ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.

مواد مرتبط

• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
• ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
• ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
• ماده 17 قانون روابط موجر و مستاجر 1356

توضیح واژگان

سر قفلی: نوعی حق مالی است که به تبع مالکیت در منافع ایجاد شده و به همین اعتبار در قوانین ناظر بر روابط استیجاری، این حق برای مالک منافع به رسمیت شناخته شده و وجود استقلالی مستقل از منافع ندارد اگر چه خود دارای ارزش اقتصادی بوده و مالکیت ان به عنوان حق مالی مورد تردید نیست.

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده).

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره میکند(اجاره کننده).

عقد اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

عده ای از اساتید معتقد هستند که عدم بیان عسر و حرج در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1356 که در ان از تاثیر عسر و حرج سخن به میان امده بود به دلیل وجود ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 باعث نسخ مقررات مربوط به عسر و حرج شده است اما عده دیگری میگویند که قاعده لاحرج یک قاعده عقلی است و قواعد مسلم عقلی حتی اگر در قانون نسبت به انها تصریحی صورت نگیرد باز هم قابلیت استناد را دارند و جنبه اجرایی پیدا میکنند. به نظر میرسد برای حل این چالش حقوقی نباید به ظاهر ماده اکتفا کرد و گفت که قاعده لاحرج نسخ شده است بلکه باید گفت این قاعده چون مسلم و بدیهی است همچنان وجود دارد.

طبق نظر برخی از اساتید، ماده 13 از قواعد امره است زیرا؛ اولا این ماده امری است و اراده قانونگذار در این است که قانون لازم الاتباع باشد. ثانیا از فلسفه وجودی این هدف و هدف قانونگذار به دور است که بتوان توافق اشخاص در عدم اجرای این قانون در مواردی که الزامی است را پذیرفت زیرا اگر ادعای تفسیری یا تکمیلی بودن قانون 76 را در این مورد بپذیریم باید قبول کنیم که امکان پذیرش توافق در ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد زیرا اگر اشخاص بتوانند بر خلاف روح قانون و هدفی که به خاطر ان قانون وضع شده است توافق نمایند، در این صورت قانون در کنار و برابر اراده اشخاص است.

نکات توضیحی

نکته ای که باید در مورد ماده 13 به ان توجه نمود این است که، مقصود از این ماده نسخ کلیه قوانین و مقررات سابق بر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نیست بلکه این ماده مقرر میدارد: «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود». بنابراین، ما از کلمه مغایر چنین استنباط میکنیم که صرفا قوانین و مقرراتی ملغی هستند که مغایر با قانون روابط موجر و مستاجر 1376 باشند. به عنوان مثال قانون مدنی در خصوص شرایط شکلی قرارداد اجاره می گوید قرارداد اجاره میتواند در یک نسخه تنظیم شود و به امضای گواه هم نرسد اما به موجب مواد 2 و 13 قانون سال 1376 اولا اجاره نامه باید در دو نسخه تنظیم شود و به امضای دو گواه برسد ثانیا کلیه مقررات مغایر با این قانون ملغی است بنابراین مقرره قانون مدنی درباره تنظیم اجاره نامه در یک نسخه و عدم نیاز به امضای گواه نسخ میشود.

در ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 روابط استیجاری به شکل های متفاوتی پیشبینی شده است از جمله: 1. تصرف بر حسب تراضی با مالک به منظور اجاره 2. اجاره شفاهی 3. اجاره با سند عادی 4. اجاره با سند رسمی 5. صلح منافع یا هر عنوان دیگر به منظور اجاره. یعنی اگر رابطه حقوقی طرفین با هر یک از عناوین مذکور بر قرار می شد مشمول قانون سال 1356 می گردید. ولی بعضی از موارد مذکور از جمله موارد 1 و 2 و 5 در قانون 76 پیشبینی نشده، پس در خصوص موارد یاد شده مقرراتی در قانون 1376 وجود ندارد تا مغایرتی با قانون 56 داشته باشد. ولی با توجه به نص صریح ماده 13 قانون 76 فقط عنوان های مذکور( اجاره شفاهی و صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره یا تصرف بر حسب تراضی با مالک به عنوان اجاره) و مقررات مواد 6 و 13 و 17 از قانون 56 باقی مانده و بقیه موارد به جهت مغایرت با قانون 76 لغو شده و در مورد اجاره های اینده قابل استناد نبوده و جزء مقررات موضوعه و لازم الاجرای کشور نمی باشد.

رویه های قضایی

• نشست قضایی دادگستری گرگان که در سال 1381 برگزار شد به موضوع امکان یا عدم امکان اعمال قاعده لا حرج در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 پرداخته است. نظر اکثریت قضات حاضر در این نشست این بود که چون یکی از اهداف قانونگذار در تدوین قانون روابط موجر و مستاجر 1376، تسریع در روند رسیدگی به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی او در تخلیه اعیان مستاجره ای بوده که طبق شرایط مقرر در قانون سال 76 در اختیار مستاجر قرار گرفته و مدت اجاره انها خاتمه یافته، نظر به اینکه استفاده از قاعده عسر و حرج مستاجر با این مقصود در تنافی است و از طرفی اصل بر این است که قانونگذار به ضروریات هر عصر توجه داشته و در قانون سال 76 به عسر و حرج اشاره ای نشده است و ماده 13 قانون 76 کلیه قوانین و مقررات مغایر را لغو نموده است بنابراین، امکان استفاده از این قاعده در بستر قانون سال 76 امکان ندارد. نظر اقلیت این بود که عسر و حرج یک قاعده فقهی و کلی است و ما نمیتوانیم به صرف سکوت قانونگذار ان را نا دیده بگیریم. در نهایت کمیسیون قضایی نظر اکثریت را ملاک قرار داد و بر اساس ان تصمیم گیری کرد.
• نظریه شماره 1139/95/7 مورخ 1395/05/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/1400/1500 مورخ 1401/03/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره لوازم تحقق تخلیه عین مستأجره و آثار آن

مصادیق و نمونه ها

بر اساس ماده 13، «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود» در نتیجه، قوانینی که همچنان معتبر میباشند، عبارت اند از:

1- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره املاک)

2- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره انها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد.

3- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362، برای اماکن مسکونی که قرارداد انها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد.