رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره وضعیت حقوقی بیع ملک بازداشت شده

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۳۲۹
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۷/۲۹
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۱۰ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	وضعیت حقوقی بیع ملک بازداشت شده
قاضی	غلامعلی صدقی سیدحجت اله میرمجیدی قدرت اله صدوقی فر

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره وضعیت حقوقی بیع ملک بازداشت شده: عقد بیعی که نسبت به ملک بازداشت شده منعقد می شود باطل نیست، بلکه با رضایت بعدی مالک قابل تنفیذ است؛ بنابراین حکم باطل و بلااثر ; که در مورد این گونه معاملات، در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده، به بطلان نسبی عقد تعبیر می شود.

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۱۳۹۲/۱۲/۱۷ خانم ن. ن. به وکالت از آقای ح. ج. د. به طرفیت آقای م. ح. و مدیریت و سرپرستی امور شعب بانک ص. طی تسلیم دادخواستی خواستار الزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ۴ رشت و تحویل مبیع و فک رهن و اصلاح سند به لحاظ احتساب کسری متراژ و عقب نشینی و دیگر خسارات به شرح متن هر یک مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال گردیده ضمنا وکیل خواهان مدعی است خوانده ردیف اول حسب فروشنامه مورخ ۱۳۹۲/۳/۱۹ تنظیمی در مشاور املاک ... شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ... رشت به مساحت ۹۸۵ مترمربع مشتمل بر اعیانات مخروبه را به بیع قطع به مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان هر مترمربع به موکل می فروشد و بخشی از ثمن معامله را نقدا دریافت و مقرر گردیده با تهیه مقدمات انتقال در دفترخانه شماره ... رشت در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ رسما به موکل (خریدار) منتقل گردد که مقدمات انتقال از طرف فروشنده فراهم نشده که طبق توافق تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ جهت تنظیم سند تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ در دفترخانه و تنظیم سند تعیین می شود که فروشنده در دفترخانه حاضر نمی شود و منتهی به گواهی عدم حضور وی در دفترخانه گردیده به شرح خواسته تقاضای انتقال ملک در دفترخانه و تحویل مبیع به خریدار ضمن الزام وی به فک رهن را دارد از طرفی ملک فروخته شده با مساحت مندرج در سند انطباق ندارد لذا خواستار الزام خوانده ردیف اول به اصلاح سند مورد استدعاست همچنین ملک فروخته شد حدود دویست متر عقب نشینی دارد که با کسر مورد محاسبه و مازاد کسر گردد. در تاریخ ۱۳۹۳/۱/۲۰ آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقای ح. ج. د. طی تسلیم دادخواستی به عنوان دعوی تقابل در پرونده کلاسه بایگانی شعبه سوم حقوقی رشت به خواسته فسخ مبایعه نامه شماره ...-۱۳۹۲/۳/۱۹ مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب خسارات قانونی گردیده ضمنا وکیل خواهان تقابل اظهار داشته به موجب سند رسمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ... رشت ملک مابه النزاع در رهن بانک ص. شعبه ف. بوده که مقرر بوده حسب توافق شفاهی تا تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ خوانده نسبت به موافقت بانک با انتقال با تسویه با بانک اقدام نماید و با کسر تسهیلات دریافتی باقیمانده ثمن را در وجه موکل کارسازی نماید که هیچگونه اقدامی نسبت به تعهد خویش انجام نداده است و مطابق مفاد ذیل مبایعه نامه چنانچه در صورت عدم توافق و پذیرش انتقال وام از طرف بانک ص. استان نسبت به انتقال وام قرار فوق فسخ می گردد که به لحاظ مهیا شدن شرایط فسخ به لحاظ عدم موافقت بانک با انتقال وام به علت عدم اقدام خوانده تقاضای فسخ مبایعه نامه مورد استدعاست که ضمن رد خواسته دعوی اصلی صدور حکم به خواسته دعوی تقابل مورد استدعاست. حسب تصمیم مورخ ۱۳۹۳/۱/۲۰ قرار رسیدگی توأمان نسبت به هر دو پرونده صادر گردیده. حسب لایحه شماره ۳۱۰۳۰۰۲۹۰-۱۳۹۳/۲/۱۶ اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه ... رشت راجع به استعلام دادگاه نسبت به وضعیت ثبتی ملک پلاک ... مفروز از پلاک ... سنگ اصلی ... بخش ... رشت چنین پاسخ داده سند مالکیت شش دانگ یک باب کارگاه آلومینیوم به نام بانک ص. گیلان ثبت و سند صادر شد سپس شش دانگ مورد ثبت برابر سند قطعی شماره ...-۱۳۷۳/۷/۲۸ دفتر ... رشت به م. ح. انتقال قطعی یافت و طبق سند رهنی دفترخانه ... رشت در رهن بانک ص. گیلان قرار گرفت و در سوابق دارای یک فقره پاسخ استعلام به دفترخانه ... رشت می باشد که طبق گواهی شعبه املاک خلاصه معامله ای در این خصوص تنظیم نگردیده حسب صورت جلسه مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۵ که شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی رشت به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است با حضور وکلای خواهان دعوی اصلی و تقابل به اتفاق نماینده حقوقی خوانده ردیف ۲ با در دست داشتن اخطاریه در جلسه رسیدگی حاضرند وکلای طرفین به شرح دادخواست درخواست رسیدگی نمودند نماینده حقوقی بانک ص. نیز بیان داشتند بانک ص. گیلان حسب لوایح ابرازی قاضی صرفا با تسویه نقدی و کامل مطالبات خود ناشی از تسهیلات پرداختی به شرکت ابتکار بی نظیر نسبت به فک رهن ملک اقدام خواهد نمود با تجدید احترام سیده خ. ش. در صورت تسویه مطالبات بانک با فک رهن و انتقال مالکیت اقدام خواهد نمود در پایان حاضر اظهار داشتند از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور می نمایند که دادگاه حسب دادنامه شماره ۳۰۰۳۷۶-‍۱۳۹۳/۵/۲۹ چنین مقرر داشته: رأی دادگاه: در خصوص دعوای خانم ن. ن. به وکالت از آقای ح. ج. د. به طرفیت آقای م. ح. و مدیریت امور شعب بانک ص. استان گیلان به خواسته الزام به فک رهن و تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... بخش ... رشت و اصلاح سند با احتساب کسری متراژ و عقب نشینی به انضمام خسارات دادرسی بدین توضیح که وکیل خواهان عنوان نموده خوانده ردیف اول به دلالت فروشنامه مورخ ۱۳۹۱/۲/۱۹ تنظیمی در مشاور املاک ...(املاک ی.) شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... بخش ... رشت به مساحت ۹۸۵ مترمربع مشتمل بر اعیانات مخروبه را به بیع قطع به مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان (هر مترمربع ششصد و پنجاه هزار تومان) به موکل می فروشد و بخشی از ثمن معامله را نقدا دریافت و مقرر می گردد که ملک با تمهید مقدمات انتقال در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ در دفتر شماره ... رشت رسما به موکل (خریدار) منتقل گردد که در تاریخ تعیین شده به دلیل اینکه مقدمات انتقال از سوی فروشنده جهت تنظیم سند فراهم نشده بود طبق توافق متعاملین تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند تعیین می شود که فروشنده از حضور در دفترخانه و ایفای تعهد در موعد مقرر استنکاف می نماید که این امر منتهی به صدور گواهی عدم حضور توسط سردفتر می گردد ضمن اینکه چون ملک در رهن بانک ص. شعبه ف. رشت بوده موکل مذاکراتی از جهت انتقال ملک با سئوال بانک داشته