رای هیات تخصصی دیوان عدالت اداری (دادنامه شماره: ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۱۱۹ ،کلاسه پرونده: ه ع/۹۷/۳۴۵ )

رای هیات تخصصی دیوان عدالت اداری درباره ماده ۸ ( عوارض تغییر کاربری اراضی ) سال ۹۱ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۲ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۳ و ماده ۲ (عوارض ارزش افزوده اراضی) سال ۹۵

مرجع صادر کننده	هیأت تخصصی دیوان عدالت اداری
موضوع	ماده ۸ ( عوارض تغییر کاربری اراضی ) سال ۹۱ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۲ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۳ و ماده ۲ (عوارض ارزش افزوده اراضی) سال ۹۵
کلاسه پرونده	ه ع/۹۷/۳۴۵
تاریخ رأی	سه شنبه ۱۸ تير ۱۳۹۸
شماره دادنامه	۹۸۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۱۱۹

هیأت تخصصی شوراهای اسلامی

شماره پرونده : ه ع/۹۷/۳۴۵ شماره دادنامه: ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۱۱۹ تاریخ: ۱۷/۴/۹۸

شاکی : سازمان بازرسی کل کشور

طرف شکایت : شورای اسلامی شهر شاهرود

موضوع شکایت و خواسته: ماده ۸ ( عوارض تغییر کاربری اراضی ) سال ۹۱ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۲ و ماده ۲ ( عوارض تبدیل کاربری اراضی ) سال ۹۳ و ماده ۲ (عوارض ارزش افزوده اراضی) سال ۹۵

شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر شاهرود به خواسته ابطال ماده ۸ سال ۹۱ و ماده ۲ سال های ۹۲ و ۹۳ و ۹۵ به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیأت عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می باشد :

سال ۹۱ – ماده ۸ : عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی در صورتیکه مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است :

الف : اراضی تا ۱۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۰ ( هفتاد و پنج صدم ) قیمت تراکم مسکونی همان محل

ب : اراضی از ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ متر مربع نسبت به مازاد بند (الف) به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۱ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

ج : اراضی از ۱۵۰۰ متر مربع تا ۲۰۰۰ متر نسبت به مازاد بندهای (الف) و (ب) به ازای هر متر مربع معادل ۵/۲ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

د : اراضی ۲۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای (الف) ، (ب) و (ج) به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ می گردد.

تبصره : قدرالسهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی ( با بیش از ۵۰۰ متر مربع ) موضوع تبصره ۳ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع ۲۰ درصد و برای تغییر کاربری با رعایت مقررات مربوطه توأم با تفکیک علاوه بر شوارع ۲۵ درصد تعیین می گردد.

ه - به استثناء مقررات و قوانین فوق الذکر که جهت کاربریهای غیر مسکونی به مسکونی وضع گردیده اند عوارض مربوط به تبدیل سایر کاربریها به یکدیگر تراکم مسکونی همان منطقه خواهد بود.

تبصره ۱ : تغییر کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمی باشد.

تبصره ۲ : تغییر کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در ماده ۶ تعیین تکلیف گردیده است.

و : عوارض تغییر کاربری املاک واقع در حریم.

الف : اراضی تا ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع چهار برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی ( ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم ) اخذ خواهد شد.

ب : برای اراضی از ۱۰۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۲ برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی اخذ خواهد شد.

سال ۹۲ – ۲ : عوارض تبدیل کاربری اراضی از غیر مسکونی به مسکونی در صورتیکه مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است :

الف : اراضی تا ۱۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۰ ( هفتاد و پنج صدم ) قیمت تراکم مسکونی همان محل

ب : اراضی از ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۱ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

ج : اراضی از ۱۵۰۰ متر مربع تا ۲۰۰۰ متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل ۵/۲ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

د : اراضی ۲۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ می گردد.

ه - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره ۳ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع به شرح زیر تعیین می گردد.

۱- تا ۱۰۰۰ متر مربع ۱۵%

۲- تا ۱۵۰۰ متر مربع ۵/۱۷ %

۳- ۱۵۰۰ متر مربع به بالا ۲۰%

تبصره ۱ : کلیه اراضی با هر متراژ تا ۵۰۰ متر مربع اولیه از پرداخت سهم شهرداری معاف می باشند.

تبصره ۲ : جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی ۵% به اعداد فوق اضافه می گردد.

تبصره ۳ : هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت می گردد.

تبصره ۴ : تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تبدیل کاربری نمی باشد.

تبصره ۵ : تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.

