نظریه شماره 446/96/7 مورخ 1396/02/26 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
 | |
| شماره نظریه | ۴۴۶/۹۶/۷ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۶۹-۷۲۱/۱-۰۴۲ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۶/۰۲/۲۶ |
استعلام: غالبا در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده ۲۲ قانون ثبت نمی باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می گردد.
۱-از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می باشد؟
۲-آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می تواند خواسته باشد؟
۳-در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده ای که وفق ماده ۲۲ قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱- با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفا ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲،۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری.
۲- با توجه به پاسخ بند ۱ دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می باشد.
۳- نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده ۴۱ قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلا به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتبا اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتا در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.