رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فروش سرقفلی بدون تنظیم قرارداد اجاره

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۵۰۰۱۰۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۴/۰۹
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۲۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	فروش سرقفلی بدون تنظیم قرارداد اجاره
قاضی	رحمت الله سعیدی حسن نقیب الحسینی

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فروش سرقفلی بدون تنظیم قرارداد اجاره: عدم تنظیم قرارداد اجاره، لطمه ای به صحت واصالت قرارداد راجع به فروش حق سرقفلی مغازه وارد نمی کند.

رأی خلاصه جریان پرونده

آقای ع.الف. م. با وکالت آقای پ. ص. دادخواستی به طرفیت ف. غ. به خواسته الزام به تنظیم سند سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی ..... بخش ... ارومیه بعلاوه تنظیم اجاره نامه رسمی مقوم به ۶۵ میلیون تومان بعلاوه هزینه دادرسی و حق الوکاله تقدیم نموده و توضیح داده موکل برابر مبایعه نامه شماره ..... – ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ مبادرت به ابتیاع ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه پلاک .... واقع در بخش..... ارومیه می نماید که ثمن معامله توسط موکل پرداخت گردیده و فقط مبلغ ده میلیون تومان جهت تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره نامه رسمی باقی مانده بود که مقرر گردیده بود ظرف ۱۴ ماه از تاریخ تنظیم مبایعه نامه در احد از دفاتر رسمی این انتقال صورت پذیرد که متأسفانه علیرغم سپری شدن سالها فروشنده از ایفاء تعهد خودش سرباز می زند لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم محکومیت وی به تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی و تنظیم اجاره نامه رسمی بعلاوه هزینه های دادرسی و حق الوکاله دارم پرونده بدوا به شورای حل اختلاف ارومیه ارجاع شده و در شعبه ۴۷ مورد رسیدگی قرار گرفته آقای ج. م. نیز بعنوان وکیل خوانده وارد دعوی گردیده شورا طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده وکیل خواهان اظهار داشته دعوی به شرح دادخواست تقدیمی است و لایحه ای تقدیم شورا گردیده ضمنا خواسته بیش از مبلغ پنجاه میلیون می باشد و رسیدگی به آن در صلاحیت شورا نیست وکیل خوانده نیز اظهار داشته لایحه ای تهیه نموده که تقدیم شورا می نمایم در نتیجه قاضی شورا اعلام داشته با توجه به مفاد دادخواست و اینکه رسیدگی در صلاحیت شورا نمی باشد و رسیدگی به آن نیاز به امر قضائی دارد پرونده به دادگاه حقوقی ارسال گردد در نتیجه پرونده به شعبه ۱۱ دادگاه حقوقی ارومیه ارجاع و به شماره ......ثبت گردیده دادگاه طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده از طرفی ملاحظه گردید که در تاریخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۵ خانم ف. غ.گ. با وکالت آقایان ح. چ.ف. و الف. ب.م. به طرفیت آقای ع.الف. م. دادخواست تقابلی نسبت به پرونده شماره بایگانی.... شعبه ۱۱ دادگاه حقوقی ارومیه به تجویر مواد ۱۴۱ لغایت ۱۴۳ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ مبنی بر ابطال قولنامه عادی شماره ... – ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ مقوم به پنجاه میلیون و یکصد هزار ریال با لحاظ خسارات ناشی از حق الوکاله تقدیم نموده و اضافه کرده است نسبت به پرونده اصلی لایحه ای مستقل تقدیم خواهد شد اما در موعد قانونی دادخواست متقابل دایر بر ابطال قولنامه موضوع پرونده اصلی بدین شرح تقدیم می گردد در احداث بنا در پلاک .... بخش ....