نظریه شماره 7/98/954 مورخ 1398/07/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۷/۹۸/۹۵۴
شماره پرونده	۹۸-۲۹/۱-۹۵۴ ح
تاریخ نظریه	۱۳۹۸/۰۷/۰۲
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	حق سرقفلی و تخریب اعیانی

نظریه شماره 7/98/954 مورخ 1398/07/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفسیر تعمیرات اساسی و وضعیت حق سرقفلی در صورت تخریب اعیانی: این نظریه به بررسی تعریف تعمیرات کلی و اساسی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ پرداخته و توضیح می‌دهد که تعمیرات اساسی به تعمیراتی گفته می‌شود که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده آن باشد. همچنین، در صورت تخریب اعیانی، به نظر می‌رسد حق کسب و پیشه، تجارت و سرقفلی از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق با استصحاب تأیید می‌شود. در موارد وقوع حادثه قهری، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد ولی مستأجر با تجویز دادگاه می‌تواند با هزینه خود اقدام به بازسازی کند. در صورت تخریب به وسیله موجر، الزام به بازسازی امکان‌پذیر است و در صورت تخریب توسط شخص ثالث، مراجعه به مسئولیت مدنی وی ممکن است.

استعلام

۱-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ چیست؟

۲-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا می کند؟

۳-آیا با وحدت ملاک ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱- به موجب ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است.

۲ و ۳- صرف نظر از آن که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می شود؛ هم چنان که رأی اصراری شماره ۶-۱۳۷۷ هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است.

راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می شود؛ فرض نخست آن که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد ۱۱۴، ۱۲۹ و۵۹۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد، با توجه به این که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستأجر می تواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان پذیر است.