رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۵۷۱
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۲/۲۶
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۱۰ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره
قاضی	محمد هادی عبداله پور حجت اله میر مجیدی

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره: در عقد اجاره که با نظر به وجود قرارداد و سپردن ودیعه به موجر، تصرفات مستأجر غاصبانه محسوب نمی شود، در فرض ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره، مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المثل برابر با میزان اجرت المسمی می باشد و ارجاع به کارشناس جهت تعیین اجرت المثل فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا ارجاع به کارشناس منوط به غاصبانه بودن تصرفات خوانده است.

رأی خلاصه جریان پرونده

پیرو گزارش و رأی شماره ۹۳۷۰۰۰۵۴۹-۱۳۹۳/۹/۹ این شعبه مبنی بر نقض رأی شماره ۳۰۰۳۴۸-۱۳۹۲/۴/۲۱ شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک و ارجاع پرونده به آن شعبه جهت تکمیل تحقیقات پرونده پس از وصول در شعبه وقت رسیدگی برای ۱۳۹۳/۲/۱۲ تعیین گردیده وکیل خواهان ضمن حضور در جلسه مطالب خود را معطوف به لایحه تقدیمی شماره ۹۲۱۵۰۴-۱۳۹۴/۱۲/۱۲ نموده ضمن آن با تحلیل حقوقی از منطوق ماده ۴۹۴ قانون مدنی مبنی بر اینکه پس از انقضاء مدت اجاره متصرف بایستی اجرت المثل بپردازد و این اجرت المثل هم با نظر کارشناس تعیین می گردد و شمول ماده ۳۰۸ قانون و ایرادات دیگر از حیث خسارت تأخیر تأدیه به نظریه هیأت شعبه دیوان عالی کشور و انطباق مورد خسارت تأخیر تأدیه، ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی در باب تعیین اجرت المثل و طرح مسائل دیگر از جمله انتقال مالکیت تقاضای رسیدگی به شرح خواسته نموده است وکیل خوانده در مورد ایراد وکیل خواهان به انتقال مالکیت اظهار داشت این ادعا قبلا رسیدگی شده دادگاه قرار رد صادر کرده ولی در دادگاه تجدیدنظر قرار صادره نقض شده برای رسیدگی ماهوی به دادگاه ارجاع گردیده دادگاه نیز رأی فرجام خواسته صادر نموده که با فرجام خواهی طی دادنامه صادره از شعبه دهم دیوان عالی کشور نقض گردیده دادگاه اساسا به این مهم که آیا خواهان های بدوی ذی سمت و ذی نفع می باشند رسیدگی و تحقیق لازم را نموده ثانیا با احراز اثبات موارد مورد نظر است که بحث ایرادات و نواقص مطروحه از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور موضوعیت پیدا کند و بر این اساس شعبه محترم دادگاه صرفا مکلف به انجام تحقیقات و صدور رأی برابر نظریه شعبه دیوان عالی کشور باشد لذا با وصف مراتب فوق به عرض می رساند بدوا می بایست این مهم که خواهان های بدوی ذی نفع و ذی صلاح برای طرح اصل دعوی بوده اند و مورد رسیدگی قرار گیرد و محرز شود همان طور که در ظهر مبایعه نامه های استنادی مضبوط در پرونده مورد ایراد و محل تردید بعضا نسبت به آنها از سوی موکله ادعای جعلیت و الحاق شده است که استدعای رسیدگی در این خصوص را داشتند و دارد سپس در صورتی که مورد مزبور مستندا و مستدلا احراز و اثبات گردد در آن صورت مطالبه اصل خواسته از سوی خواهان ها وجاهت داشته در آن صورت بایستی برابر مواد اعلامی از سوی دیوان عالی کشور رسیدگی و اتخاذ تصمیم شود وکیل خواهان ها اظهار داشت وکیل خوانده هیچگاه به صورت جزم و قاطع ادعای جعل و الحاق ننموده مواد ۲۱۶ الی ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعل باید در مهلت مقرر صورت گیرد ثانیا دلایل جعل سند هم ارائه شود اینجانب بارها اعلام کردم موکلین به استفاده از اسناد باقی هستند حاضریم اصل را برای رسیدگی ارائه دهیم از طرفی قضات دیوان عالی کشور مدافعات همکار محترم را دیده و مطالعه کرده اند اگر این ایرادات وجاهت قانونی داشت به آن توجه می شده است ولی اینطور نشده دادگاه پرونده استنادی شورای حل اختلاف را مطالبه نموده در این فاصله وکیل خواهان ها لایحه ای تقدیم به شماره وارده ۹۴۰۰۳۷۴-۱۳۹۴/۷/۶ ثبت دفتر و پیوست پرونده شده به شرح آن اشعار داشته همان طور که قبلا در لایحه تقدیمی اشاره شده ۴/۵ دانگ از شش دانگ یک باب داروخانه به موجب اجاره نامه از تاریخ ۱۳۷۸/۶/۱۵ به خوانده اجاره داده شده دو بار تمدید شده است نهایتا در تاریخ ۱۳۹۰/۶/۱۵ مدت اجاره منقضی گردیده علی رغم درخواست موکلین مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکرده است تا اینکه با درخواست موکلین شعبه اول حل اختلاف به موجب دادنامه شماره ۹۰۱۹۱۲۸۰-۱۳۹۰/۱۲/۲۷ دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نموده و این دادنامه به موجب دادنامه شماره ۹۱۰۰۰۷۷-۱۳۹۱/۱/۳۰ از شعبه اول دادگاه حقوقی یک در مقام تجدیدنظر تأیید شده است نهایتا در تاریخ ۱۳۹۱/۴/۵ به اجرا درآمده ازآنجاکه عین مستأجره اولین بار در سال ۱۳۸۷به اجاره واگذار شده لذا رابطه طرفین مشمول قانون سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی و شرایط مقرر بیان آنها می باشد و حکم صریح و روشن ماده ۴۹۴ قانون مدنی در پرداخت اجرت المثل حاکم بر قضیه می باشد استدعای رسیدگی به شرح خواسته دارم تصویر دادنامه استنادی پیوست تقدیم می شود و در وقت فوق العاده ۱۳۹۴/۷/۱۴ پرونده شورای حل اختلاف وکیل اجاره نامه تنظیمی واصل و تحت نظر دادگاه قرار گرفته خلاصه جریان پرونده استنادی در صورت جلسه دادگاه (برگ ۲۳۵ پرونده) منعکس گردیده آنگاه دادگاه در تاریخ ۱۳۹۴/۷/۱۵ ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره ۳۰۰۶۱۶-۱۳۹۴/۷/۱۶ ضمن انعکاس خواسته خواهان ها و خلاصه جریان پرونده با این نظر که با ملاحظه قرارداد اجاره تنظیمی که اجاره بهاء ماهیانه مبلغ ۲۴۰۰۰۰۰۰ ریال (دو میلیون و چهارصد هزار تومان) توافق نموده اند و با توجه به نظریه کارشناسی که از تاریخ ۱۳۹۰/۶/۱۵ لغایت ۱۳۹۱/۴/۵ با انقضای مدت در تصرف خوانده بوده و حدودا نه ماه و بیست روز در تصرف داشته است لذا مستحق دریافت اجرت المسمی این مدت می باشد لذا دادگاه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص به استناد مواد ۳۰۲ و ۳۰۸ و ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خوانده را به پرداخت مبلغ یکصد و شانزده میلیون ریال به نسبت سهم آنها بابت اصل خواسته و مبلغ ۲۳۲۰۰۰۰ ریال بابت خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل به میزان محکوم به طبق تعرفه قانونی درحق خواهان ها محکوم می نماید و نسبت به مازاد حکم نیز به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان ها صادر می نماید این رأی در تاریخ ۱۳۹۴/۷/۲۰ به وکیل خواهان ها ابلاغ شده و در تاریخ ۱۳۹۴/۷/۲۷ به وکیل خوانده ابلاغ گردیده دادگاه در تاریخ ۱۳۹۴/۸/۱۱ طی دادنامه شماره ۹۴۰۰۳۰۰۶۹-۱۳۹۴/۸/۱۱ رأی تصحیحی صادر می نماید به موجب این رأی چنین اعلام می نماید درخصوص درخواست آقای الف. ص. به وکالت از آقایان ع.