نظریه شماره 7/93/1736 مورخ 1393/07/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
نظریه شماره 7/93/1736 مورخ 1393/07/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه: استعلام :
سرقفلي مغازه مثلا يكصدميليون تومان مورد معامله قرار مي گيرد و طرفين قرارداد مي كنند سه سال اول سالي فلان مبلغ اجاره پرداخت شود و بعد از سه سال نيز با توافق طرفين يا با كسب نظر كارشناسي اجرت اجاره تعيين خواهد شد. حال، بعد از چند سال فروشنده با طرح دعوا تحت عنوان اينكه در فروش سرقفلي مدت تعيين نشده و درنتيجه معامله باطل است، تقاضاي صدورحكم به بطلان معامله سرقفلي را نموده است. آيا با وصف مذكور معامله باطل است ؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً برابر ماده 501 قانون مدنی اگر در عقد اجاره، مدّت به طورصریح ذکر نشده ومال الاجاره هم از قرارروز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال، صحیح خواهد بود.
ثانیاً درفرض سؤال، نظر به این که قرارداد تنظیمی بدواً مقید به تاریخ سه ساله از تاریخ تنظیم قرارداد (ماده 496 قانون مدنی) می باشد و در واقع قرارداد مذکور مبتنی بر این توافق تنظیم گردیده که سه سال اوّل، اجاره ماهی فلان مبلغ باشد و سه سال بعدی را موکول به توافق جدید نموده اند، هرچند که توافق بعدی به عمل نیامده باشد، لکن توافق اوّلیه با قید مدّت و میزان اجاره بهاء به قوت خود باقی بوده و موجبی جهت بطلان قرارداد مذکور وجود ندارد و باعنایت به اینکه اساساً سرقفلی بدون قرارداد و خارج از آن موضوعیت نداشته و یک حق تبعی است، چنانچه قرارداد اجاره مقید به زمان ومبلغ اجاره نباشد، باطل می باشد، لکن در مورد استعلام باتوجه به توضیحات فوق ومقید بودن قرارداد به زمان، هیچگونه خللی به قرارداد مذکور وارد نمیشود. با این حال، تشخیص مصداق برعهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است./ن