نظریه شماره 7/91/879 مورخ 1391/05/04 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۷/۹۱/۸۷۹
شماره پرونده	۹۱-۷۶-۴۸۷
تاریخ نظریه	۱۳۹۱/۰۵/۰۴

استعلام: اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت غیررسمی تنظیم شود آیا استفاده از مقررات ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان برای حل اختلافات مقدور است و در صورت منفی بودن پاسخ رسیدگی به اختلافات مزبور در صلاحیت کدام مرجع خواهدبود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و بطور عادی منعقد شود اگر چه براساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی معتبر می باشد، اما با توجه به اینکه قانون پیش­فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در ماده ۳ مقرر نموده است «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد» و در ماده ۴ تنظیم این قرارداد را منوط به ارائه مدارک خاصی کرده است و در ماده ۵ برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و در ماده ۲۳ برای عدم تنظیم رسمی آن ضمانت اجرای کیفری مقرر نموده و در ماده ۲۴ مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع نموده است بنظر می رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد پیش­فروش ساختمان تنظیم شده به صورت رسمی است و در قراردادهای عادی، در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق الذکر ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیش­فروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده ۲۰ برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.