رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فروش ملک در رهن بانک

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۸۳۰۰۶۴۸
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۹/۱۰
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۲۳ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	فروش ملک در رهن بانک
قاضی	یعقوب انصاری موسی جعفری

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فروش ملک در رهن بانک: فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، بدون تحصیل اذن مرتهن، نافذ نیست.

رأی خلاصه جریان پرونده

طبق پرونده محاکماتی خواهان آقای الف. م.م. با وکالت آقای ب. م.ر.پ. دادخواستی به طرفیت خواندگان ۱ - الف. ط. ، ۲ - م. م.، ۳ - خ. س.ع. به خواسته صدور رأی بر ابطال بیع معارض و ابطال سند مالکیت قطعی به شماره ... - ۹۱/۰۳/۹ تنظیمی در دفترخانه ... ا. با احتساب خسارات دادرسی تقدیم دادگستری شهرستان ا. نموده که رسیدگی به شعبه ۱۴ دادگاه حقوقی محول گردیده است. وکیل خواهان در شرح دادخواست توضیح داده است که موکل به موجب قرارداد عادی مورخ ۹۰/۰۹/۰۹ یک قطعه زمین به شماره پلاک ثبتی قطعه ... از ... فرعی از ... اصلی بخش ... ارومیه را از خوانده محترم ردیف اول خریداری نموده است و در راستای طرح دعوی الزام به تنظیم سند به کلاسه ۹۱۰۳۰۵ - ۱۴ح منجر به استعلام وضعیت ثبتی گردیده که متأسفانه مشخص گردیده که خوانده ردیف اول با معامله معارض رقبه متنازع فیه را در تاریخ ۹۱/۰۳/۰۹ به موجب سند شماره ... دفترخانه ... ا. به خواندگان ردیف دوم و سوم انتقال داده است حالیه علاوه بر جرم بودن عمل صورت گرفته با توجه به غیر نافذ بودن عمل درخواست صدور رأی بر بطلان عمل انتقال و ابطال سند رسمی را دارد. دادگاه مرجوع الیه در مقام رسیدگی استعلام ثبتی را به عمل آورده و پاسخ واصله در برگ ۱۴ پرونده مثبت مالکیت خوانده ردیف دوم ( الف. ط. ) است. خوانده ردیف سوم طی لایحه ای که به شماره ۳۵۳ - ۹۱/۱۰/۲۵ ثبت شده اعلام داشته که سه دانگ ملک مورد تنازع متعلق به اینجانب است و دارای سند می باشد و در خصوص ادعای خواهان به ماده ۱۱۷ ق. ثبت که معامله معارض را مطرح کرده توضیح داده که رأی وحدت رویه این نوع معاملات را معارض ندانسته است و خواسته خواهان را قابل رد دانسته است. وکیل خوانده ردیف اول به حدود اختیارات وکیل خواهان ایراد کرده که وکیل خواهان جواب داده است و افزوده است خوانده ردیف اول بدون عذر موجه شرعی و قانونی و بدون اقاله بیع با موکل اینجانب و اینکه فسخ با معامله ابطال شود اقدام به تنظیم سند رسمی با خواندگان ردیف دوم و سوم نموده و ادعای فسخ صرفا یک ادعای واهی است وکیل خوانده ردیف اول اسامی شهود تعرفه شده خود را به دادگاه اعلام نموده است وکیل خواهان پیشاپیش شهود تعرفه شده را تکذیب نموده است تصویر اظهارنامه خواهان (آقای م.) به منظور آمادگی خریداری برای تنظیم سند در صفحه ۵۱ پیوست می باشد اقرار نامه شماره ... - ۹۱/۱۲/۱۴ ع.الف. م. ی الف. از شهود چنین است با در نظر گرفتن حقانیت خداوند متعال شهادت می دهم که در حضور اینجانب آقای الف. ط. فسخ قرارداد شماره ... مورخ ۹۰/۰۹/۰۹ را به آقای الف. م.م. اعلام و اینجانب نیز از زبان خود آقای الف. م.م. شنیدم که فرمودند فسخ معامله را قبول نمودم لذا معامله با توافق طرفین فسخ شد (صفحه ۵۴ پرونده) تصویر صورتجلسه بنگاه ع. در برگ ۵۵ پرونده حاکی است که چک شماره ... - ۹۰/۰۹/۳۰ خریدار که به فروشنده به عنوان بیعانه معامله داده به مبلغ چهار میلیون ریال وصول نشده و آپارتمان مورد معاوضه که خریدار آقای م. مقرر شده که به آقای ط. بدهد نتوانسته سند را به بنگاه ارائه نماید و اعلام شده کلیه قراردادهای آپارتمان و چک ها و کلیدهای آپارتمان نزد بنگاه می باشد که چند مرتبه به آقای م. اعلام شده که آنها را تحویل و معامله فسخ شود اما او مراجعه نکرده است و در برگ ۵۷ پرونده آقای