رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۵۰۰۲۴۳
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۸/۲۴
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۲۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه
قاضی	رحمت الله سعیدی حسن نقیب الحسینی

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه: در صورتی که ملک موضوع مبایعه نامه در رهن باشد، جهت جلوگیری از ترویج عدم ایفاء تعهدات درجامعه، دادگاه متعهد را ملزم به فک رهن و سپس انتقال سند می کند. در صورت استنکاف نیز به هزینه وی و با فعل ثالث این امور انجام می شود. زیرا با رفع موانع انتقال سند، امری منافی حقوق مرتهن رخ نداده و متعهد نیز با موانعی که خود بوجود آورده و یا از پیش نسبت به آنها آگاه بوده، از انجام تعهد خود معاف نمی شود.

رأی خلاصه جریان پرونده

آقای غ. ع. با وکالت آقای ح. ک.ف. دادخواستی بطرفیت آقا م. ح. و م. ا. بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک (چهار دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ... مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ارزش منطقه ای ملک ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال تقدیم و اضافه نموده بوکالت از خواهان به استحضار میرساند برابر مبایعه نامه شماره ... مورخه ۹۰/۹/۲۸ پیوستی موکل چهار دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ... واقع در تهران خیابان م. خیابان ش. ۱۶ متری س. پلاک ... (۹۶) منطقه سه شهرداری تهران از خوانده آقای م. ا. خریداری کرده است که یک واحد از آنها جزء سهم ۴۰ % خوانده آقای م. ح. بوده است و با موافقت وی صورت گرفته است و برابر بند یک از ماده ۴ مبایعه نامه فوق الذکر خوانده آقای ا. ل. موظف به تنظیم سند رسمی مورخ ۹۱/۶/۳۱ در دفتر اسناد رسمی و ایفای تعهد مضافا بر کلیه خسارات دادرسی توسط خواندگان را دارد محل وقوع ملک تهران پرونده به شعبه ۸۶ دادگاه عمومی تهران ارجاع گردیده دادگاه طرفین را جهت رسیدگی دعوت و وضعیت ثبتی آپارتمانها را از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمیران استعلام نموده که پاسخ آن واصل گردیده در جلسه ۹۲/۱۰/۱۶ آقای ح. ک.ف. وکیل خواهان در دادگاه حاضر گردیده دادگاه اعلام داشته اصل مبایعه نامه را تقدیم دادگاه نمایند میزان پرداخت وجه و میزان ثمن معامله تحویل یا عدم تحویل و علت عدم تنظیم سند را مشخص نمایند وکیل مرقوم اظهار داشته ضمن ابراز اصل مبایعه نامه با تأیید مفاد دادخواست بنام خود آقای ل. با آقای ح. مشارکت در ساخت بودند سازنده آقای ل. بودند از ۱۰ واحد پلاک مذکور ... واحد متعلق به مالک و ۴ واحد متعلق به سازنده بوده است شریک سازنده سه واحد اختصاصی خود و یک واحد مالک را با رضایت ایشان بموکل فروخته اند که از ثمن معامله مبلغ یک میلیارد و یکصد میلیون تومان طی دو فقره چک دریافت و مابقی مقرر بوده است در تاریخ ۹۱/۲/۳۱ در دفتر خانه سند زده شود و تحویل هم در همان موعد بوده است مقرر بوده در ۹۱/۴/۳۱ تحویل شود مشکل موکل یا طرفین نبوده است بلکه بین مالک و سازنده در خصوص تنظیم سند و محاسبات بین آنها مشکل وجود دارد و به همین علت امکان انتقال فراهم نشده است و تحویل هم انجام شده است اما سند با مشکل قانونی مواجه است طبقات و واحدها بدین شرح است طبقه چهارم و پنجم هر طبقه دو واحد بانضمام پارکینگ و انباری های ۱ تا ۴ و شماره مبایعه نامه ۹۱۵۵۳۲ است که در دادخواست به اشتباه ۲۲ تایپ شده است دادگاه خطاب به آقای م. ح. با توجه به اظهارات وکیل خواهان که به اتفاق موکل در دادگاه حضور دارند چنانچه مطلبی است بیان نمائید مشار الیه اظهار داشته سازنده اینجانب بودم و قرارداد من با آقای ل. دایر بر احداث ده دستگاه آپارتمان با