رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره درخواست تأیید فسخ به دلیل غبن فاحش علیرغم اسقاط کافه خیارات: علیرغم اسقاط کلیه خیارات در مبایعه نامه، دعوی تایید فسخ به دلیل غبن فاحش قابل رسیدگی است.

رأی خلاصه جریان پرونده

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۱۳۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۴/۰۳
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۳ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	درخواست تأیید فسخ به دلیل غبن فاحش علیرغم اسقاط کافه خیارات
قاضی	محمدرضاسلطانیان; حسن غفار پور
	v; t; e;

آقای م.الف. ک. به وکالت از آقای ب. م. در تاریخ ۱۳۹۳/۶/۱۲ با تقدیم دادخواست به دادگستری شهرستان ارومیه علیه آقای الف. ع.ک. اقامه دعوی کرده و درخواست رسیدگی با خواسته تأیید فسخ بیع موضوع قرارداد شماره ... مورخه ۱۳۹۲/۶/۱۰ را با احتساب هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال را نموده است و به شرح متن دادخواست مدعی گردیده موکل مع الواسطه با وکالت خانم ز. م. با خوانده دعوی قرارداد فوق الذکر را تنظیم نموده که در جریان استعلام و قبل از تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده که ابتداء در مقام فسخ بیع مذکور برآمده که دعوی مطروحه با ایراد شکلی مواجه گردیده حال با لحاظ قرار دادن مدلول ماده فوق و ماده ۴۱۷ و اعمال نظریه مورخه ۱۳۹۲/۱۲/۱۲ کارشناس رسمی دادگستری موکل با اعلام فسخ معامله موصوف از دادگاه درخواست تأیید فسخ مذکور را دارد. با جری تشریفات قانونی و تعیین وقت رسیدگی طرفین دعوی به رسیدگی دعوت گردیده و آقای م. ع.الف. با ارائه وکالتنامه شماره ... خود را به عنوان وکیل خوانده دعوی تعرفه کرده و لایحه وی تحت شماره ... مورخه ۱۳۹۳/۱۰/۲۳ ثبت دفتر دادگاه بدوی گردیده است در جلسه رسیدگی مورخه ۱۳۹۳/۱۰/۲۳ وکیل خواهان دعوی خود را به شرح دادخواست تقدیمی دانسته و وکیل خوانده در مقام دفاع بیان داشته ... در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۰ مبایعه نامه مختلف فیه منعقد گردیده برابر بند ۵ از ماده ۶ همین مبایعه نامه طرفین آگاهی کامل به قیمت روز پیدا کرده و با امضاء آن طرح هرگونه ادعائی را از خود ساقط کرده اند در بند ۶ ماده ۶ قرار داد کلیه خیارات از جمله خیار غبن را اسقاط نموده و خواهان اساسا دیگر حق طرح دعوی را ندارد. صرف نظر از این مطلب خیار غبن فوری است در حالی که مبایعه نامه در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۰ تنظیم گردیده و پس از آن موکل اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تحت کلاسه ۹۲۰۹۱۶ دادگاه عمومی ارومیه نموده وکیل خواهان با تقدیم لایحه صحت معامله را صریحا تأیید نموده و متعهد شده که موکل وی تا آخر ب. سال ۱۳۹۲اقدام به تنظیم سند نماید که همه این اقدام مؤید آنست که خواهان علم کافی نسبت به قیمت داشته و به عبارتی اسقاط مجدد خیار غبن نموده است. نظریه کارشناس کاملا یک طرفه بوده ملک مورد معامله دارای یک باب مغازه است که در حال حاضر به صورت داروخانه استفاده می شود و سرقفلی آن واگذار شده و پس از کسر قیمت سرقفلی مغازه ملک موصوف کلنگی بوده و قیمت توافق شده بالاترین قیمت بوده است و حتی ایشان نزد مشاور املاک دیگر قیمت را کمتر از آنچه معامله شده اعلام کرده بودند قابل عنایت اینکه قبل از انعقاد قرارداد مورد استناد مادر مالک با وکالتنامه اقدام به فروش ملک مورد معامله به موکل کرده بودند به قیمتی کمتر از قیمت مقرر در این قرار داد سپس کاشف به عمل آمد که ایشان حق فروش نداشته و در این مرحله خواهر مالک با دریافت وکالتنامه دیگر از مالک اقدام به فروش کرده است که همه این اقدامات بیانگر اطلاع از قیمت ملک بوده است. وکیل خواهان در ادامه رسیدگی اظهار داشته ... موکل به تصور اینکه قیمت مقید در مبایعه نامه واقعا منصفانه است مطلبی در آن تاریخ عنوان نکرده ولی در مقطع تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده اسقاط خیار غبن که بیشتر بدون تصریح و