نظریه شماره 7/1401/1134 مورخ 1401/11/26 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفاوت و تأثیر حقوقی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

شماره نظریه	۷/۱۴۰۱/۱۱۳۴
شماره پرونده	۱۴۰۱–۱۱۵–۱۱۳۴ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۱/۱۱/۲۶
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۱۱۳۴ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۲۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفاوت و تاثیر حقوقی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برای حق سرقفلی مقررهای پیش بینی نشده است و این قانون تنها به حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره دارد. بنابراین، اگر مستاجر در زمان قرارداد اجاره تحت پوشش این قانون، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ بهطور مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست. کارشناس هنگام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت باید این مبلغ را نیز لحاظ کند. همچنین، در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مربوطه، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر یا متصرف تعلق میگیرد، تفاوتی در روند محاسبه ایجاد نمیشود و نصف مبلغ کل تعیینشده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار میگیرد.

استعلام

همانگونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق متفاوت و دارای جایگاه قانونی مختلف اند؛ حق نخست در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در جهت حمایت از مستاجر مصوب شده و حسب مورد با دعوای موجر و به تشخیص دادگاه تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستاجر زایل می شود.

توضیح آن که در بسیاری از اجاره نامه هایی که در قلمرو قانون یاد شده است، مستاجر بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود ۸۰ درصد ارزش ریالی تجاری ملک است را به صورت مبایعه نامه خریداری می کند. از طرفی سرقفلی به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است؛ این در حالی است که گاهی به دلیل مزج این دو حق و خلط موضوع و در مقام ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت بعضا برای مستاجر متخلف به سقوط هر دو حق حکم صادر شده است؛ در حالی که هیچ گاه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موضوع سرقفلی در بین نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را تحت الشعاع قرار می دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستاجر که شرعا و قانونا آن را خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستاجر و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت وی، ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه اتخاذی از سوی برخی مراجع قضایی به شرح پیش گفته، اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستاجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.