نظریه شماره 1854/95/7 مورخ 1395/08/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره صدور دستور تخلیه در صورت اجاره دادن عین مستأجره توسط مستأجر اول به مستأجر دوم و تعیین تکلیف نسبت به وجه الرهانه

شماره نظریه	۱۸۵۴/۹۵/۷
شماره پرونده	۱۱۳۱–۱/۲۹–۹۵
تاریخ نظریه	۱۳۹۵/۰۸/۰۸
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	اجاره و تخلیه

نظریه شماره ۱۸۵۴/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۸/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره صدور دستور تخلیه در صورت اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر اول به مستاجر دوم و تعیین تکلیف نسبت به وجه الرهانه: در این نظریه، به بررسی وضعیت حقوقی قراردادی پرداخته میشود که بر اساس آن مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستاجره به مستاجر دوم را دارد. موضوع این است که آیا مالک میتواند دستور تخلیه علیه مستاجر اول و دوم که تصرفات در ملک خود ندارند و فقط بر اساس قرارداد عمل کردهاند، صادر کند یا خیر. نظریه مشورتی تاکید دارد که واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستاجره از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم به معنای تصرف است و دستور تخلیه علیه او قانونی است. همچنین تعهدات مستاجر اول به مستاجر دوم به موجر ارتباطی ندارد، مگر در موارد خاصی که موجر آن تعهدات را پذیرفته باشد. لذا، مالک حق دارد تقاضای تخلیه کند بدون آنکه وجهی به مستاجر دوم پرداخت نماید، زیرا این موضوع خارج از شمول حکم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر است و مستاجر دوم میتواند وجوه خود را از مستاجر اول مطالبه کند.

استعلام

شخصی مالک رسمی سه دستگاه آپارتمان است که آنها را با قرارداد عادی تنظیمی در یکی از مشاورین املاک به شخصی اجاره می دهد که در قرارداد قید شده که مستاجر حق اجاره دادن عین مستاجره را به غیر دارد و نامبرده بدون اینکه در آپارتمان ها تصرف نماید با قراردادهای عادی به سه نفر رهن واجاره و از هر یک از مستاجرین مبلغ پانزده میلیون تومان وجه الرهانه دریافت می کند مستاجر اول به خاطر کلاهبرداری های متعدد تحت تعقیب ومتواری می باشد پس از انقضای قرارداد اجاره فی مابین مالک رسمی ومستاجر اول مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه آپارتمان ها را به دلیل انقضای قرارداد اجاره درخواست می نماید و دستور تخلیه نیز صادر می–شود سوال این که:

۱–آیا صدور دستور تخلیه نسبت به مستاجر اول که اصلا تصرفی نداشته است و متواری می باشد و یا چون تحت تعقیب کیفری بوده و دستگیر و بازداشت است وجاهت قانونی دارد یا خیر؟

۲–دستور تخلیه نسبت به مستاجرینی که آپارتمان ها را تحت تصرف دارند ولیکن نسبت به آنان دستور تخلیه ای صادر نشده است و وجه الرهانه را نیز دریافت نکرده اند قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟

پاسخ سوالات در فرضی که قراردادهای اجاره مستاجر اول با مستاجر دوم منقضی شده باشد و یا هنوز وقت انقضای آن نرسیده باشد ارایه شود./

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱و۲– اولا) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستاجره از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم به معنای تصرف مستاجر اول در عین مستاجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستاجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستاجر اول است.

ثانیا) ماذون بودن مستاجر در اجاره دادن عین مستاجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده ۲۳۱ قانون مدنی نمی باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتا تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستاجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستاجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستاجر دوم می تواند آن را از مستاجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ خارج است.

ثالثا) تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۳۷۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در مقام تبیین قایم مقام قانونی موجر و مستاجر است که در اجرای همان ماده (ماده ۱۰) و ماده ۳ قانون مزبور حسب مورد می توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سوال که موجر علیه مستاجر در خواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستاجر اول باشد، موضوع

مشمول ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارایه دلایلی دال بر اینکه عین مستاجره به وی واگذار شده است، مامور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تاخیر اجرا به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه می یابد.

رابعا) صرف نظر از آن که مستاجر اول بدون اذن مالک عین مستاجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستاجر دوم به مستاجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستاجر دوم به طرفیت مستاجر اول و صدور رای، از محل وجوه یا اموالی که مستاجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می باشد.

خامسا) حق مالک برای تخلیه عین مستاجره تابع قرارداد فی مابین وی با مستاجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستاجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستاجر دوم اجاره داده باشد، برای مستاجر دوم ایحاد حق نمی کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست./