نظریه شماره 7/96/2587 مورخ 1396/10/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۶/۲۵۸۷ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۲۶۱-۱/۲۹-۹۶ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۶/۱۰/۲۷ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | عقد اجاره |
نظریه شماره ۷/۹۶/۲۵۸۷ مورخ ۱۳۹۶/۱۰/۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین اجاره بها بر اساس درصدی از فروش ماهیانه در عقد اجاره: در این نظریه به موردی اشاره شده است که طرفین در عقد اجاره توافق کردهاند اجاره بها به صورت درصدی از فروش ماهیانه مستاجر تعیین شود. برای املاکی که تحت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ هستند، چنین توافقی بدون مشکلی قانونی بوده و قرارداد اجاره صحیح است. اما در صورت شمول روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ یا قانون مدنی، اگر اجاره بها معین نشده باشد و صرفاً درصدی از فروش به عنوان اجاره بها تعیین گردد که معین و مشخص باشد، قرارداد صحیح و قابل اجرا خواهد بود.否则、在未确定租金的情况下，根据收入比例确定租金仍可视为有效的法律合同。
استعلام
قراردادی تحت عنوان عقد اجاره بین طرفین موجر مستاجر منعقد گردیده است با این توضیح که در اجاره نامه رقمی اجاره بها تعیین نشده و چنین توافق شده که مستاجر درصد معینی از فروش ماهیانه خود در ملک مورد اجاره را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید با عنایت به اینکه در حین انعقاد عقد اجاره مال الاجاره به عنوان یکی از ارکان عقد اجاره معلوم نبوده و تصور درستی از میزان فروش وجود نداشته است آیا عقد اجاره مزبور صحیح می باشد و یا به دلیل مجهول بودن مال الاجاره و غرری بودن آن عقد اجاره محکوم به بطلان است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱-توافق طرفین در مورد اجاره بها به نحوی که در مورد استعلام بیان گردیده در صورتیکه مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بوده باشد، با لحاظ مقررات ماده ۳ وسایر مواد این قانون، فاقد ایراد و اشکال قانونی بوده و خدشه ای بر روابط استیجاری طرفین وارد نمی سازد.
۲-چنانچه مورد اجاره مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و نیز مقررات قانون مدنی بوده باشد، در صورتیکه در عقد اجاره اساسا مال الاجاره تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل و اثر قانونی بر آن مترتب نیست والاّ چنانچه طرفین توافق کرده باشند که اجاره بهای ماهیانه به میزان مقرر از درآمد حاصله از مغازه از طرف مستاجر پرداخت شود، با لحاظ عرف جامعه چنین توافقی بین طرفین قرارداد اجاره به جهت معین بودن اجاره، برای طرفین به منزله تعیین اجاره بها از ناحیه آنان محسوب و بدین لحاظ قرارداد اجاره صحیح و دارای اعتبار قانونی می باشد.