رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره پیش بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس

شماره دادنامه	۹۲۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۵۲۵
تاریخ دادنامه	۱۳۹۲/۰۸/۲۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۱۰ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	پیش بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس
قاضی	غلامعلی صدقی عبدالله پور

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره پیش بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس: اگر طرفین در قرارداد محاسبه بخشی از ثمن را برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده... ; در نظر گرفته باشند، این عبارت، به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نظریه کارشناس نیست، آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به دلخواه انتخاب نماید؛ بنابراین در صورت تعیین قیمت کمتر از قیمت عادله، ذی نفع حق اعتراض دارد.

رأی خلاصه جریان پرونده

در پرونده کلاسه ۸۰۰۳۸۴ آقایان ح. و ق.ب. و ع.غ. با وکالت آقایان ه .ن. و س.م. به طرفیت شرکت تعاونی اعتبار ث. دادخواستی به خواسته مطالبه وجه الباقی معامله مندرجات مبایعه نامه مورخه ۴/۱۲/۸۹ با جلب نظر کارشناس فعلا مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی تقدیم دادگاه های عمومی کرج نموده و توضیح داده خواهان ها با خوانده یادشده مبایعه نامه ای را در خصوص بیع تمامی شش دانگ عرصه و اعیان ۲۵۷ مترمربع پلاک ثبتی شماره ۶۱۹۰ فرعی از ۱۵۵ اصلی واقع در بخش ثبتی کرج در تاریخ ۴/۱۲/۸۹ منعقد نموده اند با وصف اینکه موکله کلیه تعهدات ناشی از قرارداد مذکور مبنی بر تنظیم و امضاء مبایعه نامه و تهیه استعلامات لازم را در مهلت مقرر و تسلیم مبیع و امضاء سند رسمی انتقال شماره ۶۸۳۷۷ مورخ ۳۱/۲/۹۰ در دفتر اسناد رسمی شماره ... کرج به انجام رسانده اند خوانده یادشده ضمن پرداخت بخشی از ثمن نسبت به تأدیه الباقی آن به موجب بند ۱۵ ۳ قرارداد که مقرر بوده متراژ عرصه و اعیان مندرج در پایان کار صادره به تاریخ روز از شهرداری ملاک معامله است و هرگونه کسری یا افزایش در متراژ اعم از عرصه و اعیان از مسکونی و تجاری مندرج در سند و پایان کار و یا گواهی صادره از شهرداری برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده از ثمن معامله کسر یا اضافه خواهد شد ملزم به پرداخت آن بوده، اقدامی ننموده است. ازآنجایی که طبق پایان کار صادره متراژ تجاری ملک موضوع مبایعه نامه معادل ۵/۱۴۰ مترمربع می باشد فلذا به استناد مستندات تقدیمی رسیدگی به خواسته خواهان ها و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مابقی ثمن معامله که بایستی با نظر کارشناس تعیین گردد مستندا به ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات از باب تسبیب ازجمله هزینه دادرسی و حق الوکاله و خسارات تأخیر تأدیه تا تاریخ اجرای حکم مورد استدعاست. دادخواست به شعبه ۱۸ دادگاه عمومی حقوقی کرج ارجاع گردیده و شعبه مرجوح وقت رسیدگی معین و طرفین دعوت شده اند آقای ح.ه . به وکالت شرکت تعاونی ث. لایحه ای به شماره ۰۰۸۰۰۷۹۸ مورخ ۲۷/۶/۹۰ تقدیم و به خلاصه توضیح داده که به منظور تعیین قیمت ملک مورد معامله کارشناسی به عمل آمده و پس از کارشناسی با توافق یکدیگر مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴۰۰/۲۱ ریال به عنوان ثمن معامله تعیین گردیده و در تاریخ ۳۱/۲/ ۹۰ در دفترخانه شماره ... معامله قطعی و رسمی گردیده. تمام ثمن معامله تحویل فروشنده شده و بعد از تنظیم سند رسمی سند عادی بیع تاب استناد و معارضه با سند رسمی را ندارد طبق بند ۱۵ ۳ مبایعه نامه برفرض که سند عادی مبیع ملاک عمل باشد کارشناسی که باید راجع اضافه مساحت یا کاهش نظر بدهد کارشناس اولیه است که کارشناس دادگاه که کارشناس اولیه اعتقادی به اضافه مساحت ندارند. و برابر ماده ۲۵۵ اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر بیشتر است بایع حق فسخ دارد مگر تراضی باشد. نکته مهم این است که طرفین قبل از معامله و تنظیم سند در تاریخ ۳۱/۲/۹۰ مطابق پایان کار کلی ساختمان به شماره ۵۹۰۵ در تاریخ ۲۷/۲/۹۰ متراژ مورد معامله را می دانستند بنابراین تقاضای رد دعوی را دارد. وکلای طرفین در جلسه رسیدگی حاضر گردیدند و اظهارات خود را به شرح صورت جلسه دادگاه اعلام نمودند وکیل خواهان ها در جهت تکمیل و توضیح اظهارات تقاضای مهلت جهت تقدیم لایحه تکمیلی را نموده است که مورد موافقت دادگاه قرارگرفته و سپس به شرح لایحه شماره ۹۰۳ مورخ ۲۸/ ۶/۹۰ لایحه تقدیم نموده و در پایان لایحه تقاضای استماع شهادت شهود نموده است. دادگاه قرار استماع شهادت شهود وکیل خواهان ها را صادر که شهود در تاریخ ۲۲/۸/۹۰ حاضر گردیدند. و به اسامی آقایان ن.خ. (نماینده حقوقی تعاونی اعتبار ث. و ی.غ. س.ب. س.س. اعلام شهادت نمودند. سپس دادگاه مقرر نمود که از کارشناس مرضی الطرفین دعوت شود که کارشناس آقای ش.الف. پس از حضور در دادگاه و اعلام سؤال از ناحیه دادگاه تقاضای مهلت جهت ارائه پاسخ دقیق نموده است که به شرح نظریه بدون شماره صفحه ۷۹ پرونده مبلغ ارزیابی را ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰/۲۱ ریال یعنی ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰/۱ بیشتر از رقم قبلی ارزیابی نموده است. وکیل خواهان ها به نظریه کارشناس اعتراض نموده و تقاضای ارجاع به هیأت ۳ نفره کارشناسی را نموده است. دادگاه در تاریخ ۱۹/۷/۹۱ ختم رسیدگی اعلام و شرح دادنامه شماره ۰۰۵۹۷ مورخ ۳۰/۷/۹۱ به لحاظ اینکه نظر کارشناسی طبق بند ۱۵ ۳ قرارداد به عنوان کارشناس مرضی الطرفین شرط شده است و نظر وی برای طرفین لازم الاجرا است موجبی برای استماع اعتراض نمی باشد دادگاه به میزان ده میلیون تومان دعوی را وارد تشخیص و خوانده را محکوم و راجع به خسارت تأخیر تأدیه چون عدم دریافت وجه ناشی از عمل خواهان ها می باشد دعوی را وارد ندانسته حکم به رد آن صادر اعلام نموده است. پس از ابلاغ دادنامه به طرفین و فرجام خواهی وکلای فرجام خواه آن ها آقایان ه .ن. و س.م. و تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می شود پرونده به دیوان عالی کشور ارسال که جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است.

