نظریه شماره 1331/96/7 مورخ 1396/06/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره چگونگی تعیین قیمت عادله اراضی متصرفه بدون اجازه شهرداری و برخورد با تصرفات غیرقانونی

شماره نظریه	۱۳۳۱/۹۶/۷
شماره پرونده	۶۷۵–۶۶–۹۶
تاریخ نظریه	۱۳۹۶/۰۶/۱۲
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	تصرف غیرقانونی املاک شهرداری

نظریه شماره ۱۳۳۱/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۶/۱۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره چگونگی تعیین قیمت عادله اراضی متصرفه بدون اجازه شهرداری و برخورد با تصرفات غیرقانونی: در این نظریه به بررسی حقوقی تملک اراضی و املاک توسط شهرداری پرداخته شده است. بر اساس نظریه ارایه شده، ماده ۴ و بخشهایی از ماده ۵ قانون نحوه خرید و تملک اراضی برای شهرداریها لغو شده، اما سایر مقررات همچنان پابرجا هستند. چنانچه شهرداری بدون رعایت مقررات مربوط اقدام به تصرف املاک کند، این عمل به عنوان غصب تلقی شده و مقررات مربوط به این موضوع قابلیت اعمال خواهند داشت. همچنین در مواردی که شهرداری پس از مهلت مقرر سهماهه نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله اقدام ننماید، توقیف اموال شهرداری امکانپذیر است و از نظر قانونی مشکلی ندارد.

استعلام

از آنجایی که پس از تصویب لایحه قانونی نحوه تملک اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری ها مصوب ۱۳۵۸ قانون دیگری در سال۱۳۷۰ توسط مجلس شورای اسلامی و در قالب ماده واحده نحوه تقدیم ابنیه اراضی و املاک مورد نیاز شهرداری ها به تصویب می رسد که در تبصره ۷ این ماده واحده صراحتا ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک مورد نیاز دولت مصوب ۱۳۵۸ را که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد را در مورد شهرداری ها لغو نموده است از طرفی در خصوص وضعیت و تکلیف شهرداری در مقام پرداخت قیمت املاکی که در طرح های مصوب قرار گرفته ولی قیمت ملک را به مالک پرداخت ننموده باشند و یا نسبت به تودیع وجه در صندوق ثبت اقدام ننموده باشند میان محاکم اختلاف است که آیا مهلت پرداخت قیمت ملک مشمول مهلت ۳ ماهه مقرر در ماده ۹ لایحه مارالذکر می باشد و یا مشمول ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری ها مصوب۱۳۶۱ اصلاحی مورخ ۱۳۸۹ می باشد که به موجب آن شهرداری ها در صورت عدم موجودی الزامی بر پرداخت فوری نداشته و شهرداری حق بهره مندی از ممنوعیت توقیف اموال شهرداری ها را دارا می باشد. از طرفی این سوال مطرح است که اگر نحوه پرداخت قمیت املاک مورد نیاز شهرداری ها مشمول ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری ها شود در این حالت بیم تجری و سوء استفاده شهرداری ها متصور است که من بعد اول املاک را به تصرف درآورند و در پوشش حمایتی یک قانون دیگر فوریت و ملازمه کارشناسی و پرداخت فوری مقرر در لایحه قانونی مصوب سال ۱۳۵۸ را بی اثرکرده و با خیالی آسوده از مهلت قانونی خود پرداخت وجه را به آخر سال آینده موکول نمایند.

۱–آیا محاسبه و ارزیابی املاکی که در تبصره ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ که تصریح به بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح اشاره داشته آیا با عنایت به تبصره ۷ ماده واحده تقویم ابنیه و اراضی و املاک مورد نیاز شهرداری ها مصوب۱۳۷۰ که ماده ۴ و بخشی از ماده لایحه را لغو نموده آیا کارشناس منتخب دادگستری که توسط دادگاه تعیین شده می بایست در هنگام محاسبه و ارزیابی ملک با در نظر گرفتن طرح مصوب شهرداری اقدام به محاسبه و ارزیابی و قیمت اراضی اظهارنظر نماید یا خیر؟