شرایط اعلامی در قرارداد بوده است کار به اتمام رسیده است و پایان کار شهرداری اخذ شده است که اصل قرارداد مشارکت و وکالت کاری و پایان کار ساختمان تقدیم حضور میگردد که نامه ای هم مربوط صورتمجلس تفکیکی دریافت شده است و تعهدات در ذیل قرار عملی شده است اما دعوی در شعبه ۴۰ دادگاه حقوقی تهران را با ا. ل. داریم در آنجا هم حاضر نمیشوند یک واحد از سهم من و سه واحد از سهم ل. به خواهان دعوی فروخته شده است و به نسبت وجه دریافت شده واحد متعلق به من طبق تقسیم نامه مشخص است در واقع من موافقت خود را با فروش اعلام کردم و مالیات من با آقای ل. موضوع بین ما دو نفر است من با خواهان دعوی مشکل محاسباتی ندارم و همانطور که در قرارداد منعکس است فروشنده آقای ل. است از این جهت تاکید مینمایم مطابق توضیحات آقای ل. به نمایندگی اینجانب واحد شماره ۸ را به خواهان دعوی فروخته اند و یک چهارم از تتمه ثمن معامله در واقع سیصد و بیست و پنج میلیون تومان ثمن معامله بوده است من سیصد میلیون را طبق یک فقره چک از آقای ل. و بیست و پنج میلیون تومان از بابت واحد باید به من پرداخت شود علت عدم ایفای تعهد از ناحیه ل. را بلحاظ مشکلات شخصی ایشان ناشی از عدم حضور وی تا کنون موجب عدم نقل و انتقال ملک و بلاتکلیفی من شده است وکیل خواهان اظهار داشته چون تمهید مقدمات انتقال مستند با فروشندگان است لذا به رفع بازداشت و اخذ صورت مجلس تفکیکی و مفاصا حساب های قانونی در جهت انتقال در زمره تعهدات انتقال سند مورد تقاضا است اصول اسناد مسترد شد دادگاه با اعلام ختم رسیدگی طبق دادنامه شماره ۰۰۹۲۲ - ۹۲/۱۰/۲۳ اجمالا چنین رأی داده است به تاریخ ۹۲/۷/۱۳ - آقای ح. ک.ف. بوکالت از آقای غ. ع. دادخواستی به طرفیت آقای م. ح. و آقای م.ل. بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی چهار دستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی ... به لحاظ خسارات دادرسی را تقدیم این دادگاه کرده اند مختصر ادعا بر این مبنا می باشد که طبق مبایعه نامه شماره ... - ۹۰/۹/۲۸ چهار دستگاه آپارتمان در طبقات چهارم و پنجم هر طبقه دو واحد به انضام پارکینگ و انباری های شماره ۲ تا ۴ به مبلغ مندرج در قرارداد از خواندگان دعوی خریداری شده است با قید این توضیح که آقای ح. شریک سازنده بوده و آقای ل. مالک بوده اند که از تعداد آپارتمان های فروخته شده یک واحد متعلق به آقای ح. بوده و سه واحد متعلق به آقای ل. بوده که در مقام فروش واحد شماره ۸ متعلق به آقای ح. بوده که خود نیز ذیل مبایعه نامه را امضاء کرده اند براین اساس تقاضای اتخاذ تصمیم بشرح خواسته را دارد نظر به اینکه آقای ل. در مقام دفاع حاضر نشده و لایحه دفاعیه ای هم تقدیم نکرده اند اما خوانده دیگر دعوی با حضور در دادگاه و تاکید بر فروش واحد مذکور به خواهان دعوی ضمن اقرار به دریافت وجوه و بقاء مبلغ ۲۵ میلیون تومان تتمه ثمن معامله نسبت به آپارتمان فروخته شده در زمره حقوق خویش و اعلام این مطلب که پایان کار ملک و کلیه اقدام های لازم در جهت انتقال صورت پذیرفته است لیکن چون اقتضای وکالت تفویضی مالک بیش از این را ایجاب نمی نموده است و علت عدم حضور هم برای وی مشخص نمایند بر این اساس مانعیت در جهت انتقال سهم خویش وجود نداشته و لزوما در مقام انتقال بر خواهد آمد . دادگاه با توجه به اینکه وقوع عقد بیع شرعی و قانونی ثابت و محرز است و با توجه به تحویل آپارتمان ها و نظر به مدلول مواد ۳۳۸ و ۳۳۹ و ۳۶۲ و ۳۶۷ قانون مدنی و با عنایت به اصل لزوم و صحت قراردادها و لازم الوفا بودن شروط ضمن عقد و نظر بر آثار حاکم بر امضاء را ذیل سند منطبق بر ماده ۱۳۰۱ قانون مدنی و لزوم و ضرورت ایفای تعهدات از ناحیه فروشندگان و با توجه به اینکه تمهید مقدمات انتقال سند بر عهده فروشنده می باشد و در خصوص