ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.

‌تبصره - مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

مواد مرتبط

• ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

سرقفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.

حق کسب و پیشه: حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می شود.

اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).

مستاجر: مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

به موجب ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، با لحاظ صلاحیت عام محاکم عمومی در رسیدگی به انواع دعاوی، هر یک از موجر یا مستاجر برای احقاق حق خود میتواند به دادگستری مراجعه کند. اما به طور قطع اگرجه اشاره ماده مذکور به اختیار دادگاه و نظر این مرجع است اما واقعیت این است که دادگاه نیز تابع قانون است و از اصول کلی حقوقی و چارچوبی که قوانین ایجاد نموده اند پیروی می نماید. اگرچه می تواند در هنگام رسیدگی به عرف نیز توجه نماید و اراده واقعی طرفین را به اجرا در اورد، اما وقتی اصلی که قانون ایجاد نموده است مبهم باشد دادگاه نیز همچون اشخاص در بلاتکلیفی به سر می برد. اگر قانون تکالیف اشخاص را در خصوص معیار ها و نحوه ارزیابی سرقفلی به روشنی اعلام مینمود طرفین دچار اختلاف نمی شدند تا کار به مداخله دادگاه منتهی گردد.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 واژه سرقفلی را مورد استفاده قرار داده و در تبصره ماده 10 می گوید: «مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات در روابط استیجاری ممنوع میباشد.» بدین ترتیب قانون سال 1376 به بحث مربوط به تفاوت میان حق کسب و پیشه و سرقفلی خاتمه داده است و هر دو را به یک مفهوم در نظر گرفته است زیرا وقتی اعلام می دارد که «مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات قانون ممنوع می باشد» قانونگذار خواسته است صرفا «ودیعه» و «سرقفلی» را قانونی اعلام کند.

رویه های قضایی

• رای دادگاه درباره اثر انقضای مدت قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ بر دعوای فسخ

نکات توضیحی

با توجه به اینکه طبق نص صریح ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی و تعیین سرقفلی را دارد بنابراین اجاره های سرقفلی دار نمی تواند مشمول تخلیه سریع یا در صلاحیت اداره ثبت باشد.

طبق تبصره ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، بهای حق کسب و پیشه و تجارت جزو وجوهی است که خارج از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است فلذا قابل مطالبه نیست و نمیتوان ادعا کرد مستاجری که حق سرقفلی ندارد، حق کسب و پیشه دارد و میتواند ان را دریافت کند.

با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 زمان پایان روابط استیجاری مشخص و معین می باشد لذا طرفین میتوانند در پایان روابط استیجاری بدون مراجعه به دادگاه قیمت سرقفلی را به روش های مختلف از جمله با استفاده از خبره محلی یا کارشناس یا با استفاده از عوامل دیگر، خودشان تعیین کنند.

انتقادات

• ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 خالی از عیب نیست و باید اصلاح شود. این ماده با ماده 3 قانون که تخلیه ظرف یک هفته را مطرح میکند تناقض دارد زیرا دعوای سرقفلی ممکن است ماه ها در دادگاه به طول انجامد و لذا ان اطمینان خاطری که قانونگذار میخواسته برای موجر ایجاد کند تا بتواند ظرف یک هفته، مجددا ملک خود را در تصرف داشته باشد از بین میبرد. اگر ما نظریه پرداخت اصل سرقفلی و 20 درصد به ازای هر سال اقامت مستاجر در ملک تجاری را بپذیریم، مستاله تخلیه و محاسبه و تادیه سرقفلی و صدور دستور مقتضی در یک دادگاه حداکثر مدت 20 دقیقه به طول می انجامد.

مقالات مرتبط

تجویز انتقال منافع