بررسی تطبیقی تعهدات طرفین قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی

عنوان	بررسی تطبیقی تعهدات طرفین قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	الهام آهنی
استاد راهنما	محمدرضا شرافت پیما
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۹
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندر انزلی

بررسی تطبیقی تعهدات طرفین قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی عنوان پایان نامه ای است که توسط الهام آهنی، با راهنمایی محمدرضا شرافت پیما در سال ۱۳۹۹ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندر انزلی دفاع گردید.

چکیده

تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار میباشد این اهمیت از آن جهت است که پیش خریدار به عنوان طرف ضعیف قرارداد که توان پرداخت یکجای ثمن معامله جهت تهیه مسکن را ندارد و در صورت عدم انجام تعهد از جانب پیش فروشنده طرف قراردادی وی به شدت متضرر می گردد این اهمیت قانونگذار را بر آن داشت که در راستای حمایت از پیش خریدار و حقوق اواقدام به تصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ اقدام نماید.قانون پیش فروش ساختمان در مواردی مانند الزام به تنظیم سند و شرط داوری و اختلاف در مساحت متفاوت با قانون مدنی می باشد.براین اساس هدف پژوهش پیش رو بررسی تعهدات قراردادی پیش فروشنده و پیش خریدار در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی می باشد.این تحقیق به شیوه تحلیلی،توصیفی و با استفاده از ابزار کتابخانه ای انجام شده است.در همین راستا این پژوهش درسدد پاسخ این سوالات می باشد که مهم ترین تعهدات پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی چیست؟ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی چیست؟نتایج پژوهش نشان خواهد داد اولا مهم ترین تعهدات پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی تعهد به ساخت و تکمیل و تحویل و انتقال مالکیت به نام خریدار بوده که در این راستا پیش فروشنده طبق قانون پیش فروش ملزم به تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی می باشد.ثانیا مهم ترین تعهدات پیش خریدار در قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی پرداخت عوض قراردادی و تحویل گرفن واحد ساخته شده بوده .همچنین ضمانت اجرای تعهدات در قانون پیش فروش ساختمان پرداخت خسارت تاخیر و فسخ و رسیدگی به دعاوی از طریق هیات داوری بوده و در قانون مدنی الزام و فسخ و پرداخت خسارت می باشد.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده

مقدمه

الف) بیان مساله تحقیق

ب) اهمیت و ضرورت انجام تحقیق

ج) پیشینه تحقیق

د) سوال های تحقیق

ه) فرضیه های تحقیق

و) اهداف تحقیق

ز) جنبه نوآوری تحقیق

ح) روش تحقیق

ط) ساختار تحقیق

فصل اول: کلیات تحقیق

۱–۱–مفاهیم

۱–۱–۱–مفهوم قرارداد

۱–۱–۲–مفهوم تعهد ساخت و تکمیل ساختمان

۱–۱–۳–معنای حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۲–فلسفه تصویب قانون پیش فروش ساختمان

۱–۳–مقایسه قرارداد پیش فروش با عقود مشابه

۱–۳–۱–مقایسه عقد بیع با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۲–مقایسه بیع سلم با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۳–مقایسه بیع آینده با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۴–مقایسه بیع اقساطی با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۵–مقایسه قرارداد خصوصی با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۶–مقایسه عقد صلح با قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۴–ویژگی های قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۴–۱–تملیکی بودن قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۴–۳–تشریفاتی بودن قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۴–۳–معوض بودن قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۵–اقسام قرارداد پیش فروش

۱–۵–۱–قرارداد پیش فروش ساختمان بر حسب زمان انعقاد قرارداد

۱–۵–۲–قرارداد پیش فروش ساختمان بر مبنای مالکیت زمین بناء

فصل دوم: تعهدات اصلی و جانبی پیش فروشنده و پیش خریدار در قانون پیش فروش ساختمان و

۲–۱–تعهدات پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان

۲–۱–۱–تعهدات اصلی پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان

۲–۱–۱–۱–تعهد به ساخت با اوصاف مندرج در قرارداد

۲–۱–۱–۲–تعهد به تحویل آپارتمان در موعد مقرر

۲–۱–۱–۳–تعهد به انتقال قطعی و رسمی واحد پیش فروش

۲–۱–۱–۴–تعهد به تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی

۲–۱–۲–تعهدات فرعی پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان

۲–۱–۲–۱–مفاصاحساب مالیاتی

۲–۱–۲–۲–اخذ مفاصاحساب شهرداری

۲–۱–۲–۳–اخذ گواهی پایان کار شهرداری

۲–۱–۲–۴–اخذ صورت مجلس تفکیکی

۲–۱–۴–۵–اخذ مفاصاحساب نوسازی

۲–۱–۲–۶–تعیین اوصاف واحد پیش فروش

۲–۱–۲–۷–تعیین مساحت واحد ساختمانی

۲–۱–۲–۸–تنظیم سند شناسنامه فنی مستقل

۲–۲–تعهدات بایع در قانون مدنی

۲–۲–۱–تعهد به تسلیم مبیع

۲–۲–۱–۱–زمان تسلیم مبیع

۲–۲–۱–۲مکان تسلیم مبیع

۲–۲–۱–۳مخارج تسلیم مبیع

۲–۲–۱–۴–مطابقت مبیع با اوصاف قراردادی

۲–۲–۱–۵–تعهد به انتقال قطعی و رسمی ۵۰ ۲–۲–۱–۶–تعهد به انتقال مالکیت ۵۰ ۲–۲–۲–انتقال حقوق و تعهدات قراردادی

