بررسی نقش دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک در قراردادهای پیش فروش ساختمان

عنوان	بررسی نقش دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک در قراردادهای پیش فروش ساختمان
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	بهزاد فرهنگ ریک
استاد راهنما	نورعلی حقیقت
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۶
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندر انزلی

بررسی نقش دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک در قراردادهای پیش فروش ساختمان عنوان پایان نامه ای است که توسط بهزاد فرهنگ ریک، با راهنمایی نورعلی حقیقت در سال ۱۳۹۶ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد بندر انزلی دفاع گردید.

چکیده

املاک و مستغلات از اهمیت شایان توجهی برخوردار است. معاملات املاک بعلت اهمیت آن مورد حمایت جدی قانونگذاران قرار گرفته است. به دلیل توسعه شهرنشینی و افزایش مهاجرت به شهرها و به تبع افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ، نیاز به مسکن به عنوان یک امر اساسی افزایش یافته است. کمبود فضاهای شهری و استفاده بهینه از فضای شهر، گرایش به ساخت آپارتمان و زندگی در آن را به راه کاری اساسی در جهت تامین مسکن این جمعیت عظیم تبدیل کرده است. این امر باعث خارج شدن ساخت مسکن از حالت سنتی و تبدیل به حرفه و صنعت شدن آن شده و افرادی در این زمینه دست اندرکار شده اند. همزمان با این تحولات قراردادهای راجع به خرید و فروش این آپارتمان ها و روابط حقوقی ناشی از آن پدیدار گشته، که می توان یکی از عمده ترین این قراردادها را قرارداد پیش فروش آپارتمان دانست.در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ به منظور حمایت از حقوق و تکالیف پیش خریداران و پیش فروشندگان مقرراتی وضع گردیده , از سوی دیگر به منظور جلوگیری از تبعات احتمالی حقوقی و قضایی و پیشگیری از جرایمی نظیر کلاهبرداری و فروش مال غیر ,مشاوران املاک از تنظیم قرادادهای پیش فروش منع شده اند و صلاحیت تنظیم قرادادهای پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی واگذار شده و برای مشاوران املاک ضمانت اجرای صنفی و حقوقی تعیین شده است.در این پایان نامه ضمن بررسی ماهیت و شرایط شکلی و ماهوی قراردادهای پیش فروش, حدود مسیولیت مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در خصوص تنظیم قرارداد های پیش فروش در برابر پیش خریداران و پیش فروشندگان مورد بررسی و نقد و تحلیل قرار می گیرد.

ساختار و فهرست پایان نامه

فهرست مطالبعنوان شماره صفحهچکیده۱مقدمه۲۱– بیان مسیله۴۲– پیشینه تحقیق۷۳– سوال های تحقیق۷۴– فرضیه های تحقیق۸۴– اهداف تحقیق۸۵– روش تحقیق۸۶– نوآوری تحقیق۹۷– ساختار تحقیق۹فصل اول: کلیات۱۰۱–۱مفهوم پیش فروش۱۱۱–۱–۱ مفهوم لغوی۱۱۱–۱–۲ مفهوم حقوقی۱۱۱–۲ماهیت قرارداد پیش فروش۱۱۱–۲–۱ استصناع۱۲۱–۲–۲ بیع سلف۱۳۱–۲–۳ قولنامه۱۵۱–۲–۴ بیع معلق۱۶۱–۳ قرارداد خصوصی مشمول ماده

قانون مدنی۱۶۱–۴ قرارداد درباره فروش مال آینده۱۶۱–۵ قرارداد پیش فروش آپارتمان در فقه۱۶۱–۶ تاریخچه پیش فروش آپارتمان۴۳۱–۷ موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان۱۷۱–۷–۱ ساختمان ۱۷۱–۷–۲ معلوم و معین بودن ساختمان در آینده۱۸۱–۷–۳ بهاء یا عوض۱۸۱–۷–۴ ثمن به صورت وجه نقد۲۰۱–۷–۵ ثمن به صورت کالا۲۰۱–۷–۶ مشروعیت جهت۲۰فصل دوم: نقش مشاوران املاک در قراردادهای پیش فروش ساختمان۳۷۲–۱ مفهوم مشاور املاک۳۸۲–۲ دلال و مشاور املاک۳۸۲–۳ اعتبار قانونی قراردادهای مشاور املاک۳۹۲–۴ تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک۳۹۲–۵ شرایط اعمال قانون پیش فروش ساختمان۳۹۲–۵–۱ وجود پی ساختمان۴۱۲–۵–۲ بررسی ماده

قانون۴۳۲–۵–۳ پرداخت حداقل ۱۰% ثمن معامله۴۳۲–۶ اثر قرارداد نسبت به پیش فروشنده۴۳۲–۶–۱ حقوق پیش فروشنده۴۴۲–۶–۱–۱ حق تغییر یک جانبه در برخی اوصاف ساختمان از سوی فروشنده۴۴۲–۶–۱–۲ حق تعدیل یک جانبه قرارداد۴۵۲–۶–۱–۳ حق مطالبه ثمن۴۶۲–۶–۲ تعهدات پیش فروشنده ۴۷۲–۶–۲–۱ ساخت و تکمیل آپارتمان ۴۷۲–۶–۲–۲ تعهد به تحویل آپارتمان در موعد مقرر ۴۸۲–۶–۲–۳ اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل۴۹۲–۶–۲–۴ اخذ مفاصا حساب نوسازی۵۲۲–۶–۲–۵ افتتاح حساب بانکی ۵۲۲–۶–۲–۶ اخذ مجوز انتشار آگهی پی فروش ۵۲۲–۶–۲–۷ اخذ بیمه مسیولیت ۵۳۲–۶–۲–۸ اخذ پروانه ساخت و تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان۵۴۲–۷ ضمانت اجرای کیفری۵۴۲–۷–۱ اقدام پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی۵۴۲–۷–۲ تکلیف مشاوران املاک و ضمانت اجرای عدم رعایت آن ( ماده ۲۴)۵۵۲–۷–۳ ضمانت اجرای تخلف پیش فروشنده۵۶۲–۸ مسیولیت مدنی پیش فروشنده۵۷۲–۸–۱ مسیولیت پیش فروشنده در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث۵۷۲–۸–۲ در صورتیکه میزان خسارت وارده بیش از مبلغ پرداخت بیمه باشد۵۷۲–۹ اثر قرارداد نسبت به پیش خریدار در حقوق ایران۵۸۲–۹–۱ حقوق پیش خریدار۵۸۲–۹–۱–۱ حقوق عام۵۸۲–۹–۱–۱–۱ حق درخواست الزام به تسلیم مبیع۶۰۲–۹–۱–۱–۲ حق حبس۶۰۲–۹–۱–۱–۳ حق مطالبه ثمن۶۰۲–۹–۱–۱–۴ حق استرداد ثمن در صورت مستحق الغیر درآمدن مبیع۶۰۲–۹–۲–۲ حقوق خاص۶۲۲–۹–۲–۲–۱ حق مطالبه خسارت تاخیر به شرح مندرج در ماده

پیش فروش ساختمان۶۳۲–۹–۲–۲–۲ حق فسخ طبق شرایط مندرج در ماده ی

قانون پیش فروش ساختمان۶۴۲–۹–۲–۲–۳ عدم پرداخت مبلغ اضافی۶۵۲–۹–۲ تعهدات پیش خریدار۶۶۲–۹–۲–۱ پرداخت ثمن معامله براساس قرارداد۶۶۲–۹–۲–۲ حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی۶۶۲–۹–۲–۳ تحویل گرفتن آپارتمان۶۶۲–۱۰ اثر قرارداد نسبت به ثالث در حقوق ایران۶۷۲–۱۰–۱ انتقال موضوع قرارداد توسط پیش خریدار۶۷۲–۱۰–۱–۱ انتقال با رضایت پیش فروشنده۶۸۲–۱۰–۲–۲ انتقال بدون رضایت پیش فروشنده۶۸۲–۱۰–۲ انتقال موضوع قرارداد توسط پیش فروشنده۶۸۲–۱۰–۲–۱ انتقالات قانونی۶۹۲–۱۰–۲–۲ انتقال غیر قانونی و نامشروع۶۹فصل سوم: نقش اسناد رسمی در قراردادهای پیش فروش ساختمان۷۵۳–۱ ماهیت دفتر اسناد رسمی۷۶۳–۲ تعریف سند رسمی به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی۷۶۳–۳ تنظیم سند قرارداد پیش فروش۷۷۳–۴ سند رسمی قرارداد پیش فروش۷۸۳–۵ زمان انتقال مالکیت۷۸۳–۵–۱ قواعد کلی زمان انتقال مالکیت در اموال غیر منقول ثبت شده۷۸۳–۵–۲ زمان انتقال مالکیت در قانون پیش فروش ساختمان۷۹۳–۵–۳ اثر تادیه ثمن در انتقال مالکیت موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان۷۹۳–۵–۴ اثر ثبت در انتقال مالکیت موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان۸۰۳–۵–۵ وضعیت بنای در حال احداث۸۱۳–۶ چگونگی تنظیم سند قطعی واحد پیش فروش شده و اثر آن ۸۲۳–۷ اثرتنظیم سند رسمی انتقال قطعی واحد پیش فروش شده۸۲۳–۸ نحوه تنظیم قطعی سند واحد پیش فروش شده۸۲نتیجه گیری۹۱پیشنهادات۹۳فهرست منابع۹۴

کلیدواژه ها

• حقوق
• مسیولیت
• مشاوران املاک
• دفاتر اسناد رسمی
• پیش فروش