. بعد از امضاء من به قرارداد اضافه شده وکیل خواهان در قبال مدافعات خوانده مذکور گفته آنچه خوانده دعوی مدعی است مربوط به ایام اجاره بوده است به هر دلیلی که بین طرفین بوده است خود خوانده توافق نموده و با چک های خود دین آقای م. را بابت یک طبقه خود پرداخته است در قرارداد هم قید شده است لذا اینکه ایشان بابت آقای م. پولی پرداخته است ارتباطی به موضوع خواسته ندارد آنچه موضوع خواسته است اجرت المثل ایام تصرف ایشان در طبقه های خود بعد از عقد اجاره است اما این مطلب که آقای م. اجاره ای به موکل نپرداخته و اجاره توسط خانم ک. پرداخت شده مورد قبول است و قرار بر این بود که ایشان مبلغ را از آقای م. وصول کند لذا اختلاف خواندگان با هم ارتباطی به موکل ندارد خوانده پاسخ داده قبول ندارم این مستأجر را من نیاورده ام که من بخواهم پولش را بدهم قرار ما این بود که خواهان خودش اجاره را از آقای م. بگیرد بعد به من بدهند مشارالیها در پاسخ سؤال دادگاه اگر شما آقای م. را نمی شناختید چرا چک اجاره را که بابت طبقه فوقانی بوده پاس کردید درحالیکه طبقه مذکور در تصرف آقای م. بوده چرا یک چک را از خواهان مسترد نکردید گفته علت این بود که ایشان چک را نمی دادند گفتند شما چک را پاس کنید ما پول را از آقای م. می گیریم و به شما می دهیم و در جواب سؤال دادگاه بر اینکه چرا پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکردید اظهار نموده من مبلغ ده میلیون تومان پول رهن دست ایشان داشتم. پول طبقه بالا را هم طلب داشتم اما ایشان وجه رهن را به من ندادند و چون پول رهن را آماده نکرده بود من تخلیه نکردم وکیل خواهان گفته اینکه پول رهن به خوانده مسترد نشده مورد قبل است اما ایشان اساسا قصد تخلیه نداشته به همین جهت تقاضای پول نکرده است و دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره ۰۰۶۰ – ۱۳۹۴/۱/۲۶ ا ج. ا چنین رأی داده شرط مورد استناد خواهان نه اجرت المثل و نه اجرت المسمی بلکه خسارت مورد توافق برای عدم اجرای تعهد تخلیه به موقع ملک می باشد و مبلغ مورد توافق برای تاریخی بعد از اتمام عقد اجاره به عنوان خسارت ناشی از تأخیر در اجرای تعهد تخلیه و به منظور ترغیب مستأجر به اجرای تعهد تعیین می گردد تعیین مبلغ به صورت ما به ازای هر روز تأخیر و نیز تصریح به این که مبلغ مذکور نافی تعهد تخلیه نیست مؤید همین معنی است با این وصف الزام خوانده ردیف اول به پرداخت چنین خسارتی موجه نمی نماید زیرا همانطور که در قرارداد اجاره مورد استناد خواهان قید شده و خوانده مذکور مدعی آن است نامبرده مبلغی را به عنوان پیش پرداخت قرارداد اجاره به خواهان پرداخته بوده است اجرای تعهد تخلیه توسط خوانده منوط به دریافت مبلغ پیش پرداخت بوده است و خوانده تا قبل از دریافت آن و یا سپرده شدن آن نزد مراجع قانونی تکلیفی به اجرای تعهد تخلیه نداشته است بنا به مراتب دادگاه خواهان را مستحق مبلغ مورد مطالبه ندانسته و حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید با ابلاغ دادنامه مذکور فرجام خواهی شده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و پس از وصول در دستور کار این شعبه قرار گرفته. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

با ملاحظه دادنامه فرجام خواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات خانم ر. الف.الف. به دادنامه شماره ۰۰۶۰ – ۱۳۹۴/۱/۱۶ شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور مبنی بر صدور حکم بر بی حقی نامبرده در مطالبه اجرت المثل مورد اجاره بعد از انقضاء مدت وارد و دادنامه معترض عنه دارای ایراد است زیرا ۱- ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳ و نیز ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۹ مرداد ۱۳۷۶ قراردادهای رسمی و عادی اجاره منعقده را تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون های فوق الذکر و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر دانسته ۲- ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر داشته عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و پس از انقضاء مدت اجاره موجر را مستحق مطالبه اجرت المثل دانسته ۳ - در بند ۱۰ – ۶ اجاره نامه مستند دعوی قید شده مستأجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستأجره را تخلیه نماید و چنانچه مورد اجاره را رأی تاریخ انقضاء تخلیه ننماید روزانه مبلغ ۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد بنا به مراتب شرط مذکور که با توافق طرفین برقرار شده شرطی قانونی و معتبر بوده که با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت اجاره موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت المثل مقرر بر مبنای شرط مذکور بوده و صدور حکم بر بی حقی خواهان با استدلالی که به عمل آمده موقعیت قانونی نداشته و ایجاب می نموده دادگاه با عنایت به شرط مذکور و با ملاحظه نتیجه رسیدگی پرونده شورای حل اختلاف در دعوی تخلیه مورد اجاره میزان سهم مستأجر مذکور از مورد اجاره مستند دعوی را تعیین و آنگاه تصمیم مقتضی اتخاذ می نمود بنا به مراتب دادنامه فرجام خواسته به لحاظ عدم توجه به قانون و محتویات پرونده و مدافعات به عمل آمده مخدوش تشخیص و مستندا به بند ۲ – ۳ و قسمت آخر بند ۵ ماده ۳۷۱ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض می شود و رسیدگی به استناد بند ج ماده ۴۰۱ قانون مرقوم شعبه دیگر دادگاه عمومی نیشابور ارجاع می گردد.

رئیس و مستشار شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور

رحمت الله سعیدی - دکتر علی خوشوقتی