اورمیه مورد مالکیت موکله در هم کف به میزان ۸۰ متر مربع مجوز تجاری صادر می شود که در قسمتی هم مازاد بر جواز ۵ باب مغازه احداث و سرقفلی مغازه چهارم از نبش کوچه به ابعاد دهنه به ۳/۵ متر و طول ۵/۸۰ متر مساحت تقریبی ۲۰/۳۰ متر مربع در تاریخ ۸۴/۱۰/۲۲ به خواهان انتقال می گردد بی آنکه قرارداد اجاره ای منعقد شود تنظیم اسناد رسمی اجاره و سرقفلی به ۱۴ ماه بعد موکول می شود و مغازه هم زمان با تحریر سند عادی توسط خواهان دعوی اصلی و خوانده تقابل به آقای ا. ع. به اجاره داده میشود بی آنکه دیناری اجاره در حق موکله پرداخت شده باشد و یا اساسا قرارداد اجاره ای منعقد گردد که بلحاظ مراتب آتی قولنامه باطل و هیچ اثر قانونی و حتی شرعی بر آن مترتب نخواهد بود. الف – به تجویر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶ که حکومت بر کلیه روابط اجاری دارد و توجها به ماده ۴۶۸ قانون مدنی و ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ – رکن اصلی در اجاره زمان و مدت اجاره است و نامعلوم بودن موجب بطلان است. ب- در ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ – انتقال تحت نام سرقفلی منوط بر وجود رابطه اجاری و درخصوص موضوع سر قفلی تابعی از اجاره است و خود به تنهائی قابلیت وجودی را نخواهد داشت چه سرقفلی حق مالی تبعی است که مستقلا نمی تواند مورد معامله قرار گیرد و انتقال آن بیع نیز نمی تواند باشد چه بیع تملیک عینی است بعوض معلوم و سرقفلی عینی نمی تواند محسوب باشد تا در قالب بیع قابل معامله باشد و حتی در این معنی تصور وجود اختیارات فسخ نیز قابل تصور نیست ج- صلح منافع حتی در مقررات سال ۱۳۷۶ قابل شناسائی نیست و خارج از شمول آن بر فرض صحت خواهد بود و اگر فرض بر تحقق قراردادی باشد در آن صورت با عنایت به بند ب از شق الف قولنامه حق فسخ و انصراف از معامله در قبال مبلغ پنجاه میلیون ریال پیش بینی شده یعنی جعل خیاری با شرطی وجود آمده که مدتی برای آن در نظر گرفته نشده که این امر وخیارشرط به صراحت ماده ۴۰۱ قانون مدنی نه تنها خود باطل است بلکه مبطل عقد نیز می شود. خاتمتا بلحاظ مراتب معروض درخواست رسیدگی و اتخاذ تصمیم شایسته را تقاضا می نماید این پرونده نیز به شعبه ۱۱ دادگاه حقوقی ارومیه ارجاع شده که در جلسه ۱۳۹۱/۱۱/۲۹ وکلای طرفین در دادگاه حاضر شده دادگاه به جهت عدم ابلاغ دادخواست به خواندگان و الزام رسیدگی توأمان ختم جلسه را اعلام و طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده در تاریخ ۱۳۹۱/۳/۷ در وقت مقرر وکلای طرفین در دادگاه حاضر شده آقای پ. ص. وکیل خواهان دعوی اصلی ( ع.الف. م. ) و وکلای خواهان دعوی تقابل آقایان ح. چ.ف. و الف. ب.م. در دادگاه حاضر شده آقای پ. م. اظهار داشته دفاعیات به شرح دادخواست تقدیمی و لایحه ایست که در این جلسه تقدیم می گردد توضیحا اینکه قرارداد مذکور برابر مواد ۱۰ و ۱۹۰ از قانون مدنی به همان اساس تنظیم گردیده که قصد طرفین هم بر همان اساس بوده و خدشه ای به آن وارد نیست سپس لایحه شماره ۰۰۳۶۴ – ۱۳۹۱/۳/۷ را تقدیم نموده است وکلای خوانده نیز اظهار داشته اند به شرح دو فقره لایحه به شماره ۰۰۰۰۰۱۷۴۸ و ۰۰۰۱۷۴۹ مورخ ۱۳۹۱/۴/۲۹ عرایض به عرض رسیده است و ایراد شکلی نیز درخصوص سمت خواهان ذکر که به دلیل انتقال محل ایشان فاقدسمت خواهند بود و نیز از طریق شهرداری در مجموع برای ۸۰ متر مربع جواز صادر و حال پنج باب مغازه احداث که بخشی مازاد بر مجوز صادره است عنداللزوم استعلام از شهرداری وملاحظه سوابق تقاضا می شود و استشهادیه ای تقدیم که درخواست استماع شهادت شهود یا قرار تحقیق محلی درخصوص انتقال و سرقفلی و محل روشن گردد و قرار داد منعقده از نظر شرع و قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر فاقد مشروعیت می باشد آقای ص. پ. م. وکیل خواهان دعوی اصلی اظهار داشته مالک سرقفلی موکل اینجانب می باشد. چنانچه دلیلی بر این ادعا وجود دارد به عهده مدعی است که ارائه نشده عوارض شهرداری که عمده مشکل عدم توان خوانده در انتقال رسمی سرقفلی به نام موکلم تا حال بوده و مدخلیتی نسبت به خواسته آنها در ابطال قرارداد انتقال سرقفلی ندارد و این مورد از موارد ابطال معامله نیست هرکسی که موظف به پرداخت عوارض شهرداری در ماده ۱۰۰ باشد پس از پرداخت عوارض مانع انتقال مرتفع می باشد در مورد ایراد دیگر مبنی بر عدم درج زمان و مهلت برای انتقال سند سرقفلی صراحتا اعلام می نمایم که کاملا شفاف و مشخص اعلام شده مدت تنظیم سند از تاریخ انعقاد قولنامه به مدت ۱۴ ماه تعیین می گردد که چنانچه این مهم صورت نپذیرد مبلغ بیعانه بعنوان ضرر و زیان پرداخت خواهد شد و در بند ج قرارداد بعلت ضیق جا در چند خط فوقانی توضیح کامل داده شده و مهلت قید شده و اما در مورد عدم تحریر اجاره نامه باید توضیح دهم که برابر بند ۵ از ماده ۲ از آئینامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸/۱۲/۱۹ صراحتا اعلام شده چنانچه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد از شمول قانون مصوب سال ۱۳۷۶ خارج است و اگر حاکمیت قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ و یا ۱۳۵۶ را معتبر بدانیم هر دو قانون قرارداد شفاهی و کتبی را معتبر شناخته و احتیاجی بر تنظیم قرارداد برای اماکن تجاری یا مسکونی مشمول آن قوانین وجود ندارد و از طرفی عقد انتقال سرقفلی صلح منافع بوده و نمی تواند به تبع قرارداد اجاره خودش ابطال گردد این عقد یک عقد مالی است و به تبع اراده طرفین مثل هزاران قراردادی که همه روزه در عرف جامعه تنظیم می شود برای متعاملین تکالیف خاص خود را ایجاد می کند و مطلقا شرایط ابطال بر آن حاکم نیست در ادامه آقای پ. ص. وکیل آقای ع.الف. م. اظهار داشته اینجانب فقط می دانم موکلم در حال حاضر مالک سرقفلی می باشد و این ایراد که در این جلسه مطرح شده وادنی دلیلی بر آن ارائه نگردیده صحیح نمی باشد و اگر انتقال با قصد انتقالی نیز در گذشته از سوی موکلم صورت پذیرفته باشد بنا به اعلام شفاهی و اقوال بوده و معامله صورت نپذیرفته در نتیجه اعلام داشته چون وکلاء خوانده اظهار داشته اند خواهان مغازه را به غیر واگذار کرده و مالکیت در مغازه ندارد و درخواست صدور قرار تحقیق و معاینه محلی نموده اند علیهذا قرار تحقیق و معاینه محلی صادر می گردد و قرارهای صادره اجرا شده مالا دادگاه با اعلام ختم رسیدگی طبق دادنامه شماره ۰۰۸۷۶ – ۱۳۹۲/۸/۳۰ اجمالا چنین رأی داده در مورد دعوی آقای ع.الف. م. با وکالت آقای پ. ص. به طرفیت ف. غ. با وکالت آقای چ.ف. و الف. ب.م. به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی ..... بخش ..... ارومیه و تنظیم سند اجاره نامه رسمی و نیز دعوی تقابل از سوی ف. غ. فرزند الف. با وکالت ح. چ.ف. و الف. ب.م. به طرفیت ع.الف. م. با وکالت پ. ص. به خواسته ابطال قرارداد عادی شماره..... – ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ با احتساب خسارات دادرسی که وکیل خواهان دعوی اصلی در اولین جلسه دادرسی به مراتب افزایش خواسته خود را اعلام و در مجموع خواسته خود را به شرح الزام خوانده به تنظیم و اخذ صورتجلسه تفکیکی یک باب مغازه مورد معامله و انتقال رسمی ششدانگ حق سرقفلی مغازه تفکیک شده از پلاک .... بخش.....