نظریه شماره 1102/96/7 مورخ 1396/05/15 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۱۱۰۲/۹۶/۷
شماره پرونده	۷۱۲-۱/۲۹-۹۶
تاریخ نظریه	۱۳۹۶/۰۵/۱۵

استعلام: نظر به اینکه طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ آمده است در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل تخلیه خواهد شد .

چنانچه یکی از موارد تخلف مندرج در ماده ۱۴ قانون مارالذکر محقق گردد مثلا انتقال به غیر بدون اذن موجر و خواهان در دادخواست تقدیمی صرفا تخلیه ملک را در خواست نماید بدون خواسته فسخ اجاره حال با توجه به مفاد ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در قسمت دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید.

الف-آیا درخواست نکردن خواهان مبنی بر فسخ اجاره از موارد ایراد شکلی جهت رسیدگی به دعوی تخلیه ملک محسوب می شود یا خیر؟

ب-چنانچه قائل باشیم که خواسته فسخ اجاره همراه با تخلیه ملک ضروری نمی باشد در این صورت با توجه به ادامه متن ماده قانونی آیا دادگاه می تواند بدون درخواست خواهان در حکم خود فسخ اجاره را نیز بیاورد یا خیر.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا انقضاء مدت اجاره یا انحلال عقد اجاره (در اثر فسخ یا انفساخ) از اسباب و جهات استحقاق خواهان در دعوای تخلیه است، بنابراین، دعوای فسخ اجاره دعوایی مستقل محسوب نمی شود و عدم ذکر آن به عنوان خواسته مستقل در دادخواست مانع رسیدگی دادگاه به دعوای تخلیه نمی باشد. ثانیا برابر بند ۴ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی در امور مدنی خواهان باید جهاتی را که به موجب آن خود را مستحق مطالبه می داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد، در دادخواست قید کند. بنابراین، در فرض سوال اگر معلوم باشد که خواهان دعوای تخلیه را به لحاظ فسخ اجاره اقامه کرده است، گرچه دعوای فسخ را مستقلا طرح نکرده باشد، دعوای وی قابل رسیدگی است.