م. ع. مشاور املاک ع. اعلام داشته بدینوسیله گواهی می نمایم از تاریخ عقد قرارداد شماره ... - ۹۰/۰۹/۰۹ فروش زمین واقع در زمینهای استانداری (ع.) مابین آقای الف. ط. و الف. م. تا به حالا مورخ ۹۱/۱۲/۰۳ هیچگونه صحبت و توافقی نسبت به فسخ قرارداد مذکور انجام نگرفته است و شاهدی بنام پ. م. نیز آن را گواهی نموده اند. دادگاه قرار استماع شهادت شهود را صادر و به شرح برگهای ۶۵ و ۶۶ پرونده از آقای ح. س. را درج نموده که مفاد گواهی نامبرده به نفع آقای ط. بوده است. دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و بشرح دادنامه ۱۲۰۹ - ۹۱/۱۲/۲۷ خلاصتا با این استدلال که مفاد شهادت شهود تعرفه شده خوانده ردیف اول مفید به فسخ و اقاله معامله فیمابین نبوده، حکم به ابطال عقد بیع واقع شده بین خوانده ردیف اول و خواندگان ردیف های دوم و سوم و نیز حکم بر ابطال سند رسمی تنظیمی نسبت به موضوع مبحوث عنه در دفترخانه ... ا. و همچنین خوانده ردیف اول را به پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل محکوم نموده است. محکوم علیه آقای ط. نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده و هم چنین آقای خ. س.ع. (خوانده ردیف سوم) از رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده و خانم م. ع. (خوانده ردیف دوم) هم با توجه به غیابی بودن رأی صادره نسبت به آن واخواهی کرده است. دادگاه بدوی واخواهی خانم م. ع. را طی رأی ۵۷۱ - ۹۲/۰۶/۲۷ رد نموده است و رأی واخواسته را عینا تأیید کرده است شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در مقام رسیدگی از شهود تعرفه شده خوانده ردیف اول که قبلا در دادگاه بدوی شهادت آنها اخذ شده در ادامه از ع. بنگاه دار استماع شهادت نموده و او اعلام داشته قرارداد را بنده تنظیم کرده ام البته مطالب چون مربوط به دو سال قبل است بعضی ها یادم نیست لیکن موضوع از این قرار بود که آقای ط. قطعه زمین خود را به آقای م. فروخت و ایشان نیز در مقابل یک و الف. آپارتمان و مقداری وجه نقد و چک داد بقیه پول ماند به تنظیم سند و گفت حتی مبلغ چهل میلیون چک را نیز هنگام تنظیم سند بدهد بعد که آماده نشد توافقی شد که آقای م. وام بگیرد و آقای ط. به عنوان ضامن معرفی کرد بعد وام درست نشد لذا باید پولش را بدهد ولی آقای م. گفت من در مسافرت هستم پول من نقد و آماده است فرصت بدهید تا بعد از برگشتن پول وی را پرداخت نمایم. من زنگ زدم آقای م. گفت من حاضر به فسخ نیستم شاهد در پاسخ دادگاه اظهار داشته بلی آقای س. یک فقره چک به مبلغ هشت میلیون تومان بابت فسخ معامله به بنده داد ولی آقای م. قبول نکرد. گواه دیگر آقای ی. ح. سردفتر اسناد رسمی اظهار داشته بعد از آنکه مسأله وام برای آقای م. آماده نشد آقای س.ع. و خانم م. ع. مدارک خود را آوردند چون آقای ط. و آقای م. هم مدارک خود را آوردند تا استعلامات در خصوص تنظیم سند انجام گیرد بعد از مدتی من با آقای ط. تماس گرفتم او گفت که ظاهرا آقای م. نمی تواند ثمن معامله را پرداخت نماید وام که جور نشد و ایشان گفتند می خواهیم فسخ بکنیم تا اینکه استعلامات بنام آقای س.ع. و م. ع. انجام گرفته و سند بنام ایشان صادر گردیده است گواه دیگر آقای ح. س. همان مطالب را اعلام داشته که قرار شد خریدار وام بگیرد و پول فروشنده را بدهد وام جور نشد و من آقای م. را دعوت کردم بیاید محل کارم بانک تا موضوع را حل و فصل کنیم اما آقای م. نیامد بنده هم به احترام همکارم آقای ط. یک چک هشت میلیون تومانی صادر کردم که فردا وصول شود تا آقای گ. نماینده آقای م. چک را بگیرد اما او قبول نکرد گفت همین حالا پول می خواهم گفتم الان ساعت ۵ بعد از ظهر است و بانک تعطیل است لذا نشد و من هم چک را پس گرفتم. گواه دیگر سید ق. ح. کارمند بانک او هم اعلام داشته آقای م. نه پول داشت که بدهد و نه فسخ معامله را قبول می کرد می گفت ضرر می کنم. بالاخره دادگاه تجدیدنظر (شعبه نهم) در ادامه اظهارات و مدافعات