۲–آیا چنانچه شهرداری بدون رعایت تشریفات مقرر و مصرح در مواد ۸ و ۹ لایحه قانونی نحوه تملک املاک و اراضی مورد نیاز خود مصوب ۱۳۵۸ بدون آنکه اذنی از مالک و ذی نفع اخذ نموده باشد و به ویژه بدون آنکه اقدام به تودیع وجه در صندوق ثبت و یا اقدام به اخذ مجوز از دادستان را نموده باشد راسا و بدون اذن مالک ملک را به تصرف خود درآورد آیا تصرفات شهرداری مشمول تصرفات و احکام موضوع مواد ۳۰۸–۳۱۱ قانون مدنی و مبتنی بر احکام غصب را دارد یا خیر؟

۳–آیا با عنایت به اینکه مقنن در لایحه قانونی نحوه تملک املا ک و اراضی مورد نیاز دولت مصوب ۱۳۵۸ مجریان پروژه ها را مکلف به رعایت چارچوب هایی از جمله اینکه قبل از هرگونه تصرفی می بایست نسبت ضمن توافق با مالک نسبت به پرداخت وجه ملک اقدام نماید و در صورت عدم توافق می بایست به صندوق ثبت وجه مربوطه را پرداخت نماید لذا در مواردی که تصرفات غیرشرعی و غیر قانونی شهرداری بدون رعایت تشریفات مقرر در لایحه قانونی صورت گرفته باشد آیا با این وصف پرداخت قیمت املاک موضوع طرح ملازمه با فوریت و پرداخت دفعی کل ارزش ملک را در مهلت مقرر ۳ ماهه موضوع ماده۹ لایحه قانونی نحوه تملک مورخ ۱۳۵۸ ملاک عمل می باشد و یا مشمول ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری مصوب۱۳۶۱ اصلاحی مورخ ۱۳۸۹ در صورت عدم موجودی شهرداری می تواند پرداخت را به سال بعد موکول نماید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱–نظر به اینکه به موجب تبصره ۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰، آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانون نحوه خرید و تملک املاک برای اجرای برنامه های عمومی..... مصوب ۱۳۵۸ که مربوط به تعیین قیمت عادله است، در مورد شهرداری ها لغو شده است، نه تمامی مقررات ماده ۵ قانون مذکور، بنابراین قید بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آن ، بقوت خود باقی است.

۲– درصورتی که مراجع دولتی یا شهرداری ها، بدون رعایت مقررات مربوط به نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، مبادرت به تصرف املاک اشخاص نمایند، این عمل غصب محسوب و مقررات مربوط به آن در این خصوص جاری می شود.

۳– مطابق تبصره ۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله اراضی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو شده است، لذا تصویب تبصره مذکور حکایت از آن دارد که سایر مقررات مربوطه در قانون یاد شده فوق، در مورد شهرداری ها به قوت خود باقی است. بنا به مراتب یاد شده، ماده ۹ لایحه تملک در مورد شهرداری ها قابلیت اعمال دارد و در مواردی که مورد مشمول ماده ۹ مرقوم بوده و علیرغم اجرای طرح از ناحیه شهرداری، ظرف مهلت سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات قانونی مربوطه اقدام ننموده و مالک ناگزیر از اقامه دعوی گردیده و حکم قطعی بر محکومیت شهرداری به پرداخت قیمت روز ملک در حق مالک صادر گردیده، در صورت استنکاف شهرداری از پرداخت محکوم به، مورد منصرف از قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری ها مصوب ۱۴/۲/۱۳۶۱ بوده و توقیف اموال شهرداری و استیفای محکوم به، مشروط به انقضای مواعد مذکور در ماده واحده نبوده و پس از انقضای ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه و عدم اقدام شهرداری، از ناحیه اجرای احکام دادگاه، توقیف و وصول محکوم به، فاقد اشکال قانونی است؛ زیرا منوط کردن اجرا به انقضای مواعد مذکور در ماده واحده سال ۶۱ به منزله منتفی شدن قیمت روز ملک است.