است که مرجع مذکور نیز در صورت پرداخت دیون بانک موافقت خود را با فک رهن و انتقال ملک اعلام می دارد فلذا نظر به اینکه معامله فی مابین خوانده ردیف اول و موکل با وجود شرایط اساسی معامله و به نحو صحیح تحقیق یافته است و فروشنده شرعا و قانونا مکلف به ایفاء مفاد قرارداد ۱۳۹۲/۲/۱۹ مشعر به انتقال رسمی شش دانگ مورد معامله به موکل می باشد و اینکه غرض از انجام معامله انتفاع طرفین از عوضین است که در مانحن فیه با وصف اسقاط کلیه خیارات طرفین خوانده ردیف اول نسبت به تکلیف قانونی خود اقدامی معمول نداشته لذا با طرح این دعوی صدور حکم شایسته به شرح خواسته را نموده و در خصوص دعوای تقابل آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقای ح. ج. به خواسته فسخ مبایعه نامه ۱۳۹۳/۲/۱۹ به انضمام خسارات دادرسی بدین توضیح که وکیل خواهان اعلام داشته طبق مبایعه نامه در تاریخ ۱۳۹۳/۳/۱۹ موکل شش دانگ پلاک ثبتی که شامل ۹۸۵ مترمربع عرصه و یک باب کارگاه بود در قبال مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان به خوانده فروخته از آنجائیکه پلاک فوق طبق سند رهنی در رهن بانک ص. قرار داشته است و مقرر بوده حسب توافق در دفتر اسناد رسمی باقیمانده ثمن را در وجه موکل کارسازی نماید در حالیکه وی هیچگونه اقدامی نسبت به ایفای تعهد انجام نداده است و طبق مفاد ذیل مبایعه نامه مبنی بر اینکه در صورت عدم توافق و پذیرش انتقال وام از طرف بانک قرارداد فوق فسخ می گردد بنابراین در وضعیت فعلی با توجه به مهیا شدن شرایط فسخ به لحاظ عدم موافقت بانک با انتقال وام به لحاظ عدم اقدام از سوی خوانده فسخ مبایعه نامه مورد استدعاست با توجه به اوراق و محتویات پرونده از آنجائیکه روابط حقوقی خواهان دعوی اصلی و خوانده دعوی تقابل با خوانده ردیف اول دعوی اصلی و خواهان دعوی تقابل به موجب مبایعه نامه عادی ۱۳۹۲/۳/۱۹ در مشاور املاک ... (املاک ی.) صورت گرفته که صحت و اصالت آن تاکنون محل بحث و اختلاف واقع نشده و وکیل خواهان دعوی تقابل صرفا با این استدلال که چون شش دانگ پلاک ثبتی ... (ملک مورد معامله) طی اسناد رهنی در زمان مورد معامله در رهن بانک ص. گیلان قرار داشته است و طبق توافق شفاهی قرار بوده خوانده تا تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ موافقت بانک را جهت تسویه به ایفاء تعهدات خود به عمل نیاورده است و در ادامه اضافه نموده که در متن مبایعه نامه صراحتا قید شده در صورت مخالفت بانک با انتقال وام مبایعه نامه فسخ می گردد لذا با توجه به مخالفت بانک با انتقال وام به نام خریدار و فراهم شدن موجبات تحقق شرط مذکور فسخ مبایعه نامه را درخواست کرده است اما با عنایت به اینکه فحوای مبایعه نامه عادی مستند درخواست حکایت از وقوع عقد بیع و نقل مالکیت با شرایط قانونی و اینکه تنظیم سند رسمی جهت کمال عقد نیز از لوازم عرفی عقد بیع بوده و جهت ارائه آن به مقامات ذیربط و استفاده از امتیازات حاصله ضرورت دارد و با مدنظر قرار دادن این موضوع که عقد قصد مشترک طرفین بوده و دلالت عرفی اوضاع و احوال محقق به نحو فوق التوصیف نیز کاشف از قصد باطنی طرفین در ایجاد عقد بیع و در نتیجه استفاده از مزایای آن دارد و از سوی دیگر به مجرد وقوع عقد بیع مشترک مالک مبیع شده و بایع بایستی مبیع را به تصرف مشتری داده به نحوی که متمکن از انجام تصرفات و انتفاعات باشد و چون از انتقال رسمی ملک به نام خواهان اصلی ورود هیچگونه ضرر و زیانی به بانک متصور نیست و چه بسا بانک نیز به دلالت صورت جلس مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۵ موافقت خود را انتقال رسمی ملک در صورت پرداخت حق و حقوق بانک و تسویه حساب کامل بیان داشته است دادگاه بنا به مراتب مذکور و احراز مالکیت رسمی آقای م. ح. نسبت به ملک متنازع فیه به موجب تصویر سند مالکیت پیوست و پاسخ استعلام شماره ۱۰/۷/۹۳/۳۰۶۵ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۸ و بدوا با غیروارد تشخیص دادن دعوی تقابل به استناد ماده ۱۲۵۷ ق.م حکم به بی حقی مشارالیه صادر و اعلام و در ادامه دعوی خواهان اصلی را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد ۲۶۲/۲۲۳/۲۲۰/۲۱۹/۱۴۰/۱۰ ق.م و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م و آئین نامه تعرفه حق الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری و وکلای موضوع ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی ... حکم به محکومیت خوانده ردیف اول به فک رهن تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ پلاک ثبتی ... مفروز پلاک ... سنگ اصلی ... بخش ... رشت و پرداخت مبلغ ۵/۸۱۵/۵۲۰ ریال به عنوان خسارات دادرسی به جهت تسبیب در طرح دعوی و مبلغ ۶/۰۰۰/۰۰۰ ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید و اما در خصوص خوانده ردیف ۲ به دلیل عدم توجه دعوی به استناد بند ۴ ماده ۸۴ ناظر به ماده ۸۹ قرار رد دعوی و در خصوص خواسته اصلاح سند با احتساب کسری متراژ و عقب نشینی به دلیل استرداد دادخواست از سوی وکیل خواهان به شرح صورت جلسه مورخ ۱۳۹۳/۱۲/۱۹ به استناد بند ب ماده ۱۰۷ ق.آ.د.م دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می نماید رأی صادره ظرف مدت ۲۰ روز قابل تجدیدنظر اعلام شده آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقایان ح. ج. و سرپرستی امور شعب بانک نسبت به دادنامه یاد شده به شماره ۳۰۰۳۷۶ صادره از شعبه سوم حقوقی رشت مبادرت به فرجام خواهی نموده نظر به اینکه مورد دیگری به نظر نمی رسد پرونده جهت مشاوره در جلسه هیأت شعبه مطرح و لوایح طرفین نیز حین جلسه مشروحا قرائت خواهد شد.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

در خصوص فرجام خواهی آقای م. ح. با وکالت آقای الف. ر. به دلایل ذیل دادنامه فرجام خواسته ابرام می گردد: اولا- بازداشت ملک در زمان تنظیم بیع نامه عادی به معنای بطلان مطلق نمی باشد بلکه برابر ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی رضایت بعدی مالک (محکوم له) قابل تنفیذ و تصحیح می باشد و ماده ۵۶ آن قانون به معنای بطلان نسبی است به اضافه، تمدید چندین مرحله تاریخ تنظیم سند به معنای تجدید اراده طرفین بر وقوع عقد بیع خواهد بود. ثانیا- در رهن بودن ملک اگرچه موجب عدم نفوذ بیع می گردد ولیکن این عدم نفوذ برابر ماده (۷۹۳) قانون مدنی به معنای مراعا بودن حق مرتهن می باشد و با فک رهن یا جلب رضایت مرتهن و یا اجازه وی، معامله قابل تنفیذ می باشد. ثالثا- شرط مندرج در ذیل مبایعه نامه به نفع مشتری می باشد زیرا دقیقا عنوان شده در صورتی که هر گونه اشکالی مبنی بر بدهی مالی یا مالیاتی و یا حکم قضایی و ... پیش آید خریدار نسبت به خرید ملک هیچگونه تعهدی نداشته و قرارداد فوق فسخ می گردد. بنابراین مشروط له این شرط، مشتری می باشد نه بایع نتیجتا هیچ دلیلی بر فسخ و بی اعتباری یا بطلان قرارداد ملاحظه نمی شود بنا به مراتب با لحاظ شروط مندرج در مبایعه نامه مورخه ۱۳۹۲/۳/۱۹ مستندا به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته ابرام می گردد.

مستشار و مستشار و عضو معاون شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور

قدرت اله صدوقی فر(اقلیت)- سیدحجت اله میرمجیدی - غلامعلی صدقی