رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره حدود حاکمیت قانون پیش از تصویب آئین نامه اجرایی

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۳۱۹
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۷/۲۲
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حدود حاکمیت قانون پیش از تصویب آئین نامه اجرایی
قاضی	علی معینی محمدحسن جلیلی تقویان

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره حدود حاکمیت قانون پیش از تصویب آئین نامه اجرایی: اجرای قانون پیش فروش ساختمان منوط به تصویب آیین نامه اجرائی آن بوده است. بنابراین در صورتی که پیش از تصویب این آئین نامه، قرارداد پیش فروش منعقد شده ودر آن از قواعد آمره قانون مذکور تخطی شده باشد، نمی توان جهت ابطال آن به این قانون استناد کرد.

رأی خلاصه جریان پرونده

آقای م. ذ. با وکالت آقای ا. ب. و خانم ز. ذ. وکلای دادگستری دو فقره دادخواست به طرفیت آقای ع. ی.خ. به خواسته بطلان قرارداد پیش فروش آپارتمان به شماره ... راجع به یک دستگاه آپارتمان طبقه اول پلاک ثبتی ... بخش ... شیراز و الزام به استرداد وجود مأخوذه از موکل به نرخ روز طبق نظر کارشناس تقدیم محاکم عمومی شیراز نموده که پرونده به شعبه پنجم عمومی ارجاع شده است. شرح دادخواست اجمالا اینست که طبق قراردادهای پیش فروش شماره ... و ...-۱۳۹۳/۲/۲۵ خوانده با وصف اینکه هیچگونه ساخت و ساز در پلاک ... بخش ... شیراز ننموده و حتی پروانه ساخت هم در آن تاریخ اخذ نکرده بود با اخذ مبلغ یک میلیارد و یکصد و چهل میلیون ریال و اخذ چهار فقره چک های شماره ...-۱۳۹۳/۹/۳۰ و ... - ۱۳۹۳/۲/۲۰ هر یک به مبلغ ۳۴۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال و ۶۳۸۴۳۲/۴۰ و ۶۳۸۴۴۴/۲۹ مربوط به بانک م. شیراز مبادرت به پیش فروش دو دستگاه آپارتمان به موکل نموده در حالی که طبق ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش آن هم در دفاتر اسناد رسمی مربوط به ارائه سند رسمی مالکیت ملک یا قرارداد رسمی حق فروش در ازاء سرمایه گذاری و همچنین پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد با تأییدیه مهندس ناظر ساختمان ممکن بوده است که به تصریح تبصره ذیل ماده فروش با وصف ارائه مدارک یاد شده منوط به حداقل ۳۰% پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوطه با تایید مرجع صادرکننده پروانه ساخت امکان پذیر و قانونی بوده است که خوانده فاقد کلیه مستندات و اقدامات مذکور در قانون یاد شده است. لذا مبادرت به ارسال اظهارنامه برای خوانده جهت فسخ قرارداد با توجه به تخلفات مشارالیه با استناد به ماده ۸ قانون مذکور و استرداد وجود مأخوذه به نرخ روز و استرداد چک های دریافتی از موکل نموده که با پاسخ غیرموجه خوانده روبرو شدیم و به علاوه چک ...-۱۳۹۳/۹/۳۰ را به غیر واگذار کرده است و با گذشت بیش از ۸ ماده از تاریخ قرارداد فقط ۲% کار ساختمانی انجام شده و لذا با توجه به تخلف خوانده به شرح دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم به بطلان قرارداد و استرداد وجود مأخوذه مورد استدعاست و قبلا طی دادخواستی تقاضای صدور حکم به فسخ قرارداد مطالبه شده بود که طی دادنامه ۵۰۱۱۰۸- شعبه ۵ منجر به صدور قرار عدم استماع دعوی شده است که در آن دادنامه اظهارنظر به لزوم طرح دعوی بطلان شده است. در جلسه ۱۳۹۴/۲/۱۵ دادگاه وکلای خواهان دعوی را به شرح دادخواست اعلام کرده اند خوانده اولا ایراد به عدم تقویم قسمت های مختلف دعوی که از جمله دعاوی مالی است و ابطال تمبر هزینه دادرسی نموده و به علاوه دعوی را واهی اعلام کرده و با توجه به اصل لزوم قراردادها با نظر به اینکه خدشه ای متوجه قرارداد نمی باشد و قرارداد با رضایت طرفین انجام شده و موجبی جهت بطلان وجود ندارد و اینکه خواهان قصد عدم پرداخت ثمن باقیمانده را دارد و با اشاره به انجام ۷۰ الی ۸۰ درصد عملیات اجرایی رد دعوی را خواسته است. در جلسه بعدی که به تاریخ ۱۳۹۴/۲/۱۵ تشکیل شده است وکیل خواهان ضمن رد ایرادات شکلی مطروحه از سوی خوانده به تکرار مدافعات قبلی پرداخته و اظهار داشته موجبی برای بطلان قرارداد وجود ندارد و در این مرحله آقای الف. ق. نیز با تقدیم وکالتنامه ای خود را وکیل خوانده اعلام نموده است. در مورخه ۱۳۹۴/۳/۲۷ در جلسه دادگاه نیز وکلای طرفین مطالبی را که عمدتا تکرار مطالب قبلی است طرح کرده اند و به علاوه وکیل خوانده اظهار داشته با توجه به اینکه پرونده دیگری نیز از سوی خواهان در این رابطه مطرح است که ارتباط نزدیک با موضوع پرونده حاضر دارد تقاضای رسیدگی توأم پرونده ها را نموده است و این در حالی است که در تاریخ ۱۳۹۴/۲/۱۵ دادگاه قرار رسیدگی توأم پرونده حاضر به کلاسه ۹۳۰۹۳۲ با پرونده ۹۳۰۹۳۱ صادر کرده است. ضمنا وکیل خوانده در همین جلسه با دفاع در این خصوص که استناد وکیل خواهان به یک قانون خاص در خصوص رعایت شرایط شکلی قرارداد آن را دلیلی برای اعلام بطلان قرارداد ندانسته ضمن آنکه قرارداد موضوع پرونده در اردیبهشت ۹۳ منعقد شده و قانون پیش فروش خرداد ماه ۹۳ تصویب شده که هنوز هم دفاتر اسناد رسمی به دلیل عدم شرایط لازم الاجرا نمی توانند آن را اجرا نمایند. پس از آن دادگاه طی دادنامه شماره ۵۰۰۲۲۸-۱۳۹۴/۳/۳۰ خلاصتا اینگونه رأی داده است ... نظر به اینکه قراردادهای مستند دعوی خواهان در تاریخ ۱۳۹۳/۲/۲۵ منعقد شده است و در تاریخ مذکور آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش سال ۸۹ تصویب نشده و با توجه به اصل صحت معاملات لذا دعوی را غیرثابت دانسته و حکم به بی حقی خواهان صادر نموده است که این رأی مورد فرجام خواهی خواهان قرار گرفته و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده و توسط دفتر ثبت و تکمیل شده و اینک تحت نظر است. خلاصه مندرجات لایحه اعتراضیه وکلای فرجام خواه اینست که با توجه به تخلفات انجام شده از سوی فرجام خوانده به شرح مذکور در دادخواست های تقدیمی و عدم رعایت قوانین آمره در آن ها یعنی قانون پیش فروش آپارتمان ها و حتی اعلام جرم بودن عمل تقاضای نقص رأی فرجام خواسته را نموده اند. پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر است. پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته موجر و مؤثر به نظر نمی رسد. با توجه به محتویات پرونده و ادله ابرازی و اصل صحت معاملات و نحوه استدلال دادگاه، رأی صادره مطابق موازین قانونی صادر شده و ایراد و اشکال قانونی به نحوی که موجب خدشه و بی اعتباری دادنامه معنونه گردد نسبت به آن دیده نمی شود. از لحاظ رعایت اصول دادرسی هم دادنامه فرجام خواسته فاقد اشکال مؤثر به نظر می رسد و وکیل فرجام خواه نیز در این مرحله اعتراض مؤثری نکرده و عمده اعتراضات وی مطالب مذکور در مدافعات قبلی مشارالیه می باشد لذا مستندا به ماده ۳۷۰ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نتیجتا ابرام و پرونده به دادگاه صادرکننده رأی اعاده می گردد .

رئیس و مستشار شعبه ۵ دیوان عالی کشور

علی معینی - جلیلی تقویان