نظریه شماره 7/1401/456 مورخ 1401/10/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شرایط و آثار حقوقی عقد اجاره و حق سرقفلی در املاک تجاری
 | چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۱/۴۵۶ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۱–۲۹/۱–۴۵۶ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۱/۱۰/۱۸ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | عقد اجاره و حق سرقفلی |
نظریه شماره 7/1401/456 مورخ 1401/10/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شرایط و آثار حقوقی عقد اجاره و حق سرقفلی در املاک تجاری: استعلام مطرح شده به بحث پیرامون شرایط و آثار حقوقی عقد اجاره و حق سرقفلی در املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ میپردازد. در پاسخ به استعلام، اداره کل حقوقی قوه قضاییه اشاره میکند که ضمن سپری شدن مدت اجاره، در صورت عدم تقاضای تخلیه توسط موجر، موضوع به بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی ارجاع میشود. همچنین، تمدید قراردادهای اجاره منوط به توافق طرفین است و بهخودیخود به دلیل وجود سرقفلی امکانپذیر نیست. تعدیل اجارهبها نیز تنها برای اماکن تجاری مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ قابل اجرا است و در شرایط استعلام شده موضوعیت ندارد. ارایه تعریف جامع از حق سرقفلی از اختیار این اداره خارج است، اما در نظریه مراتبی قبلی، اوصاف این حق تحلیل و تفکیک شده است.
استعلام
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:
الف– موجر می تواند به طرفیت مستاجر اجرت المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟
ب– آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق شده از آثار حق سرقفلی است؟
ج– در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره بها ذیل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قابل استماع است؟
د– در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارایه فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
الف– در فرض سوال، چنانچه موجر به رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی خواهد بود.
ب– تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سوال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.
ج– در فرض سوال، تعدیل اجاره بها صرفا نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به آنچه در بند الف آورده شد، موضوعا منتفی است.
د– ارایه تعریفی جامع از سرقفلی آن گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولا نظریه مشورتی شماره ۷۲۹/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۰/۸/۱۴۰۱ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده اند که تصویر آن جهت بهره برداری به پیوست ارسال می شود.