سال ۹۳ – ۲ : عوارض تبدیل کاربری اراضی از غیر مسکونی به مسکونی ( با اخذ مجوز از مراجع قانونی ) در صورتیکه مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است :

الف : اراضی تا ۱۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۰ ( هفتاد و پنج صدم ) قیمت تراکم مسکونی همان محل

ب : اراضی از ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۱ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

ج : اراضی از ۱۵۰۰ متر مربع تا ۲۰۰۰ متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل ۵/۲ برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل

د : اراضی ۲۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ می گردد.

ه - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره ۳ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع به شرح زیر تعیین می گردد.

۱- تا ۱۰۰۰ متر مربع ۱۵%

۲- تا ۱۵۰۰ متر مربع ۵/۱۷ %

۳- ۱۵۰۰ متر مربع به بالا ۲۰%

تبصره ۱ : کلیه اراضی با هر متراژ تا ۵۰۰ متر مربع اولیه از پرداخت سهم شهرداری معاف ولی هزینه عوارض و تفکیک آن قابل محاسبه و وصول خواهد بود.

تبصره ۲ : جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی ۵% به اعداد فوق اضافه می گردد.

تبصره ۳ : هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت می گردد.

تبصره ۴ : تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تبدیل کاربری نمی باشد.

تبصره ۵ : تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.

تبصره ۶ : عوارض تبدیل کاربری سایر کاربریها به یکدیگر به استثناء مقررات فوق الذکر ۵/۱ برابر تراکم مسکونی همان منطقه قابل محاسبه و وصول خواهد بود.

۳- عوارض تبدیل کاربری املاک واقع در حریم ( با اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح )

الف : اراضی تا ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع پنج برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال ۹۲ ( ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم ) اخذ خواهد شد.

ب : برای اراضی از ۱۰۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۴ برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال ۹۲ اخذ خواهد شد.

۴- عوارض کسر و یا حذف پارکینگ در ساختمانهایی که برابر ضوابط طرح تفصیلی و یا مصوبه شماره ۱۶۰۳- ۱۲/۲/۷۱ ریاست محترم جمهور امکان فروش پارکینگ میسر بوده و یا از لحاظ فنی امکان تأمین پارکینگ را ندارند ( با پیشنهاد شهرداری و با تصویب شورای اسلامی شهر و کمیسیون ماده ۵ ) به شرح ذیل خواهد بود.

ردیف

عنوان کاربری ملک

عوارض یک واحد کسری پارکینگ

۱

مسکونی

نود برابر قیمت تراکممسکونی منطقه ای

۲

اداری و صنعتی

یکصد و پنج برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای

۳

تجاری

صد و بیست و پنج برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای

۴

انباری تجاری و نیم طبقه

هشتاد برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای

تبصره ۱ : مالک می تواند به جای پرداخت مبالغ کسری پارکینگ ، نسبت به خریداری یک قطعه زمین در شعاع حداکثر ۲۰۰ متری به میزان ۲۰ متر مربع به ازای هر واحد کسری پارکینگ اقدام نماید. این زمین می بایست در تملک و تصرف شهرداری قرار گیرد.

تبصره ۲ : در هر صورت عوارض کسر یک واحد پارکینگ از مبلغ سی و پنج میلیون ریال کمتر نباید باشد.

تبصره ۳ : ساختمان های یک طبقه مسکونی و تجاری که قبل از سال ۱۳۷۰ ، احداث شده باشند مشمول عوارض پارکینگ نمی باشند.

تبصره ۴ : در صورتیکه مالکین ساختمانهای یک طبقه که به صورت مجاز ساخت و ساز نموده اند و پارکینگ لازم را در حیاط تأمین نموده اند و قبل از سال۱۳۹۲ پایانکار دریافت نموده باشند بخواهند یک طبقه اضافه نمایند شهرداری صرفا برای واحد جدید عوارض کسری پارکینگ دریافت نماید.

تبصره ۵ : ما به التفاوت دریافتی از مشمولین تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها که بر اساس سال ۸۶ و بعد از آن جریمه گردیده اند برابر ۲۵/۱ عوارض حذف پارکینگ ( موضوع جدول فوق ) پس از کسر جریمه ماده ۱۰۰ قابل محاسبه و دریافت خواهد بود.

سال ۹۵ – ۲ : عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری از غیر مسکونی به مسکونی ( با اخذ مجوز از مراجع قانونی ) در صورتیکه مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است :

الف : اراضی تا ۱۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۰ ( هفتاد و پنج صدم ) قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل

ب : اراضی از ۱۰۰۱ تا ۱۵۰۰ متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل ۷۵/۱ برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل

ج : اراضی از ۱۵۰۱ متر مربع تا ۲۰۰۰ متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل ۵/۲ برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل

د : اراضی ۲۰۰۱ متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل اخذ می گردد.

