رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۹۰۸۵۰۰۴۷۱
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۱۱/۲۹
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۲۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان
قاضی	رحمت الله سعیدی علی خوشوقتی

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان: برابر عرف حاکم بر خرید و فروش آپارتمان ها، آپارتمان ها بر اساس متراژ قیمت گذاری می شوند و هر چند در قرارداد این موضوع ذکر نشده باشد، چنانچه خریدار پول بیشتری پرداخت کرده باشد، می تواند آن را استرداد کند.

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۱۳۹۳/۳/۲۰ آقای ف.الف. و ب. ر.م. دادخواستی به طرفیت بانوان م.ش. و ف.ص. به خواسته الزام خواندگان به انجام تعهد قانونی دایر بر استرداد بخشی از ثمن معامله بابت کسری مساحت آپارتمان با جلب نظر کارشناس به انضمام مطلق خسارات قانونی به دادگاه عمومی اراک تسلیم و توضیح داده اند: اینجانبان در سال ۱۳۹۱ به موجب مبایعه نامه مورخه ۱۳۹۱/۱۰/۱۹ آپارتمانی را به مساحت ۱۷۰/۲ متر مربع به انضمام پارکینگ و انباری به بیع صحیح شرعی و قانونی از خواندگان خریده و تمامی ثمن آن را پرداخت کرده ایم و سند مالکیت هریک به میزان سه دانگ به نام اینجانبان صادر و مسلم شده آپارتمان به میزان ۸/۴ متر مربع از میزان تراضی شده کسر مساحت دارد. نظر به اینکه در معامله یاد شده هر بخش ثمن در قبال بخشی از مساحت مبیع قرار گرفته ولی به دلیل کسری مساحت، خواندگان من غیر حق قسمتی از ثمن را اخذ کرده اند و با عنایت به اینکه تعهد خواندگان بر استرداد ثمن مبنای قانونی دارد، تقاضای صدور حکم به شرح خواسته می نماید. پرونده در شعبه دوم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرار گرفته است. خانم ع.الف. وکیل دادگستری به وکالت از خواندگان در جلسه دادرسی بیان داشته: ملک مورد دعوی بر اساس قیمت مقطوع و کلی فروخته شده؛ نه از قرار هر متر مربع به تومان که مصداق ماده ۳۵۵ قانون مدنی است. یعنی ملک مورد دعوی با شرط صفت فروخته شده و چنانچه متصدی املاک در توضیحات خویش ذکر نموده است، مورد معامله به رؤیت خریدار رسیده و از کم و کیف آن مطلع می باشد و از آنجا که خواهان مهندس ناظر در سازمان نظام مهندسی است، بعید به نظر می رسد که بدون در نظر گرفتن کلیه جوانب ملک را خریده باشد. حال آنکه عرف بر این است که ملک مورد دعوی به رؤیت خوانده رسیده و به لحاظ شرط صفت کم و کیف آن را دیده و پسندیده است و به شکل کلی ملک را خریداری نموده و اکنون که از منافع ملک استفاده برده است، پس از دو سال چنین دعوایی مطرح کرده است. در ضمن صورت جلسه تفکیک طبقاتی و کمیسیون ماده ۱۰۰ به تاریخ مقدم از مبایعه نامه وجود دارد که موکلین مدعی هستند این صورت جلسه به رؤیت خواهان رسیده و از آنجا که خواهان طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ دارد نه مطالبه ثمن، قرار رد دعوی ایشان را صادر فرمایید. وکیل خواهان نیز اظهار داشته: در هنگام رؤیت آپارتمان نمی توان با چشم مساحت آپارتمان را تخمین زد، حتی اگر شخص دارای تجربه و مهارت کافی باشد. همچنین در هنگام خرید آپارتمان ملاک، متراژ مفید آپارتمان می باشد و در صورت وجود انباری و پارکینگ قیمت هر متر مربع آپارتمان همکف نسبت به آپارتمانی که انباری و پارکینگ ندارد بیشتر باشد. دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح دعوی و ذکر ادله و مستندات طرفین خلاصتا به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید: هرچند در قرار مورد نظر به تصریح هر جزء از ثمن در مقابل هر جزء از مبیع قرار نگرفته، ولی عرف مسلم و حاکم بر خرید و فروش آپارتمان ها آن گونه است که برخلاف استدلال وکیل خواندگان، معاملات آپارتمان ها مبتنی بر ارزش گذاری هر متر مربع از آن در قبال ثمن معامله است، گرچه این موضوع در قرارداد به تصریح درج نگردد. آن چنانکه مساحت آپارتمان به صورت حدودی درج نشده و جزیی ترین بخش از آن نیز به صورت ۱۷۰/۲۰ متر مربع در قرارداد مورد اشاره قرار گرفته است و این امر بدان مفهوم است که دودهم متر از آن هم دارای آنچنان اهمیتی بوده که ذکر مساحت گردیده است و از آنجا که به شرح تصویر نقشه تفکیکی ابرازی از سوی وکیل خواندگان، مساحت آپارتمان به میزان ۱۶۵/۴۷ متر درج شده و خواندگان با علم کامل به مساحت این آپارتمان و بدون توجه به آنکه مساحت انباری قابل جمع با مساحت آپارتمان، به عنوان بنای مفید نیست، مبادرت به درج مساحت ۱۷۰/۲ متر نموده اند و بر این مبنا اقدام به اخذ وجه کرده اند و فی الواقع افزون بر مساحت ۱۶۵/۴ متر وجوهی را اخذ کرده اند که محق به دریافت آن نبودند و برخلاف استدلال وکیل خواندگان موضوع مطروحه مشمول مقررات ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیست و در هیچ کجای قرارداد اقدام به انعقاد عقد مبتنی بر مشروط شدن معامله بر مساحت مورد ذکر در آن نگردیده است تا آخرالامر صرفا خواهان را محق به اعلام فسخ بدانیم. در نتیجه نظر به مفاد ماده ۳۰۱ و ۳۰۲ قانون مدنی دعوی مطروحه را وارد تشخیص و خواندگان را بالمناصفه به پرداخت مبلغ ۱۵۵/۷۶۶/۱۴۸ ریال به انضمام هزینه دادرسی به این مأخذ در حق خواهان ها محکوم می نماید. بانوان ف.ص. و م.ش. به رأی دادگاه اعتراض و دادخواست فرجامی تقدیم داشته اند و اعتراض های آنان تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی عنوان شده و مجددا تأکید کرده اند که در مبایعه نامه هیچ عبارتی مبنی بر اینکه ملک مورد دعوی از قرار هر متر مربع ۸۰ تومان فروخته شده به چشم نمی خورد و در توضیحات مشاور املاک نیز قید گردیده مورد معامله به رؤیت خریداران رسیده و از کم و کیف آن مطلع می باشند و ملک با شرط صفت فروخته شده و مشمول مقررات ماده ۳۵۵ قانون مدنی می باشد. اکنون پس از گذشت حدود ۲ سال فرجام خواندگان دادخواست استرداد بخشی از ثمن که ۸/۴ متر مربع انباری می باشد را تقدیم کرده اند و تقاضای نقض دادنامه فرجام خواسته را دارند و لایحه ای اعتراضیه ای نیز تقدیم داشته اند. فرجام خواندگان نیز لایحه ای تقدیم داشته و به اعتراض های فرجام خواهان پاسخ گفته اند. پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول شده است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد.

هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای خوشوقتی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده، چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی بانوان ف.ص. و م.ش. نسبت به دادنامه شماره ۲۰۰۵۵۹ – ۱۳۹۳/۵/۲۸ شعبه دوم دادگاه عمومی اراک موجه به نظر نمی رسد. زیرا رأی دادگاه با توجه به ادله و مستندات موجود در پرونده بر اساس موازین قانونی صادر شده و از لحاظ رعایت تشریفات دادرسی نیز خدشه ای بر آن وارد نمی باشد و اعتراض های فرجام خواهان در حدی نیست که نقض آن را ایجاب کند. لذا ضمن مردود شمردن فرجام خواهی، دادنامه فرجام خواسته مستندا به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام و استوار می گردد.

رئیس و مستشار شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور

سعیدی - خوشوقتی