یا تفهیم آن به بایع صورت می گیرد به صورت کلیشه ای است و شامل غبن فاحش نمی گردد ارجاع به کارشناس می تواند مؤید این امر باشد دادگاه با خاتمه دادرسی و اعلام کفایت در رسیدگی مبادرت به صدور رأی نموده و به شماره ۹۳۰۱۰۴۶ مورخه ۱۳۹۳/۱۰/۲۴ ثبت گردیده و مفادا با این استدلال که ... نظر به اینکه طرفین به شرح مفاد بند ۶ - ۶ قرارداد عادی بیع مورخه ۱۳۹۲/۶/۱۰ کلیه خیارات بیع از جمله خیار غبن را از عهده خود ساقط کرده اند و با وصف اسقاط خیار غبن دادگاه دعوی را بلادلیل و غیرموجه تلقی و حکم بر بی حقی خواهان صادر نموده است این رأی در تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۸ به وکیل خواهان ابلاغ گردیده و مشارالیه نیز در تاریخ ۱۳۹۳/۱۲/۶ دادخواست فرجام خواهی تقدیم دفتر دادگاه بدوی کرده و به شرح لایحه منضم به دادخواست مدعی گردیده غبن فاحش قابل مسامحه نبوده و نمی باشد و لازمه ثبوت این امر ارجاع امر به کارشناس و هیئت کارشناسی را ایجاب می نماید درخواست رسیدگی را دارد. با جری تشریفات قانونی و انجام تبادل لوایح وکیل فرجام خوانده لایحه تقدیم که تحت شماره ۵۰۰۲۹۴ مورخه ۱۳۹۴/۲/۳ ثبت دفتر دادگاه نخستین گردیده است وکیل فرجام خوانده مرقوم داشته ... اولا با امضاء مبایعه نامه کلیه مندرجات اعم از چاپی و دست نویس مورد گواهی قرار گرفته و واجد اثر حقوقی است ثانیا سرقفلی مغازه واقع شده در طبقه همکف به دیگری واگذار شده و این مغازه تمامی همکف را شامل شده و خانه کلنگی بوده و قدمت بیش از چهل سال را دارد و قیمت مورد توافق بسیار بالاتر از قیمت روز معامله بوده است ثالثا نظریه کارشناس که بدان استناد شده یکسویه تنظیم گردیده و فاقد ارزش قانونی است و گواهی مشاور املاک و شهادت دیگر مطلعین مؤید آنست که ملک در زمان معامله به قیمتی بیش از پنجاه تا صد میلیون معامله شده است رابعا : فرجام خواه توسط وکیل خویش در شعبه یازده دادگاه عمومی ارومیه و در پرونده کلاسه ۹۲۰۹۱۶ صحت معامله را پذیرفته و صرف نظر از بند ۶ - ۶ قرارداد دلیلی بر اسقاط مجدد حق خیار غبن به شمار می رود توضیح اینکه دعوی الزام پذیرفته شده و در مرحله اجرای حکم می باشد لذا تقاضای رد دعوی خواهان را دارد. با تکمیل پرونده جهت ادامه رسیدگی پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده و در دستور کار این شعبه می باشد. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه محتویات پرونده مشاوره و چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است اصولا هنگامی دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور رأی می نماید که قانونا به همه ادله طرفین رسیدگی و نفیا و یا اثباتا درباره آن ها اظهارنظر کند نظر به اینکه خواسته صدور حکم به تأیید فسخ بیع به علت غبن فاحش است و طبق ماده ۴۲۰ از قانون مدنی پس از علم به غبن فسخ فوریت دارد لازم بود دادگاه بدوا با مطالبه پرونده های استنادی طرفین از آن جمله پرونده کلاسه ۹۳۱۱۰۱شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و پرونده کلاسه ۹۲۰۹۱۶ شعبه یازدهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و احضار طرفین تکلیف می کرد که مستندات خود را از آن پرونده ها تعیین و دادگاه هم رأسا اگر نکته ای در ارتباط با ادعای آنان باشد آن را استخراج و ثبت و با توجه به قرائن و امارات و عرف جاریه و تحقیق از طرفین و شهود و بنگاه معلوم کند که در چه تاریخی مسأله غبن فاحش را با خریدار مطرح ساخته است در صورت احراز آن سپس قانونا و عرفا وفق مقررات به اصل تحقق غبن فاحش به طرق مقتضی رسیدگی و حسب نتیجه حاصله با رعایت قوانین موضوعه مبادرت به صدور حکم نماید لذا بنا به مراتب مرقوم رسیدگی ناقص بوده و مستندا به بند ۵ ماده ۳۷۱ و ماده ۳۹۶ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه ی فرجام خواسته نقض و طبق بندهای الف مواد ۴۰۱ و ۴۰۵ قانون مزبور رسیدگی بعدی به دادگاه صادرکننده رأی یا شعبه قائم مقام قانونی آن ارجاع می شود.

رئیس و عضو معاون شعبه ۳ دیوان عالی کشور

حسن غفار پور - محمدرضا سلطانیان