خواندگان ردیف دوم و سوم و وکلای آنها استماع و در صورتجلسه درج نموده و الف. از مستشاران اقدام به صدور پیش نویس رأی نموده مبنی بر نقض و حکم به بطلان دعوی خواهان نخستین (م.) که ریاست شعبه در مخالفت با نظریه مستشار اعلام نظر به تأیید دادنامه بدوی نموده و با این اختلاف نظر، پرونده به مستشار دیگر ارجاع که در نهایت پس از رسیدگی طی دادنامه ۱۶۷ - ۹۳/۰۲/۱۴ با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عینا تأیید کرده است و ... تا اینکه رئیس کل دادگستری استان آذربایجان غربی دادنامه صادره فوق را که از شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر صادر شده غیر صحیح و خلاف بین شرع اعلام کرده و با انعکاس مراتب به رئیس محترم حوزه ریاست قوه قضائیه، ریاست محترم قوه قضائیه دستور بررسی را به معاونت محترم قضایی صادر و پرونده امر از دادگستری آذربایجان غربی مطالبه و پس از وصول به کمیسیون شماره ۴ ارجاع که به شرح زیر اعلام نظر نموده اند: نظریه کمیسیون - با ملاحظه و بررسی جامع اوراق پرونده و اعلام خلاف شرع بودن آراء صادره (بدوی و تجدیدنظر) توسط رئیس کل محترم دادگستری استان صحیح و صائب است زیرا اولا عقد بیع از عقود معوض بوده و انتقال مالکیت مبیع به خریدار اساسا بدون پرداخت ثمن توسط خریدار، غیر منطقی و غیر عقلایی می باشد که در معامله مانحن فیه این اتفاق افتاده است و خریدار (آقای الف. م.) سعی دارد بدون پرداخت وجه به عنوان ثمن مبیع را تملک نماید که این امر از لحاظ قواعد تسلیط و لاضرر خلاف بین شرع است مثبت این استدلال این است که در تصویر صورتجلسه تنظیم شده توسط آقای ع. (بنگاه معاملات ملکی) در ورقه ۵۵ پرونده درج شده که چک شماره ... - ۹۰/۰۹/۳۰ خریدار که به فروشنده (ط.) داده مبلغ چهار صد میلیون ریال به عنوان بیعانه معامله به لحاظ عدم موجودی در بانک وصول نشده و نیز یک و الف. آپارتمان شش دانگ مورد معاوضه که مقرر شده آقای الف. م. به آقای ط. بدهد آن هم به لحاظ اینکه آن ملک در رهن بانک بوده خریدار عاجز از ارائه سند به بنگاه بوده است و دیگر اینکه قرار بوده خریدار از بانک وام بگیرد آن هم میسر نشده است پس پر واضح است که مشتری نتوانسته هیچ گونه وجهی از کلیه قراردادهای آپارتمان و چک ها و کلیدهای آپارتمان نزد بنگاه می باشد و آقای م. مراجعه ننموده اند بابت ثمن به فروشنده بپردازد. ثانیا آقای ع.الف. م. ی الف. از شهود طی اقرارنامه ... - ۹۱/۱۲/۱۴ شهادت داده که قرارداد شماره ... مورخ ۹۰/۰۹/۰۹ فسخ آن به آقای الف. م.م. اعلام و از زبان آقای م. شنیده که گفته اند فسخ معامله را قبول دارم و شاهد دیگری آقای ح. س. اعلام فسخ فروشنده را به خریدار و بنگاه معاملات ملکی کاملا توضیح داده است و تأیید نموده است ثالثا فروشنده زمینه انتقال ملک و تنظیم سند رسمی را فراهم کرده لیکن خریدار نتوانسته در موعد مقرر به تعهد خود که پرداخت ثمن بوده عمل کند و در دفترخانه هم حاضر نشده که در این خصوص مادۀ ۳۹۵ قانون مدنی به بایع اختیار داده که از حق فسخ مندرج در خیار تأخیر ثمن استفاده نماید و در معامله مانحن فیه آقای ط. وفق ماده ۴۰۲ قانون مذکور عمل نموده است ... به عقیده اینجانبان در پرونده حاضر تضییع حقوق دادخواه آقای الف. ط. اظهر من الشمس بوده و این امر مصداق بارز خلاف بین شرع است لذا پیشنهاد می شود در صورت موافقت ریاست محترم قوه قضائیه ضمن توقف حکم پرونده در اجرای مقررات ماده ۱۸ اصلاحی مجددا در مرجع صالح مورد رسیدگی قرار گیرد ; که پس از ارسال به حوزه ریاست قوه قضائیه ریاست محترم قوه قضائیه با تجویز اعاده دادرسی و رسیدگی مجدد پرونده در شعب دیوان عالی کشور موافقت فرموده اند که از سوی معاونت محترم قضایی دیوان عالی کشور جهت رسیدگی به این شعبه (۲۳) ارجاع گردیده است.هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای موسی ج. ی مستشار شعبه ودقت در اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد :

رأی شعبه دیوان عالی کشور

با توجه به محتویات پرونده و مداقه در اوراق آن، ایرادات عنوان شده از ناحیه قضات محترم حوزه معاونت قضائی قوه قضائیه در ارتباط با دادنامه شماره ۴۳۰۰۱۶۷ - ۹۳/۰۲/۱۴ صادره از شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی که به شرح فوق الاشعار منعکس گردیده است و بر مبنای این ایرادات دادنامه مذکور توسط ریاست معظم قوه قضائیه خلاف بین شرع اعلام و اعاده دادرسی نسبت به آن تجویز گردیده است موجه و وارد می باشد، ضمن اینکه فروش ملکی که در رهن بانک قرار داشته و بدون تحصیل اذن مرتهن موصوف از مشروعیت شرعی و قانونی برخوردار نبوده است. علیهذا عنایتا به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی و مستندا به ماده ۴۷۷ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲ دادنامه های شماره ۰۱۲۰۹ - ۹۱/۱۲/۲۷ شعبه ۱۴ دادگاه عمومی حقوقی ا. وشماره ۴۳۰۰۱۶۷ - ۹۳/۰۲/۱۴ صادره از شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی که نسبت به رأی مخدوش بدوی صحه گذاشته است نقض و دعوی اولیه خواهان را موجه و مدلل ندانسته و حکم به بطلان دعوی وی صادر می نماید، رأی صادره قطعی می باشد.

شعبه ۲۳ دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار

یعقوب انصاری - موسی جعفری