نظریه شماره 7/1400/604 مورخ 1400/11/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه تعیین بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری بدون رعایت قوانین مصوب

شماره نظریه	۷/۱۴۰۰/۶۰۴
شماره پرونده	۱۴۰۰–۶۶–۶۰۴ ع
تاریخ نظریه	۱۴۰۰/۱۱/۰۳
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	تملک اراضی و املاک

نظریه شماره ۷/۱۴۰۰/۶۰۴ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۰۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه تعیین بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری بدون رعایت قوانین مصوب: در این نظریه، پرسشهایی درباره تکالیف شهرداری در قبال پرداخت بهای اراضی تصرفی بدون رعایت قوانین تملک و ارزیابی املاک مطروح شدهاند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه تاکید میکند که شهرداری موظف است بهای اراضی تصرفی را به نرخ روز و بدون تاثیر از ارزش افزوده ناشی از طرح محاسبه و به مالک پرداخت کند. همچنین، شرایط اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری تنها در صورت تقاضای مالک برای افراز و تفکیک و با مساحتی بیش از پانصد متر مربع از سوی مالک، و تنها با رعایت برخی شرایط خاص دیگر مانند کسر درصد معینی از ملک برای خدمات عمومی، قابل اعمال است. در نهایت، ارزش افزوده ناشی از اقدامات شهرداری متعلق به شهرداری است و نباید از قیمت پرداختی به مالک کسر شود.

استعلام

چنانچه ملک مالک بدون در نظر گرفتن مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی مصوب ۱۳۵۸ و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات بعدی و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ توسط شهرداری تصرف و در آن طرح معابر و خیابان و گذرگاه عمومی اجرا شود.

۱– چنانچه اجرای طرح وفق مفاد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی ۱۳۹۰ و پیش از این سال باشد، آیا شهرداری باید قیمت اراضی تصرفی را به بهای روز آن به مالک ملک پرداخت کند؟

۲– چنانچه اجرای طرح وفق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی ۱۳۹۰ بعد از سال ۱۳۹۰ باشد، آیا شهرداری پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین باید الباقی قیمت اراضی تصرفی را به بهای روز آن به مالک ملک پرداخت کند؟

۳– چنانچه مالک از اجرای طرح معابر و گذرگاه عمومی و خیابان اصلی منتفع شود؛ به این صورت که اجرای طرح موجب افزایش قیمت مابقی املاک مالک واقع در اطراف طرح شهرداری شود، آیا مابه التفاوت افزایش قیمت املاک واقع در طرح باید از قیمت بهای روز املاک واقع در طرح کسر شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱، ۲ و ۳– اولا، چنانچه شهرداری بدون رعایت مقررات قانونی ملک اشخاص را تصرف کند؛ اعم از این که پیش از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ باشد یا پس از آن؛ شهرداری باید قیمت ملک مورد تصرف را به نرخ روز به مالک بپردازد؛ زیرا اعمال مقررات ماده ۱۰۱ قانون مزبور توسط شهرداری موکول به این است که اولا، مالک تقاضای افراز و تفکیک ملک خود را کرده باشد. ثانیا، ملک مالک بیش از پانصد متر مربع مساحت داشته باشد. ثالثا، شهرداری با اعمال مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی تا سقف بیست و پنج درصد ملک را برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی و تا سقف بیست و پنج درصد از باقی مانده زمین را برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر کسر کرده باشد. بنا به مراتب فوق و صرف نظر از تاثیر یا عدم تاثیر اجرای طرح در افزایش قیمت مابقی ملک در هر حال شهرداری باید قیمت بخش مورد تصرف را به قیمت روز محاسبه و پرداخت کند.

ثانیا، منظور از قیمت روز مصرح در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ با اصلاحات بعدی، قیمت زمان پرداخت بدون لحاظ ارزش افزوده طرح می باشد. ارزش افزوده ملک مالک (مردم) متعلق به شهرداری است؛ چون در اثر اقدامات شهرداری، ملک مالک (مردم) ارزش افزوده پیدا کرده است، لذا قیمت زمان پرداخت با رعایت مقررات قانون مزبور بدون تاثیر طرح، تقویم و پرداخت می شود