نظریه شماره 7/96/3006 مورخ 1396/12/06 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
 | چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۶/۳۰۰۶ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۹۶-۲۹/۱-۲۱۵۹ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۶/۱۲/۰۶ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | تخلیه و تحویل ملک مستأجره |
نظریه شماره ۷/۹۶/۳۰۰۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۰۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وضعیت حقوقی ودیعه مستأجر در مزایده ملک موجر ورشکسته: در این نظریه، سوال اصلی این است که آیا مستأجر میتواند حق حبس خود را تا زمان پرداخت ودیعه از سوی خریدار حفظ کند یا خیر. با استناد به مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر و با توجه به این نکته که در واگذاری ملک از طریق مزایده باید شرایط اجاره لحاظ شود، نظریه اعلام میکند که خریدار جدید به عنوان قائم مقام قانونی موجر در همه تعهدات و حقوق، مسئول بازپرداخت ودیعه مستأجر است و مستأجر میتواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع کند. این نظریه بر اهمیت رعایت مقررات اجرای احکام و شرایط قراردادهای مربوطه تأکید دارد.
استعلام
در پرونده ای شخصی ملک خود را با مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۵۰ ریال ودیعه اجاره داده و از طرفی موجر به شخص دیگری بدهکار بوده که طلبکار اقدام به توقیف ملک مذکور نموده و در نهایت از طریق مزایده آن را تملک نموده و موجر نیز شخصی ورشکسته می باشد. حال آیا تخلیه و تحویل ملک مذکور منوط به پرداخت ودیعه مستأجر از جانب خریدار در راستای ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر می باشد و مستأجر در این خصوص دارای حق حبس خواهد بود و یا اینکه خریدار تعهدی نسبت به پرداخت ودیعه به مستأجر نداشته و مستأجر باید ملک را تحویل خریدار داده و بعدا به موجر مراجعه نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
با توجه به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ، پس از انقضاء مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد و در ماده ۴ قانون مذکور، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا مقرر گردیده است و با عنایت به اینکه در واگذاری قراردادی بین خریدار و فروشنده، اوصاف و شرایط مبیع ذکر می شود و در واگذاری از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت، رعایت مقررات مربوط (از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) الزامی است و در این مقررات، تصریح شده که اگر ملک در اجاره باشد، باید مدت اجاره و مال الاجاره قید شود، بدیهی است که در ارزیابی و فروش، این شرایط مورد توجه برنده مزایده یا خریدار قرار دارد و با عنایت به اینکه پس از واگذاری عین مستأجره به شرح مذکور، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد، خریدار جدید یا منتقل الیه، همان طور که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه می باشد، در انجام تعهدات نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است و مستأجر می تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع نماید.