بررسی دعوی تخلیه اماکن تجاری و تعیین قانون حاکم برآن

عنوان	بررسی دعوی تخلیه اماکن تجاری و تعیین قانون حاکم برآن
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	سارا اصغری کمال الدین پشته
استاد راهنما	مهدی محمدی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۴۰۲
دانشگاه	موسسه آموزش عالی کار قزوین

بررسی دعوی تخلیه اماکن تجاری و تعیین قانون حاکم برآن عنوان پایان نامه ای است که توسط سارا اصغری کمال الدین پشته، با راهنمایی مهدی محمدی در سال ۱۴۰۲ و در مقطع کارشناسی ارشد موسسه آموزش عالی کار قزوین دفاع گردید.

چکیده

تعیین قانون حاکم بر هر دعوایی از مهمترین موضوعات مطروحه در فرآیند دادرسی می باشد. در خصوص تخلیه اماکن تجاری به دلیل تورم قوانین و مقررات حاکم بر روابط استیجاری، از اهمیت بیشتری برخوردار است. قانونگذار از دیر باز برای تنظیم روابط طرفین روابط استیجاری و حفظ حقوق دو جانبه اهتمام خاصی داشته است. اما با پیچیده شدن روابط اجتماعی و اقتصادی مسایل جدیدی بین طرفین رابطه استیجاری مطرح گردید که بسیاری از آنها جدید و بی سابقه است. از مهمترین این موارد حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد که مختص اماکن تجاری است. سرقفلی غیر از حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد. زمان ورود حق کسب یا پیشه یا تجارت به نظام حقوقی ما، به تاریخ تصویب قانون روابط مالک ومستاجر ۱۳۳۹ برمی گردد و اوج اهتمام به این مقوله، در قانون روابط استیجاری مصوب ۱۳۵۶ می باشد. در قانون اخیرالذکر برای مستاجر پس از استیلا بر مورد اجاره، حقی به نام حق کسب یا پیشه یا تجارت بوجود می آید. مقنن در سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه و تجارت را بر املاک تجاری حاکم دانست و مستاجر را صاحب این حق شناخته است. گاهی ممکن است در اثنای مدت اجاره و یا اتمام آن موجر به علت ارتکاب تخلف مستاجر و یا به دلایل شخصی خواهان تخلیه ملک خویش باشد که اگر با توافق یکدیگر عمل تخلیه صورت نگیرد، مالک ناگزیر از آن است که دعوی خود را در محاکم دادگستری اقامه کند؛ قانون موجر و مستاجر مصوب ۵۶ این حق را برای موجرین املاک تجاری قایل شده است که به فراخور نوع و شکل دعوی، میزان استحقاق مستاجرین از حق کسب و پیشه متفاوت و یا گاهی به سلب کامل آن حق منجر میگردد؛ به عبارتی دیگر در دعاوی تخلیه به منظور تجدید بنا و نیاز شخصی و نیاز به سکونت، مالک باید حق کسب، پیشه و تجارت را کامل به مستاجر پرداخت نماید. در دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر مالک باید نصف میزان حق کسب و پیشه را به مستاجر مسترد دارد و در نهایت در دعاوی تخلیه به دلیل تغییر شغل مستاجر و یا اعمال تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره و یا عدم پرداخت و یا تاخیر در اجور معوقه، به طور کلی حق کسب و پیشه مستاجر ساقط می شود. شایان ذکر است که رویه قضایی در اکثر دعاوی به جز موارد تغییر شغل و اعمال تعدی و تفریط یکسان می باشد.

ساختار و فهرست پایان نامه

فصل اول کلیات

۱ بیان مسیله

۲ اهمیت و ضرورت پژوهش

۳ اهداف تحقیق

۴ سوالات تحقیق

۵ فرضیههای تحقیق

۶ پیشینه پژوهش

۷ جنبههای نوآورانه تحقیق

۸ روش تحقیق و گردآوری اطلاعات

۱–۱تعریف و مفهوم حق سرقفلی

۲–۱تعریف سرقفلی به اعتبار حق تقدم مستاجر

۳–۱تعریف حق سرقفلی به اعتبار وجه بودن:

