نظریه شماره 2740/95/7 مورخ 1395/10/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
 | چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۲۷۴۰/۹۵/۷ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۲۶۲-۷۵-۹۵ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۵/۱۰/۲۷ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | بیع شرط و حق استرداد |
نظریه شماره ۲۷۴۰/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۱۰/۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفسیر بیع شرط و اثرات آن در قانون ثبت املاک: این نظریه به بررسی بیع شرط و تغییرات ناشی از اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت املاک در سال ۱۳۸۷ میپردازد. بر اساس این نظریه، بیع شرط یک نوع معامله با حق استرداد شناخته میشود که در حکم رهن است و احکام رهن بر آن جاری است. نظریه تأکید دارد که بیع شرط به موجب اصلاحات انجام شده در ماده ۳۴ دیگر موجب انتقال مالکیت نیست و تنها طلبکار میتواند حق خود را از محل ملک مورد معامله احقاق کند. همچنین، این موضوع تصریح دارد که مقررات مذکور هم برای قراردادهای رسمی و هم اسناد عادی معتبر است.
استعلام
۱-در مورد بیع شرط و مقررات اصلاحی ماده۳۴ قانون ثبت در سال۸۷ آیا ماهیت بیع شرط مشروعیت دارد و یا اینکه عقد قرض همراه شرط ذهن تلقی می شود؟ آیا موجب انتقال مالکیت هست یا خیر؟
۲-آیا مقررات ماده۳۴ اصلاحی مذکور اختصاص به قراردادهای رسمی دارد ومحدودیت ها مرتبط با دستگاه های دولتی است و یا اینکه مطلق است و شامل بیع شرط با سند عادی نیز می شود؟
۳-چنانچه شخصی به صورت سند عادی ملکی را با بیع شرط خریداری کند و بایع به شرط در مهلت عمل نکند خریدار برای وصول حق خود چگونه باید احقاق حق کند؟ دراین مورد اختلاف رویه است برخی از همکاران معتقدند که خریدار می بایست دادخواست اثبات عقد فرض یا شرط رهن و مطالبه وجه آن مطرح کند و دادگاه با پذیرش آن حکم صادر می کند برخی دیگر معتقدند که خریدار می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت بیع (بیع شرط) تنظیم کند و دادگاه حکم به انتقال سند مالکیت به نام خریدار می دهد ولی ترتیب وصول وجه مطابق مقررات ثبتی است و بیش از طلب خود مالک نمی شود./
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱-اولا باید در نظر داشت که احکام بیع شرط موضوع مواد ۴۵۸الی ۴۶۳ قانون مدنی را بدون توجه به احکام قانون ثبت ار جمله مواد ۳۳و۳۴ آن قانون نمی توان بررسی و تحلیل نمود ثانیا مواد یاد شده از قانون مدنی به خصوص ماده ۴۵۹ بوسیله مواد ۳۳و۳۴ قانون ثبت تخصیص خورده است که با این وصف بیع شرط را می توان از اقسام معاملات با حق استرداد تلقی نمود و رابعا بیع شرط موضوع قانون مدنی مطابق ماده ۳۴ قانون ثبت (اصلاحی ۲۹/۱/۸۹) که مخصص قانون مدنی می باشد (درباب بیع شرط) دیگر مملک نمی باشد و به عبارت دیگر لغو اثر تملیکی بیع شرط با توجه به منطوق مواد ۳۳و ۳۴ قانون ثبت به طور ماهیتی می باشد و دیگر مبتنی بر اماره قانونی بر اساس ظاهر نیست. لذا در فرض پرسش با توجه به مراتب فوق بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده ودر حکم رهن می باشد که احکام رهن با توجه به مواد ۳۳، ۳۴، ۳۷، ۳۸، و ۴۴ قانون ثبت بر آن جاری می باشد، خریدار مانند طلبکار رهنی است که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می باشد.
۲- مقررات ماده ۳۴ قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، با سند عادی می باشد و شامل هر دو نوع معامله می گردد.
۳-پاسخ سوال سوم با توجه به پاسخ به سوالات اول و دوم روشن است بدیهی است که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می تواند به مرجع قضائی ذیربط مراجعه کند./