نظریه شماره مورخ 1396/08/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
 | |
| شماره پرونده | ۱۸۵۰-۵۹-۹۵ |
|---|---|
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۶/۰۸/۳۰ |
استعلام: حسب محتویات پرونده مطروحه فردی الف جهت اخذ تسهیلات از بانک نیازمند سند ملکی بوده در این راستا سند منزل همسر فردی ب را اخذ می نماید و ب به جهت تأمین سند مزبور مبادرت به تنظیم قراردادی عادی با الف می نماید و حسب مفاد آن الف هفت هزار مترمربع زمین خود را به ب جهت تضمین سند همسر ب واگذار می نماید قرارداد با الفاظ فروشنده الف خریدار ب آغاز می گردد و در این اثناء قرارداد قید می گردد چنانچه الف سند اخذ شده جهت تسهیلات را در سررسید بانک فک رهن نکند ب می تواند زمین مورد نظر را به جای سند منزل مسکونی فروخته و تملک نماید در ادامه حسب محتویات پرونده الف اقساط را پرداخت نمی نماید و بانک عملیات اجرایی در خصوص ملک مرهونه را آغاز می نماید که نهایتا ب ابتدا دادخواستی به خواسته وقوع عقد بیع شرط فی مابین خود والف را طرح که رأی قطعی دراین خصوص بیع شرط اصدار می یابد نهایتا ب در شورای حل اختلاف به لحاظ تحقق شرط عدم فک رهن از سوی الف خواستار تحویل مبیع می گردد که قاضی محترم شورا تحویل مبیع را فاقد وجه قانونی و صرفا وثیقه طلب تلقی می نماید ظاهرا با استناد به ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی مصوب ۲۹/۱۱/۸۶ نهایتا خواهان ب تجدیدنظر خواهی می نماید.
س:
۱-باتوجه به تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی سال ۸۶ وضعیت مقررات بیع شرط در قانون مدنی چگونه است و رابطه منطقی این مقررات چگونه است مقررات قانونی مدنی باماده۳۴ قانون ثبت)
۲-آیاماده ۳۴ قانون ثبت مشمول بیوع عادی نیز می شود یا فقط شامل معاملات رسمی با توجه به سیاق مقرره مزبور می باشد.
۳-با فرضی اینکه شامل همه معاملات اعم از رسمی و عادی گردد ب چگونه می تواند حقوق خود را مطالبه نماید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱-اولا باید در نظر داشت که احکام بیع شرط موضوع مواد ۴۵۸ الی ۴۶۳ قانون مدنی را بدون توجه به احکام قانون ثبت ار جمله مواد ۳۳ و۳۴ آن قانون نمی توان بررسی و تحلیل نمود ثانیا مواد یاد شده از قانون مدنی به خصوص ماده ۴۵۹ به وسیله مواد ۳۳و۳۴ قانون ثبت تخصیص خورده است که با این وصف بیع شرط را می توان از اقسام معاملات با حق استرداد تلقی نمود و رابعا بیع شرط موضوع قانون مدنی مطابق ماده ۳۴ قانون ثبت (اصلاحی ۲۹/۱/۸۹) که مخصص قانون مدنی می باشد (درباب بیع شرط) دیگر مملک نمی باشد و به عبارت دیگر لغو اثر تملیکی بیع شرط با توجه به منطوق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت به طور ماهیتی می باشد و دیگر مبتنی بر اماره قانونی بر اساس ظاهر نیست. لذا در فرض پرسش با توجه به مراتب فوق بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده ودر حکم رهن می باشد که احکام رهن با توجه به مواد ۳۳، ۳۴، ۳۷، ۳۸، و ۴۴ قانون ثبت بر آن جاری می باشد و خریدار مانند طلبکار رهنی است که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می باشد.
۲- مقررات ماده ۳۴ قانون ثبت اعم است از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد یا با سند عادی می باشد و شامل هر دو نوع معامله می گردد.
۳-پاسخ سوال سوم با توجه به پاسخ به سوالات اول و دوم روشن است بدیهی است که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می تواند به مرجع قضائی ذیربط مراجعه کند
در فرض سوال، با توجه به اینکه حکم احراز بیع شرط صرفا جنبه اعلامی دارد، متعهد له باید دعوای خود مبنی بر صدور حکم به فروش مال موضوع عقد بیع شرط و استیفای طلب از محل آن را مطرح نماید ودادگاه در این خصوص رای مقتضی صادر کند تا در اجرای این رای، حقوق متعهد له استیفاء شود.