نظریه شماره 7/1401/1357 مورخ 1402/01/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

شماره نظریه	۷/۱۴۰۱/۱۳۵۷
شماره پرونده	۱۴۰۱-۱۱۵-۱۳۵۷ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۲/۰۱/۲۹
موضوع نظریه	قانون روابط موجر و مستأجر
محور نظریه	سرقفلی

چکیده نظریه شماره 7/1401/1357 مورخ 1402/01/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.

استعلام

حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به عنوان پدیده حمایتی مستأجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل می شود. در بسیاری از قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون یادشده است، مستأجر بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه نامه خریداری می کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستأجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط می شود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت الشعاع قرار می دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که عرفا و قانونا خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستأجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رأی زایل شدن همزمان حق مستأجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد.

مواد مرتبط

• ماده ۱۰ قانون مدنی
• ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر

جستارهای وابسته

• عدالت
• تخلیه
• کارشناس
• تضییع

• حق کسب یا پیشه یا تجارت
• ارزیابی
• مبایعه نامه
• اجاره
• عرفی
• قرارداد
• موجر
• دادگاه
• حکم
• دعوای
• تخلف
• مستأجر
• حق
• سرقفلی