نظریه شماره 99/97/7 مورخ 1397/01/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حق فسخ در معاملات با شرط فاسخ و عدم آگاهی از وضعیت مرهونه

شماره نظریه	۹۹/۹۷/۷
شماره پرونده	۶۹۶–۷۵–۹۶ ح
تاریخ نظریه	۱۳۹۷/۰۱/۲۸
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	معاملات و شروط بیع

نظریه شماره ۹۹/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۰۱/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حق فسخ در معاملات با شرط فاسخ و عدم آگاهی از وضعیت مرهونه: نظریه مشورتی ارایهشده توسط اداره کل حقوقی قوه قضاییه به این نتیجه رسیده است که انتقال مبیع توسط مشتری به شخص ثالث، قبل از تحقق شرط فاسخ و سپس انفساخ بیع، منجر به بطلان بیع نمیشود و معاملات بعدی صحیح هستند، اما بایع میتواند به بدل یا قیمت مبیع به مشتری رجوع کند. همچنین در خصوص عدم آگاهی مشتری از مرهونه بودن مبیع، طبق ماده ۳۴۴ و ۲۳۵ قانون مدنی، چنین حالتی عرفا جزء صفات مبیع تلقی شده و در صورت جهل خریدار، حق فسخ برای او محفوظ است.

استعلام

۱– انتقال مبیع توسط مشتری به شخص ثالث قبل از تحقق شرط فاسخ که بعدا علت شرط محقق می گردد و بیع منفسخ می گردد آیا از موارد بطلان بیع فی مابین مشتری و شخص ثالث می باشد ؟ یا اینکه چون انتقال در زمان مالکیت مشتری انجام شده معاملات بعدی صحیح بوده و صرفا بایع می تواند به بدل یا قیمت مبیع به مشتری رجوع نماید ؟ مستند قانونی را بیان نمایید).

۲– عدم آگاهی مشتری درخصوص مرهونه بودن مبیع آپارتمان در زمان خرید آیا از موارد بطلان بیع می باشد؟یا از موارد فسخ بیع؟ در هر صورت مستند قانونی چیست؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

مستفاد از مقررات قانونی از جمله ماده ۳۴۴ قانون مدنی آن است که اگر عرف معاملاتی وجود شرطی را مفروض تلقی کند، معامله مقید به آن شرط است هر چند در عقد ذکر نشده باشد و برابر ماده ۲۳۵ قانون یاد شده هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است، حق فسخ خواهد داشت، بنابراین، با لحاظ آن که طلق بودن آپارتمان و امکان بلا قید تنظیم سند رسمی انتقال متعاقب انجام بیع در فروش آپارتمان هایی که دارای سند رسمی هستند عرفا جزو صفات مبیع تلقی می شود، لذا در فرضی که خریدار نسبت به رهن بودن آپارتمان خریداری شده جاهل باشد، حق فسخ دارد.