نظریه شماره 7/1400/1739 مورخ 1401/03/11 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین حقوق خریدار و فروشنده در صورت کسری یا اضافه مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی و تأثیر قیمت متر مربع در تعیین حقوق طرفین

شماره نظریه	۷/۱۴۰۰/۱۷۳۹
شماره پرونده	۱۴۰۰–۷۶–۱۷۳۹ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۱/۰۳/۱۱
موضوع نظریه	حقوق قراردادها
محور نظریه	مساحت ملک و ثمن معامله

نظریه شماره ۷/۱۴۰۰/۱۷۳۹ مورخ ۱۴۰۱/۰۳/۱۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین حقوق خریدار و فروشنده در صورت کسری یا اضافه مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی و تاثیر قیمت متر مربع در تعیین حقوق طرفین: در نظریه مشورتی فوق، اداره کل حقوقی قوه قضاییه به بررسی حقوق خریدار و فروشنده در مواقعی که ملک فاقد سابقه ثبتی به فروش رسیده و متراژ آن پس از انجام معامله با کسری یا اضافه مواجه شده است، پرداخته است. این نظریه توضیح میدهد که در صورتی که متراژ ملک به عنوان شرط ضمن عقد مطرح نشده باشد، خریدار نمیتواند مازاد ثمن را مطالبه نماید و موضوع مشمول مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نمیشود، مگر اینکه طرفین بر آن توافق کنند. در صورتی که قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، خریدار میتواند بر اساس ماده ۳۸۴ قانون مدنی، ثمن مناطقی از ملک که کمبود دارد را مطالبه کند. همچنین مشخص شده که فروشنده در صورت اضافه مساحت حقی بر دریافت وجه اضافی ندارد، مگر اینکه قیمت متر مربع مشخص شده باشد و بتوان بر اساس مقادیر قراردادی مطالبات را مطرح کرد.

استعلام

چنانچه فردی ملک فاقد سابقه ثبتی را به فروش برساند؛ اما پس از چند سال خریدار متوجه شود زمین بیست متر کسری مساحت دارد: ۱– چنانچه شرط ضمن عقد مبنی بر داشتن متراژ زمین به مساحت فوق درج نشده و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته باشد بدون درج قیمت هر متر مربع به صورت مجزا، آیا خریدار می تواند ثمن مازاد بر مبیع را مطالبه کند یا این که به رغم عدم فقدان شرط ضمن عقد، موضوع مشمول مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی می شود؟ چنانچه عقیده بر حق مطالبه ثمن اضافه است، قیمت چه زمانی ملاک عمل دادگاه می باشد؟

۲– چنانچه در فرض فوق قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، آیا تفاوتی در حکم قضیه دارد؟

۳– چنانچه ملک فاقد سابقه ثبتی اضافه مساحت داشته باشد، آیا فروشنده می تواند نسبت به اضافه مساحت وجه را مطالبه کند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، قیمت چه زمان ملاک است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، اعلام فرمایید فروشنده چه حقی دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱– اولا، احراز قصد طرفین با مرجع رسیدگی کننده است. ثانیا، از استعلام صورت گرفته چنین مستفاد است که طرفین در حین معامله به مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند؛ چرا که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نشده است و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است و نه مساحت آن؛ لذا خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین از آن جا که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته است، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست.

۲– در فرض سوال که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخص شده است، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده ۳۸۴ قانون مدنی است؛ توزیع پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می آورد.

۳– با توجه به مراتب فوق، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک قیمت مشخصی تعیین نشده باشد، پاسخ همان است که در بند اولا فوق آورده شد. فروشنده به ازای اضافه مساحت ملک حقی بر محاسبه زیاده و دریافت ما به ازای آن ندارد؛ اما اگر به ازای هر متر مربع ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک استناد به قسمت اخیر ماده ۳۸۴ قانون مدنی ممکن نیست؛ اما با استفاده از ملاک ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سوال می توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.