ارومیه و نیز الزام خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی به نام خواهان و نیز مطالبه مبلغ پنجاه و پنج میلیون تومان بابت وجه الضمان مقرر در بند ج قرارداد عادی مورخه ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ به انضمام خسارات دادرسی و خسارات تأخیر تأدیه اعلام داشته است دادگاه باتوجه به محتویات پرونده و اظهارات و مدافعات طرفین و وکلاء آنها نظر به اینکه مالکیت خانم ف. غ. در مغازه حسب استعلام ثبتی محرز است ثانیا به موجب قرارداد .... – ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ خانم غ. مبادرت به فروش و واگذاری حق سرقفلی یک باب مغازه را به ع.الف. م. نموده است ثالثا درخصوص قرارداد ایراد مؤثری از ناحیه خانم غ. و وکلاء وی بعمل نیامده رابعا ادعای خواهان دعوی تقابل و وکلای وی مبنی بر باطل بودن قرارداد عادی ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ بلحاظ عدم تنظیم قرارداد اجاره نامه از نظر این دادگاه صحیح تشخیص نمی گردد چرا که قرارداد مذکور ناظر به فروش و واگذاری حق سرقفلی مغازه می باشد و بر فرض عدم تنظیم قرارداد اجاره نامه این امر لطمه ای به صحت و اصالت قرارداد راجع به فروش حق سرقفلی نمی زند واصل بر صحت معامله است خامسا پس از فروش حق سرقفلی مغازه آقای ا. م. مبادرت به تصرف مغازه نموده است و در طی چندین سال تصرف و اجاره مغازه به اشخاص متعدد بی اساس بودن مدافعات خوانده دعوی اصلی و وکلای وی را اثبات مینماید و در متن قرارداد صراحتا مدت ۱۴ ماه برای تنظیم و انتقال سند مهلت تعیین شده و ایراد به اینکه ع.الف. م. حق سرقفلی مغازه را نیز فروخته و دارای سمت نیست نیز وارد نمی باشد زیرا دلیلی بر فروش حق سرقفلی ارائه نشده و به موجب قرار معاینه و تحقیق محلی در مورخه ۱۳۹۲/۶/۲۴ – اساسا انتقال حق سرقفلی از ناحیه ع.الف. م. احراز نمی گردد لذا دادگاه حکم به بیحقی خواهان دعوی تقابل صادر می نماید و همچنین ادعای آقای ع.الف. م. را بعنوان خواهان دعوی اصلی ثابت تشخیص و حکم به محکومیت ف. غ. و الزام وی به تنظیم و اخذ صورتجلسه تفکیکی یک باب مغازه موضوع دعوی جزء پلاک ثبتی .... بخش .... ارومیه و تنظیم و انتقال سند رسمی ششدانگ حق سرقفلی مغازه مذکور و نیز تنظیم سند اجاره نامه رسمی طبق شرائط مقرر در ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر و شرائط مرسوم و متعارف در قراردادها و نیز پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل وفق تعرفه قانونی در حق ع.الف. م. صادر و اعلام می دارد و اما در مورد قسمت دیگر خواسته خواهان اصلی دایر به مطالبه ۵۵ میلیون تومان بعنوان وجه الضمان مقرر در بند ج قراردادعادی ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ و مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نظر به اینکه در بند ج قرارداد عادی ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ قید شده که ( چنانچه فروشنده از انجام تعهد خود منصرف شده و حاضر به ادامه معامله نگردد مبلغی معادل بیعانه پرداختی خریدار را بعنوان فروشنده به وی پرداخت خواهد نمود) و شرط مذکور ناظر به مواردی است که قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد و به هر تقدیر رابطه قراردادی بین طرفین زایل گردد و برای موضوع تأخیر در اجرای مفاد قرارداد خسارتی تعیین نشده است بنابراین با وصف مراتب مذکور این قسمت از خواسته خواهان دعوی اصلی غیر ثابت تشخیص و مادام که قرارداد عادی مورخه ۱۳۸۴/۱۰/۲۲ به قوت خود باقی است ادعای مطالبه خسارات مذکور قابل استماع نخواهد بود لذا دادگاه در این قسمت قرار عدم استماع دعوی صادر می نماید رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان است خانم ف. غ.گ. با وکالت آقایان الف. ب.م. و ح. چ.