۴–۱تعریف سرقفلی به اعتبار حق بودن

۵–۱ مبانی حق سرقفلی

۶–۱اوصاف حق سرقفلی

۷–۱ تعریف و مفهوم حق کسب یا پیشه یا تجارت

۱–۷–۱تعریف بر اساس عناصر تشکیل دهندهی حق

۲–۷–۱تعریف بر اساس اوصاف تشکیل دهنده حق

۳–۷–۱تحلیل ماهیت حق کسب و پیشه و عامل تاسیس و اسقاط آن

۸–۱مبانی حق کسب، پیشه یا تجارت

۱–۸–۱ نظریهی حسن شهرت

۲–۸–۱ نظریه حق تقدم

۹–۱ اوصاف حق کسب، پیشه یا تجارت

۱–۹–۱حق مالی

۲–۹–۱ مال منقول

۳–۹–۱حق تبعی

۴–۹–۱تدریجی بودن ایجاد

۱۰–۱مقایسه حق سرقفلی با حق کسب، پیشه یا تجارت

۱–۱۰–۱نظریه وحدت

۱۱–۱تاریخچه حق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت

فصل دوم تخلیه املاک تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب

۱–۲تبیین قانون حاکم بر املاک فاقد حق سرقفلی و کسب و پیشه

۵–۲تخلیه اماکن تجاری فاقد حق سرقفلی

۱–۵–۲عدم پرداخت حق سرقفلی

۱–۱–۵–۲چنانچه مدت اجاره به پایان برسد

۲–۵–۲مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد

۳–۵–۲استیفاء حقوق ضمن عقد توسط مستاجر

۶–۲تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

۷–۲مراجع صالح دعوای تخلیه موضوع قانون ۱۳۷۶

۱–۷–۲مرجع قضایی

۲–۷–۲مرجع ثبتی

فصل سوم تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه از سال ۱۳۵۶

۳–۱مواد مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

۲–۳تخلیه اماکن تجاری فاقد حق کسب، پیشه یا تجارت

۳–۲–۱دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل

۱–۱–۲–۳ شرایط طرح دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل

۲–۱–۲–۳مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل

۳–۱–۲–۳الزامات اثباتی خواهان (موجر) در دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل

۴–۱–۲–۳تخلیه به جهت تغییر شغل در رویه قضایی

۳–۳دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره

۱–۳–۳شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

۲–۳–۳–مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

۳–۳–۳ الزامات اثباتی خواهان (موجر) در دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

۴–۳–۳تخلیه به جهت تعدی وتفریط در رویه قضایی

۵–۳–۳شرایط دعوی تخلیه به جهت تاخیر یا عدم پرداخت اجور

۶–۳–۳مطالب قابل بحث در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجور:

۳–۴شرایط و چگونگی تشکیل قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

۱–۵–۳رضایی بودن رابطه استیجاری

۳–۵–۲ تنظیم سند رسمی اجاره

۳–۵–۳ شروط ضمن عقد

۷–۳– دعوای تخلیه و دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در قانون سال ۱۳۵۶

۱–۷–۳–تعدیل اجاره بها

۲–۷–۳– مرجع رسیدگی

۳–۷–۳جهات تخلیه

۸–۳– محدود بودن مدت اعتبار رای

۹–۳– تجویز انتقال منافع

۱۰–۳ دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در قانون سال

و مراجع رسیدگی به آن

۱–۱۰–۳دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در قانون سال

۱۱۷ ۱۱–۳ مراجع رسیدگی کننده به دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در قانون سال ۱۳۵۶

۱–۱۱–۳مراجع رسیدگی

۲–۱۱–۳ویژگی های آراء صادره در این خصوص

۳–۱۲–جهات تخلیه ملک تجاری براساس قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶:

فصل چهارم تخلیه املاک تجاری دارای سرقفلی در سال ۱۳۷۶

۴–۱ مواد قانونی روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

الف–ماده

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

۲–۴ماهیت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

۱–۲–۴امری یا تکمیلی بودن مقررات قانون مصوب سال ۱۳۷۶

۲–۲–۴رضایی یا تشریفاتی بودن عقد اجاره در قانون مصوب ۱۳۷۶

۴–۳دایره شمول حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

۴–۴اهداف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و موضوعات مسکوت در آن

۱–۴–۴اهداف قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

۴–۴–۲تسهیل روابط موجر و مستاجر و تشویق مالکان به اجاره املاک:

۳–۴–۴حاکمیت ضوابط شرعی و اراده طرفین(بازگشت به نظام قانون مدنی):

۴–۵آثار شمول و عدم شمول حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بر اجاره نامه و دعوای تخلیه

۴–۵–۱تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال

۱۴۵ ۲–۵–۴ دعوی موجر علیه مستاجر

۳–۵–۴دعوی مستاجرعلیه موجر

۴–۶–رویه قضایی تخلیه اماکن دارای سرقفلی

۴–۷تبیین موارد تخلیه سرقفلی

۳–تخلیه سرقفلی واگذار شده بصورت عرفی

۴–۸تبیین ماده

قانون موجر مستاجر سال

۱۶۴ فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادها

۵–۱نتیجه گیری

۵–۲– پیشنهادات

منابع

کلیدواژه ها

• تخلیه اماکن تجاری
• قانون حاکم