۲–۲–۳–استناد به قوه قاهره جهت سلب مسیولیت قراردادی

۲–۲–۴–غیر مقدور بودن موقت تسلیم مورد معامله

۲–۲–۵–تعیین و معرفی داوران

۲–۲–۶–استفاده از حق حبس توسط بایع

۲–۳–تعهدات پیش خریدار در قانون پیش فروش ساختمان

۲–۳–۱–تعهد به پرداخت اقساط یا عوض قرارداد در موعد مقرر

۲–۳–۲نحوه پرداخت عوض قرارداد

۲–۳–۳–تعهد به عدم انتقال حقوق و تعهدات قراردادی

۲–۳–۴–تعهد پیش خریدار نسبت به تحویل گرفتن مورد قرارداد

۲–۳–۵–تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند قطعی

۲–۳–۶–تعهد به تنظیم قرارداد پیش فروش در دفتر خانه اسناد رسمی

۲–۳–۷–تعیین و معرفی داوران

۲–۴–تعهدات خریدار در قانون مدنی

۲–۴–۱–تعهد به پرداخت ثمن

۲–۴–۲–زمان پرداخت ثمن

۲–۴–۳–مکان تادیه ثمن

۲–۴–۴–مخارج تسلیم ثمن

۲–۴–۵–قبض مبیع

۲–۴–۶–انتقال مبیع توسط خریدار

۲–۴–۷–حضور در دفتر خانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی

۲–۴–۸–تعیین و معرفی داوران

فصل سوم: بررسی ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار در قانون پیش فروش

۳–۱–ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان

۳–۱–۱–ضمانت اجرای تسلیم ساختمان غیر منطبق با اوصاف قراردادی

۳–۱–۲–ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده در تعهد ساخت و تکمیل

۳–۱–۲–۱اجبار مالی (جریمه تاخیر)

۳–۱–۲–۲–الزام پیش فروشنده مبنی بر ساخت و تکمیل ساختمان

۳–۱–۳–ضمانت اجرای عدم احداث یا تکمیل ساختمان با شرایط مقرر

۳–۱–۴–ضمانت اجرای عدم تحویل در مدت مقرر

۳–۱–۵–ضمانت اجرای عدم انتقال قطعی و رسمی

۳–۱–۶–ضمانت اجرای ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و عدم رعایت و ضوابط قانونی مدنی

۳–۱–۷–ضمانت اجرای انتقال حقوق و تعهدات قراردادی توسط پیش فروشنده

۳–۱–۸–ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش

۳–۲–ضمانت اجرای تعهدات بایع در قانون مدنی

۳–۲–۱–ضمانت اجرای عام پیش فروشنده

۳–۲–۲–ضمانت اجرای تخلف از انجام تعهدات قراردادی

۳–۲–۳–الزام پیش فروشنده به اجرای عین تعهد

۳–۲–۳–۱–استثنایات الزام به اجرای عین تعهد

۳–۲–۳–۲–استناد به حق حبس

۳–۲–۳–۳–جلوگیری از اجرا از طرف متعهدله

۳–۲–۳–۴–عدم امکان اجرای تعهد

۳–۲–۳–۵–اجرای تعهد توسط شخص ثالث

۳–۲–۳–۶–فسخ قرارداد

۳–۳–ضمانت اجرای عدم تسلیم مبیع

۳–۳–۱–تعذر تسلیم مبیع از طرف بایع

۳–۳–۲–تعیین وجه التزام برای عدم انجام تعهد

۳–۳–۳–اجبار و الزام متعهد به انجام تعهد

۳–۳–۴–ضمانت اجرای وجود غبن حادث در قرارداد

۳–۳–۴–۱–تعلیق انحلال عقد

۳–۳–۴–۲–توقیت انحلال عقد

۳–۳–۴–۳–حق معلق فسخ

۳–۴–ضمانت اجرای تعهدات پیش خریدار در قانون پیش فروش

۳–۴–۱–ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قرارداد

۳–۴–۲–ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش

۳–۴–۳–ضمانت اجرای عدم تسلم ساختمان

۳–۴–۴–حق فسخ پیش خریدار در صورت تطابق نداشتن مساحت بنا در قانون پیش فروش ساختمان

۳–۴–۴–۱–مساحت بیشتر از مساحت قید شده در قرارداد

۳–۴–۴–۲–مساحت کمتر از مساحت قید شده در قرارداد

۳–۵–ضمانت اجرای انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار در قانون پیش فروش و قانون مدنی

۳–۶–ضمانت اجرای تعهدات خریدار در قانون مدنی

۳–۶–۱–ضمانت اجرای تادیه ثمن در قانون مدنی

۳–۶–۲–الزام به اجرای تعهدات قراردادی

۳–۶–۳–حق حبس

۳–۶–۴–خیار تاخیر ثمن

۳–۶–۵–ضمان درک ثمن

۳–۶–۶–ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی

۳–۶–۷–ضمانت اجرای عدم قبض مبیع

۳–۶–۸–ضمانت اجرای عدم تطابق مبیع با اوصاف قراردادی

۳–۶–۹–خیار تخلف وصف

۳–۶–۱۰–ضمانت اجرای انتقال حقوق و تعهدات

نتیجه گیری

پیشنهادات

منابع و مآخذ

چکیده انگلیسی

کلیدواژه ها

• پیش فروشنده
• پیش خریدار
• تعهدات
• قرارداد پیش فروش
• تعهد به ساخت
• قانون پیش فروش ساختمان