هیأت شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیز به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

نظر به اینکه دادگاه نخستین پس از وصول نظریه کارشناس و ابلاغ آن به طرفین و اعتراض وکیل فرجام خواه آن ها و پذیرش اعتراض و ابلاغ اخطاریه جهت انتخاب کارشناس دیگر با قید قرعه (به شرح صفحه ۹۲)، معلوم نشد به چه دلیل از تصمیم خود عدول و بلافاصله مبادرت به صدور رأی نموده است بنا به مراتب به فرض ارجاع طرفین به قیمت کارشناسی معین صرف نظر از اینکه عبارت مندرج در قرارداد برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده محاسبه شود. ; به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نمی باشد. و صرف نظر از اینکه اصولا عبارت فوق مبهم بوده و معلوم نیست منظور طرفین از تعیین قیمت توسط کارشناس با چه مبنایی است (مبنای حین المعامله یا حین الاداء) نظر به اینکه آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به دلخواه انتخاب نماید و نه آنکه به معنای اسقاط هرگونه چون وچرا و اعتراض مالک ولو قیمت تعیینی کمتر از قیمت عادله روز باشد. بنابراین جلب نظر هیأت کارشناسان ضروری بوده تا قیمت مابه التفاوت ملک با لحاظ جمیع جهات مربوط به ملک مشخص گردد. و نظر به اینکه رد ادعای خسارت تأخیر تأدیه به این علت که عدم دریافت ثمن ناشی از عمل خواهان ها (فرجام خوان ها) بوده است نیز بلادلیل می باشد چه اینکه هنوز راجع به اصل ثمن معامله و طریق انتخاب آن و مبلغ مقطوع و منجز آن اختلاف است و اصولا مشخص نگردیده ذمه خریدار به چه مبلغی مشغول گردیده است تا ادعای وی راجع به پرداخت ثمن موجه باشد علی هذا در این قسمت نیز دادنامه غیرموجه و مخدوش بوده و مغایر با ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی صادرشده است بنا به مراتب مستندا به بند الف ماده ۴۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نقض و جهت رسیدگی به شعبه نخستین اعاده می گردد.

رئیس شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور عضو معاون

عبدالله پور صدقی