ف. از رأی صادره در تاریخ ۱۳۹۲/۱۱/۲ درخواست رسیدگی فرجامی را نموده اند دفتر دادگاه بدوی به جای اینکه پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال دارد به دادگاه تجدیدنظر ارسال داشته و شعبه ۹ دادگاه تجدیدنظر طبق تصمیم ۳۶۷ – ۱۳۹۳/۳/۲۴ اعلام داشته دادنامه تجدیدنظرخواسته در مورخه ۱۳۹۲/۱۰/۷ به وکلای تجدیدنظر خواه ابلاغ شده نامبردگان در تاریخ ۱۳۹۲/۱۱/۲ درخواست تجدیدنظر تنظیم نموده اند که به نظر می رسد تجدیدنظرخواهی در خارج از مهلت مقرر انجام گرفته است پرونده از موجودی کسر و به دادگاه بدوی ارسال می گردد بعد از ارسال پرونده به دادگاه بدوی شعبه ۱۱ دادگاه عمومی طبق دادنامه شماره ۰۰۴۰۹ – ۱۳۹۳/۴/۱۵ تصریح نموده نظر به اینکه دادنامه شماره ۰۰۸۷۶ این شعبه در مورخه ۱۳۹۲/۱۰/۷ به وکلا ء فرجامخواه ابلاغ شده و از سوئی نیز تاریخ تقدیم دادخواست فرجامخواهی ۱۳۹۲/۱۲/۲ و خارج از مهلت بیست روزه قانونی مندرج در ماده ۳۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی می باشد لذا مستندا به ماده ۳۸۳ قانون مذکور قرار رد درخواست صادر می گردد و این قرار قابل شکایت در دیوان عالی کشور است در تاریخ ۱۳۹۳/۵/۱۶ آقای مدیر دفتر موارد اشتباه را متذکر شده در نتیجه خانم ف. غ.گ. با وکالت آقای ح. چ.ف. و الف. م. از قرار رددادخواست شعبه ۱۱ دادگاه عمومی درخواست رسیدگی فرجامی رانموده پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و دردستورکار این شعبه قرارگرفته.و این شعبه حسب تصمیم شماره ۴۶۱ – ۱۳۹۳/۱۱/۲۱ چنین رأی داده:درخصوص فرجامخواهی بانو ف. غ.گ. از دادنامه شماره ۰۰۴۰۹ – ۱۳۹۳/۴/۱۵ شعبه ۱۱ دادگاه عمومی ارومیه با توجه به بند ب ماده ۳۹۷ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی که مهلت فرجامخواهی نسبت به احکام وقرارهای قابل تجدیدنظر دادگاههای بدوی که نسبت به آن تجدیدنظرخواهی نشده را انقضاء مهلت تجدیدنظر تعیین کرده و با توجه به تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی ۱۳۹۲/۱۰/۷ و تاریخ تقدیم دادخواست فرجامی ۱۳۹۲/۱۱/۲ دادخواست فرجامی مستندا به بند ب ماده ۳۹۸ قانون آئین دادرسی مدنی در مهلت مقرر تقدیم شده علیهذا قرار معترض عنه مخدوش و نقض می گردد و درخصوص فرجامخواهی مشارالیها نسبت به دادنامه شماره ۰۸۷۶ – ۱۳۹۲/۸/۳۰ صادره از مرجع مذکور چون آقای پ. ص. که به وکالت از فرجامخوانده پاسخ داده وکالتنامه این مرحله از رسیدگی متضمن الصاق و ابطال تمبر مالیاتی و تعاون را ابراز نداشته وکالتش با استناد تبصره ۱ ماده ۱۰۳ قانون مالیاتهای مستقیم پذیرفته نمی شود و نظر به اینکه دادخواست فرجامی و ضمائم آن به شخص فرجامخوانده ابلاغ نشده و پرونده از این حیث ناقص است موجبات رسیدگی فراهم نمی باشد لذا پرونده امر اعاده می گردد که دفتر دادگاه دادخواست فرجامی و ضمائم آن را به شخص فرجامخوانده ابلاغ سپس آن را تکمیلا به دیوان عالی کشور ارسال دارند.دفتر دادگاه پس از ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به شخص فرجامخوانده پرونده را تکمیلا به دیوان عالی کشور ارسال که در دستور کار این شعبه قرار گرفته.هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش عضوممیز مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

با ملاحظه دادنامه فرجامخواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات و جهات فرجامخواهی فرجامخواه منطبق با شقوق ماده ۳۷۱ و مفاد ماده ۳۷۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی باشد با این تقدیر ضمن رد اعتراضات فرجامی دادنامه فرجامخواسته را که صحیحا صادر و خالی از ایراد و اشکال است مستندا به ماده ۳۷۰ قانون مرقوم ابرام می نماید.(الف – ۹۴/۴/۳۰)

رئیس و مستشار شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور

رحمت الله سعیدی - حسن نقیب الحسینی