سه واحد از آپارتمانهای آقای ل. و یک واحد آقای ح. مسئولیت مستقیم قراردادی در جهت تمهید مقدمات داشته و دارند که از جمله آنها رفع بازداشت و اخذ استعلام های بایسته ی قانونی میباشد بر این مبنا دادگاه با استناد بمواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۴۲۳ و ۲۳۱ و ۲۳۷ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ و ۱۲۸۴ و ۱۲۸۶ و ۱۳۲۱ و ۱۳۲۴ قانون مدنی و ۱۹۷ و ۱۹۸ و ۵۰۳ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر الزام خواندگان دعوی به تمهید مقدمات انتقال سند هر یک به نسبت مالکیت و حصه ی خویش (۳ واحد و ۱ واحد) و سپس الزام آقای ا. ل. به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال چهار واحد آپارتمان مورد ترافع با انباری و پارکینگ در قبال تتمه ی ثمن معامله به مبلغ ۱/۸۹۶/۱۰۰/۰۰۰ ریال که مبلغ ۲۵ میلیون تومان آن متعلق به آقای ح. است با پرداخت مبلغ ۸/۴۹۸/۹۴۹ ریال هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و بهمین نسبت در جهت رعایت ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک در حق خواهان دعوی صادر و اعلام میدارد حکم دادگاه نسبت به آقای ح. حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در مرجع تجدید نظر استان تهران میباشد لیکن نسبت به آقای ل. غیابی و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن در مهلت بیست روز قابل تجدید نظر در مرجع تجدید نظر استان تهران است در پرونده شماره ۹۳۰۱۶۳/۹۳۵ شعبه هشتاد و شش آقای م. ا. بطرفیت آقای غ. ع. دادخواستی دائر به اعسار از هزینه دادرسی نسبت به واخواهی از دادنامه شماره ۹۲۰۹۲۲ - ۹۲/۱۰/۲۲ نموده وکیل واخوانده آقای ح. ک. اظهار داشته موکل اینجانب آمادگی پرداخت هزینه دادرسی طرفین از رسیدگی دعوی اعسار را دارد سپس دادگاه به این پرونده رسیدگی کرده و طبق دادنامه شماره ۰۰۵۴۱ - ۹۳/۵/۲۶ با رسیدگی که معمول داشته حکم به بطلان دعوی اعسار صادر نموده از طرفی آقای م. ا. دادخواستی به طرفیت آقای غ. ع. مبنی به واخواهی از دادنامه شماره ۹۲۰۹۲۲ - ۹۲/۱۰/۲۲ صادره از شعبه ۸۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران تقدیم و اضافه نموده اولا ملک متنازع فیه پلاک ثبتی ... از طریق یک سلسله عملیات مزورانه و متقلبانه و جعل اسناد در شهر اصفهان طی سند رهنی ... - ۸۹/۱۲/۱۰ شخصی به نام ر. ص. منتقل و طی سند رهنی ... - ۸۹/۱۲/۱۰ در رهن بانک پ. قرار گرفته و هر دو مورد انتقال و ترهین (با عدول از قوانین و مقررات ثبتی) در دفتر املاک اداره ثبت شمیران ثبت و درج گردیده که مراتب مذکور علاوه بر اینکه در سطور ۱۰ و ۱۱ پاسخ استعلام ثبتی به شماره ۶۱۵۱۶ - ۹۲/۹/۱۶ قید گردیده که ظاهرا مورد بی توجهی آن دادگاه واقع شده است اخیرا نیز در پاسخ استعلام اداره کل امور مالیاتی به شماره ۱۹۵۸۴ - ۹۳/۳/۲۴ موضوع بدون تحریف و حاشیه پردازی بلا وجه و بلا واسط مورد تصریح قرار گرفته است از طرفی الزام به فک رهن و الزام به رفع بازداشت دو عنوان خواسته علیحده ای می باشد که داخل در خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نمی گنجد در نتیجه درخواست رد دعوی را نموده این پرونده به شماره ۹۲۰۵۴۱ نیز در شعبه ۸۶ و دادگاه عمومی تهران مورد رسیدگی قرار گرفته که پس از رفع نقص در مورد هزینه دادرسی دادگاه طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده آقای م. ا. در دادگاه حاضر نشده ولی لایحه ای به شماره ۹۳۱۰۴۹۲۱ - ۹۳/۱۲/۱۸ تقدیم کرده آقای ح. ک. وکیل واخوانده حاضر گردیده و اظهار داشته نه تنها پاسخ استعلام همین پرونده دال بر تعلق ملک مزبور به واخواه میباشد بلکه پاسخ استعلام پرونده دیگر در همین زمینه به کلاسه ۹۳۰۳۴ شعبه ۴۰ نیز که حدود ۸ ماه پس از استعلام این پرونده عمل آمده این ملک بنام واخواه ثبت شده است و کپی استعلام غیر مرتبط واخواه در لایحه هیچگونه سندیتی ندارد و صرفا از باب مالیات است که صحت و سقم آن نیز نامشخص است و برابر لایحه واخواه شخصی بنام ر. ص. هیچگونه ارتباطی بسند موضوع پرونده ندارد و اگر جرمی مرتکب شده (طبق لایحه واخواه) در این خصوص رهن بانک پارسیان صورت گرفته مربوط ملک سند جعلی ممکن است باشد که هیچگونه ارتباطی بپرونده حاضر که خود دادگاه استعلام کرده ندارد۰و پاسخ صریح آن را مبنی بر تعلق سند و ملک به واخواه دریافت کرده ندارد سپس دادگاه کم و کیف وضعیت ثبتی ملک را استعلام نموده که حسب برگ ۳۱ پرونده واصل شده مالا دادگاه با اعلام ختم رسیدگی طبق دادنامه شماره ۰۰۳۰۱ - ۹۴/۴/۹ چنین رأی داده به تاریخ ۹۳/۴/۷ آقای م. ا. ل. دادخواستی به طرفیت آقای غ. ع. با وکالت آقای ح. ک.ف. بخواسته واخواهی نسبت به دادنامه شماره ۹۲۰۹۲۲ - ۹۲/۱۰/۲۰ را تقدیم این دادگاه کرده اند و مختصر ادعا بر ترهین پلاک و بازداشت بودن آن توجه داده این در حالی است که مطابق پاسخ استعلام بعمل آمده و همچنان که در رای دادگاه هم منعکس است صرفنظر از اینکه قسمتی از بازداشتها بواسطه تصفیه بودن مرتفع شده و موجب و مبنائی برای بقاء آنها وجود نداشته و ندارد علاوه بر آن همانطور که در رای دادگاه منعکس است الزام به ایفاء تعهد با تمهید مقدمات مورد حکم دادگاه قرار گرفته که منطبق بر قرارداد تنظیمی فک رهن و رفع بازداشت در زمره تکالیف فروشنده به انجام و تمهید مقدمات در جهت انتقال سند بوده در حقیقت با ذکر این مقدمه به انجام موارد فوق و سپس انتقال ملک عملی منافی حقوق مرتهن و اشخاص بازداشت کننده صورت نمی پذیرد تا مانع قانونی در مسیر انتقال وجود داشته باشد و در واقع شرط فعلی است که دادگاه بدوا متعهد را به انجام آن تکلیف و در صورت استنکاف بهزینه مستنکف و یا فعل شخص ثالث و لزوما قابلیت به رجوع در جهت باز دریافت ما به اذای پرداختی انجام می پذیرد و لزوما از این ماجرا مانعی وجود نداشته تا موجبات عدم انجام تعهد فراهم گردد زیرا اگر معتقد به این امر نباشیم افراد اجتماع را هدایت بعدم ایفاء تعهد با مواقعی که ایجاد مینمایند یا از پیش آگاه بر آن بوده در مقام بیان آن به مخاطب اقدام مینمایند تشویق و ترغیب مینمایند که این امر به منزله ترویج عدم ایفاء تعهد در بستر اجتماع بین منعقد کنندگان قرارداد است با وصف مراتب فوق دادگاه واخواهی واخواه را بدلیل موارد عنوان شده از موجبات خلل بر رای صادره تشخیص نداده و با استناد به مواد ۱۹۷ و ۱۹۸ و ۳۰۳ و ۳۰۴ و ۳۰۵ و ۳۰۶ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد واخواهی دادنامه صادره را عینا تأیید و استوار مینماید حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در مرجع تجدید نظر استان تهران است آقای م. ا. از دادنامه صادره بطرفیت آقای غ. ع. درتاریخ ۹۴/۶/۱۶ درخواست رسیدگی فرجامی را نموده که پس از تبادل لوایح پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و در دستور کار این شعبه قرار گرفته لوایح هنگام شور قرائت شود . هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز مشاوره نموده چنین رأی میدهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

با ملاحظه دادنامه فرجامخواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات و جهات فرجامخواهی فرجامخواه منطبق با شقوق ماده ۳۷۱ و مفاد ماده ۳۷۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نمیباشد با این تقدیر ضمن رد اعتراضات فرجامی دادنامه فرجامخواسته را که صحیحا صادر و خالی از ایراد و اشکال است مستندا به ماده ۳۷۰ قانون مرقوم ابرام مینماید.

شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار

رحمت الله سعیدی - حسن نقیب الحسینی