حقوق خریدار با حسن نیت پس از ابطال جریان ثبتی ملک

عنوان	حقوق خریدار با حسن نیت پس از ابطال جریان ثبتی ملک
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	مهدی معینی فر
استاد راهنما	جلال سلطان احمدی
استاد مشاور	عبدالرسول دیانی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۴
دانشگاه	دانشگاه پیام نور استان تهران

حقوق خریدار با حسن نیت پس از ابطال جریان ثبتی ملک عنوان پایان نامه ای است که توسط مهدی معینی فر، با راهنمایی جلال سلطان احمدی و با مشاوره عبدالرسول دیانی در سال ۱۳۹۴ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه پیام نور استان تهران دفاع گردید.

چکیده

از مهمترین اهداف ثبت، ایجاد ثبات در مالکیت و کاستن از دعاوی و اختلافات ملکی است. این هدف بعضا در مقررات ثبتی، از طریق باز گذاشتن امکان اعتراض بدون مهلت برای مدعیان دستخوش تزلزل واقع گردیده و این سازوکار در محاکم به ابطال عملیات ثبتی ملک و در نتیجه آن بطلان معاملات و غیر قانونی تلقی شدن تصرفات می انجامد که آثار و نتایج آن موضوع این پایان نامه قرار گرفته است. از مهمترین آثار بطلان معاملات کافی نبودن رد مبلغ اسمی ثمن برای جبران خسارت از مالک است که با بررسی جوانب گوناگون و ارزیابی نظرات مختلف، فروشنده در هر حلقه ای از معاملات ماخوذ به رد قدرت معاملی ثمن برابر با زمان عقد می باشد اگرچه که ظاهرا به صورت اضافه پرداخت تادیه می گردد و این افزایش واحد ثمن پرداختی از شایبه ربا مبراست. زیرا طبق نظر فقهای عظام قدرت خرید ثمن به عنوان وصف ذاتی وجه توافق شده متفاوت از شرط اضافه پرداخت بوده و عدالت معاوضی نیز بر این امر صحه می گذارد. در باب تصرفات مهمترین بحث فرضی است که در عرصه سازه ای بنا شده باشد که از دید عرف سرمایه ملی تلقی شود و مالک عرصه پس از اخذ حکم بطلات ثبت عرصه قلع بنا را بخواهد. در این فرض پس از ارزیابی فرضیه های مختلف نهایتا به تلف حکمی عرصه رسیدیم. ضمن اینکه دیگر جهات فقهی چون قاعده لاضرر و مبانی احکام حکومتی نیز بر تقویت این نظر می افزاید.

ساختار و فهرست پایان نامه

فهرست مطالب:

عنوان صفحه

مقدمه ۲

بخش اول–ثبت املاک و سازوکار ابطال آن ۶

فصل اول–مشکلات حقوقی ناشی از عدم ثبت ۸

۱–اختلاف در مالکیت ۸

۲–اختلاف مجاورین در حدود املاک ۹

۳–انتفاء اماره تصرف به نفع مالک ۱۰

فصل دوم– راهکار قانونگذار در رفع موانع ثبتی ۱۱

۱–تصویب مواد

و

قانون ثبت ۱۲

۱–۱–نحوه رسیدگی مطابق مواد

و

قانون ثبت ۱۵

۱–۱–۱–صلاحیت رییس ثبت ۱۶

۱–۱–۲–صلاحیت هیات حل اختلاف ۱۸

۱–۲–اجرای آرای هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ ۲۲

الف)قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهار نامه ثبتی ۲۳

ب)انجام عملیات تحدید حدود به نام متصرف ۲۳

ج)آغاز عملیات ثبتی در املاک فاقد سابقه ثبت ۲۳

د)صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک به نام متصرف ۲۴

ه)تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی برای اراضی دولت و شهرداری ها ۲۴

