بررسی ضمانت اجراهای مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمانی

عنوان	بررسی ضمانت اجراهای مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمانی
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	امین مرادی
استاد راهنما	علیرضا شریفی
استاد مشاور	ثمین عباسی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۹
دانشگاه	دانشگاه پیام نور استان کردستان

بررسی ضمانت اجراهای مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمانی عنوان پایان نامه ای است که توسط امین مرادی، با راهنمایی علیرضا شریفی و با مشاوره ثمین عباسی در سال ۱۳۹۹ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه پیام نور استان کردستان دفاع گردید.

چکیده

کمبود زمین، گرانی ساخت وساز و گسترش قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان از یک طرف و ناکارآمدی مقررات قانون مدنی در حمایت از پیش خریداران ساختمان، قبل از ساخت کامل آن و به دنبال آن ایجاد مشکلات بسیار برای افراد جامعه، موجب شد تا در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان به تصویب برسد. تصویب قانون یادشده را باید منشا تحولاتی درفروش ساختمان دانست. پیش بینی جریمه تاخیر در صورت انجام نشدن تعهدات برای پیش فروشنده، لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان، درج نکات پیش بینی شده قانون در قرارداد منعقدشده و دیگر ضمانت اجراهایی در پی دارد که متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی می باشد. یکی از مهم ترین تعهدات پیش فروشنده در این قانون، ساخت و تکمیل ساختمان براساس شرایط و اوصاف قیدشده در قرارداد و در موعد تعیین شده است. نتایح این پژوهش که با هدف بررسی ضمانت اجراهای مقررات ماهوی قانون پیش فروش ساختمانی و از طریق روش توصیفی– تحلیلی صورت گرفت نشان داد در مجموع، در قانون ایران حمایتهای خوبی از حقوق پیشخریداران شده است البته در قرارداد پیشفروش باید جزییات کیفیت و کمیت واحد موضوع معامله روشن شود و پیشفروشنده ملزم به آن است. همچنین قرارداد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد که با اجرای این امر، امکان پیشفروش یک واحد به افراد متعدد از بین میرود. در صورت تاخیر پیشفروشنده در تحویل به موقع نیز غرامت هایی به نفع پیش خریدار پیشبینی شده است. متاسفانه قانونگذار پیشفروشندگان را ملزم به افتتاح حسابی خاص برای ساختمان مورد نظر نکرده تا تمام وجوه حاصل از پیشفروش به همان حساب واریز و وجوه موجود در آن حساب فقط به منظور احداث همان ساختمان قابل برداشت باشد. گرچه در این خصوص ﻻیحه قانونی در سال ۱۳۵۸ به تصویب شورای انقﻼب رسیده که متاسفانه متروک مانده است. از سوی دیگر، حقوق پیشفروشندگان در قانون ایران به درستی تضمین نشده است. که این مطالب مطلبد از لحاظ حقوقی، ضمانت اجرا و هم خسارت های به وجود آمده در امر بطلان قرارداد پیش فروش ساختمان دوباره براساس شرایط زمانی و مکانی تدوین و بازبینی و اصلاح گردد.

ساختار و فهرست پایان نامه

فهرست مطالب عنوان صفحه کلیات تحقیق

مقدمه:

بیان مسیله

اهمیت و ضرورت تحقیق:

اهداف تحقیق

سوالات تحقیق

فرضیه های تحقیق:

پیشینه تحقیق

روش تحقیق

سازمان دهی تحقیق

فصل اول تبین مفاهیم – مبانی و پیشینه بحث ۱–۱ تبیین مفاهیم حقوقی

۱–۱–۱ مفهوم پیش فروش

۱–۱–۲ مالکیت

۱–۱–۳ مفهوم بیع

۱–۲ پیشینه قوانین و مقررات مرتبط با پیش فروش ساختمان در ایران و سایر کشورها

۱–۲–۱ تاریخچه ی مقررات پیش فروش ساختمان در ایران

۱–۲–۲ تاریخچه ی مقررات پیش فروش ساختمان در سایر کشورها

۱–۳ ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۳–۱ استصناع و قرارداد پیش فروش

