نظریه شماره 1554/96/7 مورخ 1396/07/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۱۵۵۴/۹۶/۷
شماره پرونده	۸۸۴-۱/۱۲۷-۹۶
تاریخ نظریه	۱۳۹۶/۰۷/۰۵

استعلام: نظر به اینکه در بسیاری از اراضی کشاورزی با مثلا ۳۰۰ هکتار زمین یک پلاک ثبتی صادر شده است و در بین مردم در سالیان متمادی با مبایعه نامه های عادی معاملات مختلفی صورت گرفته که با توجه به قلت مساحت مورد معامله امکان تنظیم سند فراهم نمی باشد و در مواردی که به اختلاف می خورد احدی از دارندگان مبایعه نامه مجبور به طرح دعوی اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع می گردد که با توجه سابقه ثبتی محاکم قرار عدم استماع صادر می کنند حال بفرمائید تکلیف در اینگونه موارد جهت اثبات مالکیت دارندگان مبایعه نامه عادی چیست؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا: با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفا ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲،۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری.

ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می باشد.

با توجه به مراتب فوق، ارائه راهکاری فراتر از قانون امکان پذیر نیست و باید بر اساس مقررات ثبتی از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۳/۹/۱۳۹۰ رفتار شود.