ه - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره ۳ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها پس از کسر شوارع با کسر معافیت تبصره یک ذیل این بند به شرح زیر تعیین می گردند :

۱- تا ۱۰۰۰ متر مربع ۱۵%

۲- تا ۱۵۰۰ متر مربع ۵/۱۷ %

۳- ۱۵۰۰ متر مربع به بالا ۲۰%

تبصره ۱ : کلیه اراضی با هر متراژ تا ۵۰۰ متر مربع اولیه مشمول پرداخت سهم شهرداری نبوده ولی بهای هزینه تفکیک آن قابل محاسبه و وصول خواهد بود.

تبصره ۲ : جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی ۵% به اعداد فوق اضافه می گردد.

تبصره ۳ : هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت می گردد.

تبصره ۴ : تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری نمی باشد.

تبصره ۵ : عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.

تبصره ۶ : عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری سایر کاربریها به یکدیگر به استثناء مقررات فوق الذکر ۵/۱ برابر عوارض مازاد تراکم مسکونی همان منطقه قابل محاسبه و وصول خواهد بود.

۳- عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری املاک واقع در حریم ( با اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح ) به شرح ذیل قابل محاسبه و وصول خواهد بود.

الف : اراضی تا ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع پنج برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال ۹۴ ( ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم ) اخذ خواهد شد.

ب : برای اراضی از ۱۰۰۰۰ متر مربع به بالا نسبت به مازاد ۱۰۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۴ برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال ۹۴ اخذ خواهد شد.

دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت

سازمان بازرسی کل کشور طی درخواست شماره ۲۶۴۶۰۲ – ۳۰/۱۱/۹۶ تقاضای ابطال مصوبات سال های ۱۳۹۱ ، ۱۳۹۲ ، ۱۳۹۳ و ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر شاهرود مبنی بر وضع عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی را نموده است. با توجه به رای صادره به شماره ۴ مورخ ۱۴/۱/۹۱ هیأت عمومی مجددا در سال های بعد بدون توجه به دادنامه یاد شده مصوب گردیده است. در تاریخ ۲۶/۸/۱۳۹۷ طی شماره ۱۸۸۴۲۲ سازمان بازرسی عطف به اخطاریه رفع نقص به استناد آراء صادره به شماره ۷۶ – ۲۱/۳/۹۵ و ۴-۱۴/۱/۹۱ هیأت عمومی و با توجه به ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که به موجب آن اخذ هرگونه وجه ، کالا و خدمات توسط دستگاه های اجرایی به تجویز قانون گذار موکول شده است و مضافا اینکه اخذ عوارض تحت عنوان تغییر کاربری خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر می باشد ابطال مصوبات شورای اسلامی شهر شاهرود با توجه به ماده ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری را درخواست نموده است.

خلاصه مدافعات طرف شکایت

شورای اسلامی شهر شاهرود به موجب نامه شماره ۳۸/۴۲۲۲/۹۷ مورخ ۲۵/۱۱/۹۷ تصویر نامه شهرداری شاهرود را خطاب به شورا را ارسال نموده است. شهرداری اشاره به بند (ج) دادنامه شماره ۱۳۱۰ – ۹/۵/۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نموده است و لذا آراء صادره قبلی ، مستند به رأی مؤخر فوق الذکر نسخ گردیده و قابلیت استناد ندارد. ضمنا وفق تبصره ماده ۴۹ قانون شهرداری ها مصوبات شورای شهر پس از تایید کمیته انطباق قابلیت اجرایی دارد مراتب جهت استحضار و صدور اوامر مقتضی ایفاء می گردد. /ت

هیأت تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل ، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رأی می نماید .

رأی هیات تخصصی شوراهای اسلامی

طبق بند ۱۶ ماده ۸۰ قانون تشکیلات ، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی ، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال ۱۳۸۷ وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد ، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است ، در بند ۴ ماده ۲۲ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۱۳۸۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است : عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد. همچنین در بند (الف) ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیأت عمومی از جمله رأی شماره ۱۳۰۸ – ۹/۵/۱۳۹۷ مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین ماده ۸ سال ۹۱ ماده ۲ برای سال های ۹۲ ، ۹۳ و ۹۵ از تعرفه شهرداری شاهرود مصوب شورای اسلامی شهر شاهرود تحت عنوان عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد ۱۲ و ۸۴ قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری رأی به رد شکایت صادر می شود. این رأی ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./ت

جواد جباری

رئیس هیأت تخصصی شوراهای اسلامی

دیوان عدالت اداری

کدمنبع: 12111