۱–۳–۲ بیع سلف و قرارداد پیش فروش

۱–۳–۳ اشکال به فرض مطرح شده

۱–۴ قولنامه و قرارداد پیش فروش

۱–۴–۱ بیع معلق و قرارداد پیش فروش

۱–۴–۲ قرارداد خصوصی مشمول ماده

ق م و قرارداد پیش فروش

۱–۴–۳ قرارداد درباره فروش مال آینده

۱–۵ شرایط ماهوی قرارداد پیش فروش ساختمان

۱–۵–۱ قصد و رضا

۱–۵–۲ اعلام اراده

۱–۵–۳ اهلیت

۱–۵–۴ مشروعیت معامله

۱–۶ اعطاء تسهیلات خرید توسط بانک ها

فصل دوم :ضمانت فسخ اجراهای مقررات ۲–۱ مفهوم و حق فسخ

۲–۱–۱ مفهوم فسﺦ

۲–۲ حق فسخ پیش خریدار

۲–۲–۱ استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پیش خرید

۲–۳ حق فسخ پیش فروشنده

۲–۴ مالکیت تدریجی پیش خریدار و تنظیم سند رسمی بدون نیاز به مراجعه به دادگاه

۲–۵ قابلیت تکمیل پروژه توسط پیش خریدار

۲–۶ عدم قابلیت توقیف حقوق پیش خریدار به نفع پیش فروشنده و طلبکار او

۲–۷ مشخصات طرفین و ساختمان مورد معامله

۲–۸ امتناع متعهد از انجام تعهد و حق فسﺦ قرارداد در حقوق ایران

۲–۸–۱ شرایط عدم تعهد شروط ضمن عقد

۲–۹ ابعاد تاسیس قاعده امکان فسﺦ قرارداد در صورت امتناع متعهد از انجام تعهد

۲–۱۰ مبنا حق فسﺦ معامله

۲–۱۰–۱ توسل به شروط ضمن عقد

۲–۱۰–۲ توسل به عرف و عادت

۲–۱۰–۳ توسل به تقابل تعهدات

۲–۱۱ نمونه های تخلف از شروط ضمن عقد و شرایط فسخ معامله

۲–۱۱–۱ نمونه اول

۲–۱۱–۲ نمونه دوم

۲–۱۲ نظریه فقهی در خصوص شرایط فسخ قرارداد

۲–۱۳ تعهد ساخت و تکمیل ساختمان

۲–۱۳–۱ ضمانت اجرای تعهد ساخت و تکمیل ساختمان و شرایط حق فسﺦ قرارداد

۲–۱۳–۲ استثناهای الزام

۲–۱۴ حق فسﺦ پیش خریدار در صورت تطابق نداشتن مساحت بنا

۲–۱۴–۱ مساحت بیشتر از مساحت قیدشده در قرارداد پیش فروش

۲–۱۴–۲ مساحت کمتر از مساحت قیدشده در قرارداد پیش فروش

فصل سوم: ضمانت اجرای بطلان پیش فروش ۳–۱ ضمانت اجرای بطلان طرح پیش فروش ساختمان

۳–۱–۱ ماده و تبصره های قانون طرح پیش فروش ساختمان و ضمانت اجرای بطلان

۳–۱–۲ توافقات طرفین تعیین تکلیف در خصوص ضمانت اجرا در قرارداد ۵۰ ۳–۲ نظر اداره کل تدوین قوانین مجلس درباره ایرادات وارد بر طرح ضمانت اجرای بطلان در پیش فروش ساختمان

۳–۳ مقررات ناظر به آثار قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان و ضمانت اجرای خسارت بطلان انعقاد قرارداد بدون سند رسمی از دیدگاه حقوقدانان و رویه قضایی

۳–۴ دیدگاه حقوقدانان و رویه قضایی ضمانت اجرای بطلان

۳–۴–۱ دیدگاه ها ی مختلف حقوقدانان در خصوص ضمانت اجرای بطلان

۳–۵ حدود حاکمیت اراده و محدودیت اصل آزادی قراردادها

۳–۶ موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان در خصوص ضمانت اجرای بطلان

۳–۶–۱ ساختمان

۳–۶–۲ بهاء یا عوض

۳–۷ شرایط باطل شدن قرارداد پیش فروش به دلیل جهت نامشروع

۳–۸ ثمن معامله

۳–۸–۱ تعیین ثمن معامله و چگونگی پرداخت اقساط

۳–۸–۲ تعیین زمان تحویل و انتقال قطعی

۳–۹ تعیین تکلیف راجع به خسارات و تضمین ها و تغییرات

۳–۱۰ مقررات ناظر

۳–۱۰–۱ مقررات ناظر به مسیولیت قهری و تعدیل قرارداد در قانون ضمانت اجرا و خسارت بطلان

۳–۱۰–۲ مقررات ناظر به مسیولیت قراردادی و ضمانت اجرا و خسارت بطلان در قانون پیش فروش

۳–۱۰–۳ خسارت تاخیر انجام تعهد (جریمه تاخیر) در قرارداد پیش فروش

۳–۱۰–۴ خسارت ناشی از تخلف پیش فروش نده

۳–۱۱ مقررات ناظر به آثار قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان

۳–۱۱–۱ تعهدات پیش فروشنده در مقابل مراجع قانونی

۳–۱۲ ضمانت اجرا و خسارت بطلان در بیمه نامه

نتیجه گیری و پیشنهادها بحث در یافته ها

نتیجه گیری

پیشنهادها

فهرست منابع

کلیدواژه ها

• قرارداد
• شرایط ماهوی