نشست قضایی درباره شرایط اسقاط حق افراز

موضوع	شرایط اسقاط حق افراز
تاریخ برگزاری	۱۳۸۳/۰۲/۱۱
برگزار شده توسط	شهر رامسر

صورتجلسه نشست قضایی با موضوع شرایط اسقاط حق افراز مورخ ۱۳۸۳/۰۲/۱۱ که در شهر رامسر برگزار شد.

پرسش

شرایط اسقاط حق افراز خریدار ملک مشاعی در عقد بیع چه وضعیتی دارد آیا: ۱- شرط صحیح است ۲- لازم الوفاست ۳- شرط باطل است ۴- شرط باطل و مبطل عقد است.

نظر هیئت عالی

مطابق ماده ۵۸۶ قانون مدنی اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی مدت معین نشده باشد هریک از شرکا هر وقت بخواهند می توانند رجوع کنند. از مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی چنین برمی آید که دو طرف عقد می توانند در رابطه خود برای مدت معین بقای اشاعه را الزام آور سازند. در فرض سوال قطع نظر از این که برای اسقاط حق افراز مدت معین نشده است، مستفاد از مقررات فصل هشتم از قانون مدنی در شرکت و احکام آن و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و اطلاق ماده ۵۸۹ قانون مدنی و استثنای آن که در مواد ۵۹۱ و ۵۹۳ و ۵۹۵ قانون مدنی پیش بینی شده، به نظر می رسد که امکان درخواست افراز که از نظر ماهیت تمیز حق است و برای مالکین نوعی امتیاز و حق می باشد که مطابق ماده ۹۵۹ قانون مدنی به طور کلی قابل اسقاط نخواهد بود. با این ترتیب شرط اسقاط حق افراز برای خریدار به طور کلی، از جمله شروط قابل اعتبار و لازم الوفا نیست.

نظر اکثریت

اکثریت قضات حاضر در جلسه بر این که شرط صحیح و لازم الوفاست اتفاق نظر داشته اند به این استدلال که با بررسی انواع شروط و تعاریف آنها در قانون مدنی ۲۳۲ به بعد) اولا این شرط شرط باطل و مبطل عقد نیست چرا که نه شرط مجهول است و نه خلاف مقتضای عقد است به این دلیل که اقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت است و با انجام بیع خود به خود این اثر به وجود می آید و خریدار دیگر حق افراز نخواهد داشت. لذا باقی حقوق مالکانه به او منتقل شده و او می تواند انواع تصرفات دیگر را در ملک خریداری شده بنماید. این شرط در زمره مصادیق ماده ۲۳۳ قانون مدنی نیز نمی گنجد زیرا اجرای آن مقدور است و دارای نفع و فایده عقلایی است و نامشروع نیز نمی باشد. علاوه بر این به موجب ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه مستلزم بر عدم تقسیم باشند فرض بر افراز و تقسیم حقی است که قانونگذار برای شریک مال مشاع قرار داده است و اسقاط این حق را جایز دانسته است بنابراین اسقاط حق افراز شرط صحیح و لازم الوفاست و مغایرتی با قانون مدنی ایران ندارد.

نظر اقلیت

این شرط باطل و مبطل عقد است زیرا خلاف مقتضای ذات عقد بیع است. وقتی بیع انجام می شود انتقال مالکیت صورت می گیرد و این بدان معناست که تمام حقوق مالکانه بایع به مشتری منتقل می شود و حق افراز نیز از اثرات انتقال مالکیت می باشد و لذا شرط اسقاط این حق به اقتضای ذات عقد لطمه وارد می کند و اساسا هر شخصی وقتی معامله ای می کند با فرض تمام اثرات آن این عمل را انجام می دهد.