۲–تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‏های فاقد سند رسمی ۲۵

۲–۱–تفاوت‏های مواد ۱۴۷و

قانون ثبت با قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی ۲۶

۲–۱–۱–لزوم سابقه ثبتی عرصه ، اراضی و ساختمان‎ها ۲۶

۲–۱–۲–استثنا بودن اراضی دولتی، عمومی و ملی از شمول قانون تعیین تکلیف اراضی ۲۶

۲–۱–۳–مقید به زمان نبودن قانون تعیین تکلیف اراضی ۲۷

فصل سوم–ابطال جریان ثبتی ملک ۲۸

۱– ابطال در سازو کار ثبت عمومی ۲۸

۲– ابطال در طرق فوق العاده ثبتی ۳۳

۳–وضعیت پلاک پس از ابطال جریان ثبتی ۳۷

بخش دوم:آثار بطلان جریان ثبتی ملک بر معاملات ۳۹

۱–عرصه به کیفیت اولیه باقی باشد ۳۹

۲–عرصه مورد ساخت و ساز قرار گرفته باشد ۴۰

۲–۱–بطلان معامله به جهت عدم مالکیت فروشنده بر عرصه ۴۰

۲–۲–انفساخ ۴۱

۲–۳–انحلال عقد با اعمال حق فسخ خریدار ۴۲

۲–۴–بطلان عقد به جهت اشتباه اساسی ۴۳

آثار بطلان ثبت بر تصرفات و حقوق خریداران ۴۵

بخش سوم–آثار بطلان ثبت بر تصرفات و حقوق خریداران ۴۶

فصل اول–حقوق خریدار در فرض قلع بنا ۴۷

۱– استرداد ثمن ۴۹

۲–مطالبه خسارات ناشی از بطلان معامله ۵۰

۲–۱–قراردادی بودن مبنای مسیولیت ۵۰

۲–۲–غیر قراردادی بودن مبنای مسیولیت ۵۳

۳–مطالبه تفاوت قدرت خرید ثمن ۵۶

۳–۱– تعدیل ثمن بر مبنای شاخص تورم ۵۹

۳–۱–۱–شرایط استرداد ثمن و تفاوت قدرت معاملی آن ۵۹

۳–۱–۲–شرایط مطالبه کاهش ارزش پول طبق ماده

قانون آ د م ۶۱

الف–موضوع دین وجه رایج باشد ۶۳

ب–لزوم مطالبه از سوی طلبکار ۶۳

ج–مدیون متمکن در پرداخت باشد ۶۵

۳–۲–تعدیل ثمن المسمی از طریق قواعد مسیولیت مدنی ۶۶

۳–۲–۱–جبران اختلاف ارزش ملک از باب مسیولیت مدنی ۶۷

۳–۲–۲–جبران تفاوت قدرت خرید ثمن از باب مسیولیت مدنی ۶۹

۳–۳–عدالت معاوضی، مبنای جبران خسارت از خریدار ۷۱

۳–۳–۱–ماهیت پول ۷۱

۳–۳–۲– جبران کاهش ارزش پول بر مبنای عدالت معاوضی ۷۴

فصل دوم–نظریه حق خریداران در حفظ بنا و باز داشتن مالک از تخریب ۷۷

مبحث اول– متعذر بودن رد عین عرصه و تحویل بدل حیلوله ۷۹

۱–مفهوم تعذر رد عین ۸۱

۲–ماهیت بدل حیلوله ۸۴

۳–پرداخت بها به عنوان بدل عرصه ۸۶

۴–اثر زوال بنا بر بدل ۸۹

۵–نقد نظر بدل حیلوله ۹۰

مبحث دوم– در حکم تلف بودن عرصه ۹۲

۱–بررسی تحلیلی تلف حکمی عرصه ۹۳

۱–۱–مبانی فقهی تلف حکمی عرصه ۹۴

۱–۱–۱–مفقود بودن سوءنیت خریداران ۹۶

۱–۱–۲–رعایت قاعده اهم و مهم ۹۷

۱–۱–۳–تلف حکمی عرصه از منظر عرف ۹۹

۱–۲–تلف حکمی عرصه از زاویه فلسفه حقوق ۱۰۲

۲–جبران خسارت از مالک در تلف حکمی عرصه ۱۰۵

۲–۱–نحوه توزیع ضمان میان متصرفین ۱۰۷

۲–۲– قاعده حاکم بر روابط متصرفین پس از جبران خسارت از مالک ۱۱۱

۲–۳–مسیول نهایی پرداخت بهای عرصه ۱۱۲

مبحث سوم– قواعد محدود کننده مالکیت ۱۱۴

۱–قاعده لاضرر ۱۱۶

۱–۱–معیار تشخیص تجاوز از حق و ایراد ضرر ۱۱۸

۱–۲–تعارض میان دو ضرر ۱۲۰

۱–۳–مبنای نظری قاعده لاضرر ۱۲۱

۱–۳–۱–اراده نهی از نفی ۱۲۲

۱–۳–۲–نفی ضرر غیر متدارک ۱۲۳

۱–۳–۳–نفی حکم ضرری ۱۲۵

۱–۴–تاثیر قاعده لاضرر بر حقوق موضوعه ایران ۱۲۶

۱–۵–رابطه مالک و خریدار در پرتو لاضرر ۱۲۹

۲–عسر و حرج ۱۳۲

۲–۱–ضابطه تشخیص عسر و حرج ۱۳۵

۲–۲–حق خریدار در حفظ بنا بر اساس لاحرج ۱۳۶

۳–محدودیت مالکیت از زاویه مصلحت اجتماعی ۱۳۸

۳–۱– احکام اولیه، ثانویه و حکومتی ۱۳۹

۳–۲–مفهوم مصلحت اجتماعی ۱۴۴

۳–۳– مبانی نظری مصالح اجتماعی به عنوان اساس احکام حکومتی ۱۴۷

۳–۴– قوانین محدودکننده مالکیت ۱۴۹

۳–۴–۱–قوانین محدود کننده مالکیت به نفع جامعه ۱۵۰

الف)لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران ۱۵۰

ب)قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها ۱۵۲

ج)قانون الحاق یک تبصره به ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‏های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ۱۵۴

د)قانون افزایش بهره‏وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی ۱۵۶

۳–۴–۲–قوانین محدود کننده مالکیت در روابط فردی ۱۵۸

۳–۵– مقام صالح در صدور حکم حکومتی ۱۶۱

۳–۶– حکم حکومتی در پرتو اصل مستند بودن آراء قضایی ۱۶۴

۳–۷–حفظ مستحدثات به عنوان سرمایه ملی ومصلحت اجتماعی ۱۶۷

بر آمد: ۱۷۲

منابع: ۱۸۱

Abstract: ۱۸۶

کلیدواژه ها

• ابطال ثبت
• بطلان معاملات
• کاهش ارزش ثمن
• قلع بنا
• حقوق (قانون)
• خریدار
• حسن نیت (حقوق)
• ثبت املاک
• فسخ (ابطال)
• معامله