ف. و علی ص. مبنی بر صدور رأی اصلاحی به لحاظ وقوع اشتباه از حیث عدم درج الف- خسارت تأخیر تأدیه ب- محاسبه میزان اجرت المثل ج- خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در دادنامه شماره ۹۴۰۰۴۰۰۶۱۶ در پرونده کلاسه ۹۱۳۰۰۲۸۵ این شعبه از حیث سهوالقلم در محاسبه مبالغ فوق با توجه به مجموع اوراق پرونده نظر به اینکه مبلغ اجرت المثل سهوا یازده میلیون و ششصد هزار تومان محاسبه گردیده که به جای آن مبلغ هفده میلیون و چهارصد هزار تومان صحیح می باشد و همچنین خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی به مبلغ سیصد و پنجاه هزار تومان و حق الوکاله وکیل و همچنین خسارت تأخیر تأدیه با محاسبه اجرای احکام براساس مبالغ تصحیح شده بدین وسیله مورد مذکور اصلاح و دادگاه به استناد مواد ۳۰۳ و ۴۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی رأی تصحیحی به شرح فوق صادر می نماید این رأی در تاریخ ۱۳۹۴/۸/۱۷ به وکیل خوانده ابلاغ نشده رأی ۹۴۳۰۰۶۱۶-۱۳۹۴/۷/۱۶ از سوی وکیل خواهان ها نسبت به قسمتی مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته پرونده به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی ارجاع به کلاسه ۹۱۳۰۰۲۸۵ ثبت شده این شعبه طی دادنامه شماره ۶۰۰۷۹۲-۱۳۹۴/۱۰/۲ ضمن انعکاس خلاصه جریان دعوی و اشاره به نقض رأی ۹۳۳۰۰۳۴۸ شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور چنین استدلال و رأی صادر نموده با التفات به مفاد لایحه تجدیدنظرخواه و محتویات پرونده و نظر به اینکه اجرت المسمی مربوط به چند سال قبل زمان قرارداد اجاره بوده است و با اتمام اجاره تجدیدنظرخوانده نسبت به تخلیه آن اقدام ننموده و اکنون تقاضای اجاره به نرخ روز و براساس نظریه کارشناس داشته اند و با توجه به موقعیت ملک و زمان کارشناسی مدت تصرف و کارشناسی قسمت دیگر داروخانه به میزان ۱/۵ دانگ که مبلغ بیشتر تعیین شده و نمی توان اجاره زمان تصرف بدون قرارداد را به میزان اجرت المسمی در نظر گرفت و ملاک در این مواقع کارشناسی است که به آن هم اعتراضی نشده است لذا ضمن نقض این قسمت از دادنامه به استناد ماده ۳۴۸ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به پرداخت مبلغ ۵۰۷۵۰۰۰۰۰ ریال براساس نظریه کارشناس تجدیدنظرخواهان ها که اختلاف در سهم خود ندارند صادر و اعلام می نماید و راجع به کلیت دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد یا دفاع موجهی که موجبات ایجاد خلل و خدشه در ارکان دادنامه معترض عنه را فراهم آورد ابراز ننموده و دادنامه تجدیدنظرخواسته نیز با رعایت اصول و تشریفات دادرسی صادر و فاقد ایراد و اشکال عمده بوده و موضوع نیز مشمول هیچ یک از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی باشد لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه مستندا به ذیل ماده ۳۵۸ قانون مارالذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را با اصلاح به عمل آمده تأیید نماید سپس در تاریخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۳ طی رأی اصلاحی ۶۰۱۰۵۶-۱۳۹۴/۱۰/۲۳ با این نظر که دادنامه ۹۴۶۰۰۹۷۲-۱۳۹۴/۱۰/۲ این شعبه در مورد هزینه دادرسی مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل اظهار نظر نشده با اصلاح نسبت به هزینه دادرسی و حق الوکاله مرحله تجدیدنظر درحق تجدیدخواهان ها به میزان ابطال تمبر مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل به میزان تعرفه حق الوکاله صادر و اعلام می نماید که این موضوع در راستای مقررات ماده ۳۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تسلیم رونوشت رأی اصلی بدون رأی تصحیحی ممنوع می باشد اما وکیل خوانده دعوی در تاریخ ۱۳۹۴/۹/۲۴ قسمتی از رأی اصلی و اصلاحی را مورد فرجام خواهی قرار داده عمده اعتراض وکیل فرجام خواه این است که مبلغ محکوم به ۱۱۶۰۰۰۰۰ ریال که در رأی اصلی مورد لحوق قرار گرفته صحیح بوده رأی اصلاحی به مبلغ ۱۷۴۰۰۰۰۰ ریال اشتباه صادر شده با بیان مطالب دیگر که عمدتا آنها متوجه تجدیدنظرخواهی فرجام خوانده در دادگاه تجدیدنظر می باشد پرونده پس از وصول پاسخ از سوی وکیل فرجام خوانده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است لوایح طرفین هنگام شور قرائت می شود. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

با توجه به مدلول رأی فرجام خواسته که دلالت بر محکومیت فرجام خواه به پرداخت اجرت المثل معادل اجرت المسمی دارد رأی فرجام خواسته در حدی که مورد فرجام خواهی قرار گرفته با اتخاذ ملاک از ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ از تعریف به عمل آمده در مورد استفاده مستأجر از عین مستأجره پس از انقضاء مدت اجاره مستندا به مواد ۴۹۳ و ۵۰۱ قانون مدنی رأی فرجام خواسته خالی از اشکال و منقصت قانونی صادر گردیده زیرا دادنامه فرجام خواسته به دلیل غاصبانه بودن تصرف فرجام خواه صادر نشده تا احکام غصب بر فعل خوانده قابل اعمال باشد و خوانده را از باب غصب با جلب نظر کارشناسی به اجرت المثل محکوم نموده دلیل دیگر بر غاصبانه نبودن تصرف خوانده و عدم شمول احکام غصب الف- قرارداد اجاره منعقده بین طرفین ب- پرداخت ودیعه از سوی مستأجر به موجر ج- دادنامه استنادی صادره از شورای حل اختلاف مؤیدا به رأی دادگاه می باشد که حسب مدلول آن تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر شده است و بنا به مراتب اولا صدور حکم تخلیه شماره ۹۰۹۱۲/۹۰-۱۳۹۰/۱۲/۲۷ که طی شماره ۹۱۰۰۰۷۷-۱۳۹۱/۱/۳۰ شعبه یک دادگاه حقوقی اراک مورد تأیید قرار گرفته آثار غصب بر تصرفات خوانده فرجام خواه مترتب نمی باشد ثانیا در قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر علاوه بر اجاره بهای ماهیانه توافق شده مبالغی به موجر تحت عنوان ودیعه پرداخت گردیده با وصف انقضاء مدت اجاره مستأجر حق حبس داشته است موجر دلیلی بر پرداخت ودیعه به فرجام خواه و یا تودیع آن به صندوق دادگستری ارائه نداده این معنا به روشنی در دادنامه شورای حل اختلاف که موجر را مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه همزمان با اجرای آن نموده منعکس گردیده با این بیان نظر به انطباق مورد با مواد پیش گفته و نظر به اینکه رأی فرجام خواسته از حیث فرجام خواهی فرجام خواه مطابق قانون صادر گردیده با رد فرجام خواهی فرجام خواه مستندا به مواد ۳۹۶ و ۳۷۰ از قانون آیین دادرسی مدنی رأی فرجام خواسته را ابرام می نماید.

شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار

هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی