نظریه شماره 7/1401/729 مورخ 1401/08/10 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر قراردادهای اجاره بعد از سال 1376 در صورت انتقال سرقفلی
چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۱/۷۲۹ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۱–۲۹/۱–۷۲۹ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۱/۰۸/۱۰ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | روابط موجر و مستاجر |
نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۷۲۹ مورخ ۱۴۰۱/۰۸/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ در صورت انتقال سرقفلی: در نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، بحث بر سر این است که آیا در صورتی که مستاجر اولیه مغازه، پیش از تصویب قانون جدید روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به شخص ثالثی منتقل کرده و قرارداد اجاره جدیدی بین مالک و شخص ثالث منعقد شود، این قرارداد مشمول قانون جدید میشود یا خیر. در پاسخ، نظریه بر این است که در این حالت، قرارداد اجاره جدید همچنان تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باقی میماند و تبدیل به قانون جدید نمیشود. مستاجر جدید نیز به تمامی شرایط اجاره مستاجر سابق قیام میکند و از تمامی حقوق و تعهدات مرتبط بهرهمند میشود.
استعلام
مستاجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال ۱۳۷۸ با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد می شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال ۱۳۷۸، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولا، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستاجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می شود و مستاجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می رود که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می شود، موثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد.
ثانیا، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است و مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قایم مقام مستاجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال ۱۳۷۸ مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نمی باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستاجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قایم مقام مستاجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است.