نظریه شماره 99/97/7 مورخ 1397/01/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۹۹/۹۷/۷
شماره پرونده	۶۹۶-۷۵-۹۶ ح
تاریخ نظریه	۱۳۹۷/۰۱/۲۸

استعلام: ۱- انتقال مبیع توسط مشتری به شخص ثالث قبل از تحقق شرط فاسخ که بعدا علت شرط محقق می گردد و بیع منفسخ می گردد آیا از موارد بطلان بیع فی مابین مشتری و شخص ثالث می باشد ؟ یا اینکه چون انتقال در زمان مالکیت مشتری انجام شده معاملات بعدی صحیح بوده و صرفا بایع می تواند به بدل یا قیمت مبیع به مشتری رجوع نماید ؟ مستند قانونی را بیان نمایید).

۲- عدم آگاهی مشتری درخصوص مرهونه بودن مبیع آپارتمان در زمان خرید آیا از موارد بطلان بیع می باشد؟یا از موارد فسخ بیع؟ در هر صورت مستند قانونی چیست؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

مستفاد از مقررات قانونی از جمله ماده ۳۴۴ قانون مدنی آن است که اگر عرف معاملاتی وجود شرطی را مفروض تلقی کند، معامله مقید به آن شرط است هر چند در عقد ذکر نشده باشد و برابر ماده ۲۳۵ قانون یاد شده هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است، حق فسخ خواهد داشت، بنابراین، با لحاظ آن که طلق بودن آپارتمان و امکان بلا قید تنظیم سند رسمی انتقال متعاقب انجام بیع در فروش آپارتمان هایی که دارای سند رسمی هستند عرفا جزو صفات مبیع تلقی می شود، لذا در فرضی که خریدار نسبت به رهن بودن آپارتمان خریداری شده جاهل باشد، حق فسخ دارد.