رای دادگاه درباره ضمانت اجرای کاستی مساحت مبیع (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۰۱۸۱)
.png) | |
| شماره دادنامه | ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۰۱۸۱ |
|---|---|
| تاریخ دادنامه | ۱۳۹۵/۰۲/۲۰ |
| نوع رأی | رأی شعبه |
| نوع مرجع | دادگاه تجدیدنظر استان |
| گروه رأی | رای حقوقی |
| موضوع | ضمانت اجرای کاستی مساحت مبیع |
| قاضی | سلیمان حیدری حویق کرمی شیروانی راد |
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره ضمانت اجرای کاستی مساحت مبیع: اگر ملک از قرار هر متر مربع با قیمت مشخص هر متر، فروخته شود؛ اما کم تر از متراژ مشخص شده در بیاید؛ خریدار مستحق دریافت اضافه پرداختی ثمن از باب دارا شدن ناعادلانه خواهد بود؛ زیرا اجزای ثمن در برابر اجزای مبیع قرار گرفته است.
رأی دادگاه بدوی
درخصوص دادخواست تقدیمی خواهان آقای علی خ.الف. فرزند ع.الف. ، با وکالت آقای م. د.م. به طرفیت خوانده آقای آقای غ. د. فرزند ج. با وکالت آقای علی خ.الف. به خواسته مطالبه مبلغ ۳۷۴۴۴۰۰۰۰۰ریال وجه بابت اضافی دریافتی ومطالبه خسارت دادرسی وتاخیرتادیه,به این شرح که وکیل خواهان اعلام داشته که به موجب مبایعه نامه۹۲/۱۰/۲شش دانگ یک واحد ساختمان ۵طبقه درپلاک ثبتی شماره ۲۷۰۷۶فرعی از۶۹۳۳اصلی ازخوانده خریداری کرده ودرمبایعه نامه ثمن معامله براساس متراژ اعلام شده یعنی ۱۳۳۸/۵متروقیمت مورد توافق ملغ ۱۵۳۹۲۷۵۰۰۰۰۰ریال تعیین می گرددودر۱۹دی هم سند رسمی انتقال تنظیم می شودولی پس ازمراجعه موکل به اداره ثبت وجمع متراژ۵واحد آپارتمان ۱۳۰۵مترمربع محاسبه شده که ۳۲.۵۶مترمربع کمترمی باشدوقیمت کل ملک برمبنای هرمترمربع ۱۱۵۰۰۰۰۰۰ریال تعیین شده که با توجه به اضافه پرداختی فوق تقاضای صدورحکم به رد آنرا دارد.وکیل خوانده دفاعا اعلام داشته که درمبایعه نامه ۹۲/۱۰/۲ثمن بطورمقطوع ۱۵۳۹۲۷۵۰۰۰۰۰ریال با عرصه ۴۶۰مترمربع قید شده وپایان کارنیزاشاره به مساحت ۱۳۳۸/۵متردارد که درزمان تفکیک ملک اشتباها وبدون توجه به پایان کارصادرشده است.لذا با عنایت به مراتب فوق ومجموع اوراق ومحتویات پرونده ؛نظربه اینکه مطابق مواد۳۸۴و۳۸۵قانون مدنی هرگاه مبیع ازحیث مقدارکمتردرآید مشتری صرفا می تواندنسبت به فسخ معامله اقدام نمایدو ماده ۳۵۵قانون مدنی نیزاشاره نموده که اگرملکی به شرط داشتن مقدارمعین فروخته شده وبعدمعلوم شود که کمترازآن مقدارمی باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهدداشت ومقنن درمواد مربوطه درهیچ کجا به حق مشتری درمطالبه زیاده ونقیصه ویا مابه ازاء نقیصه مزبوراشاره نکرده است وبا توجه به اینکه خواهان تاکنون نسبت به فسخ معامله مزبوراقدام به عمل نیاورده وازحیث مطالبه اضافه پرداختی نیزحقی برای وی متصورنمی باشد لذا به لحاظ عدم استحقاق خواهان حکم به بطلان دعوی وبی حقی مشارالیه را صادرواعلام مینماید.رای صادره ظرف بیست روزازتاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی دردادگاه تجدید نظراستان تهران می باشد.
رئیس شعبه ۱۰۴دادگاه عمومی حقوقی تهران-محمود شیروانی رادرأی دادگاه بدویدر خصوص دادخواست مطروحه دایر بر وقوع و حدوث اشتباه در دادنامه شماره ۷۰۷-۹۴/۷/۴ در ارتباط با دعوی آقای س. ر. با وکالت آقایان م. د.م. و م. ح. به طرفیت خوانده آقای غ. د. با توجه به اینکه در دادنامه مزبور نام خواهان اشتباها آقای علی خ.الف. قید شده در حالیکه در دعوی فوق مشارالیه وکیل خوانده دعوی میباشد لذا مستندا به ماده ۳۰۹ ق آ د م رای اصلاحی صادر مینماید به این ترتیب که آقای س. ر. با وکالت آقای م. د.م. و م. ح. خواهان دعوی و آقای غ. د. با وکالت خانم م. خ.الف. و علی خ.الف. خوانده دعوی میباشد. رای صادره از حیث قابلیت تجدیدنظرخواهی تابع رای اصلی بوده و تسلیم رونوشت رای اصلی بدون پیوست رای اصلاحی ممنوع میباشد.
رئیس شعبه ۱۰۴دادگاه عمومی حقوقی تهران-محمود شیروانی راد رأی دادگاه تجدیدنظر استاندرخصوص تجدیدنظرخواهی آقای س. ر. با وکالت آقایان م.م. ح. و س. پ. بطرفیت تجدیدنظرخوانده آقای غ. د. با وکالت آقای علی خ.الف. و خانم م. خ.الف. نسبت به دادنامه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۹۴/۰۷/۰۴ صادره از شعبه ۱۰۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان و بی حقی دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته مطالبه مبلغ ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بابت اضافه دریافتی و مطالبه خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی صادر شده است دادگاه نظر به محتویات پرونده و اسناد رسمی و سایر مستندات پیوست دادخواست تقدیمی بدوی و توضیح تجدیدنظرخواه در شرح دادخواست بدوی مبنی بر اینکه به موجب مبایعه نامه شماره ۸۰۲۶۰۸۹ مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۰۲ ششدانگ یک واحد ساختمان پنج طبقه احداثی در پلاک ثبتی ۲۷۰۷۶ فرعی از ۶۹۳۳ اصلی واقع در بخش ۲ تهران را از آقای غ. د. خریداری و در مبایعه نامه مذکور ثمن معامله براساس متراژ اعلام شده توسط تجدیدنظرخوانده (۱۳۳۸ متر و ۵۰ سانتی متر مربع) و قیمت مورد توافق طرفین برای هر متر مربع یکصدوپانزده میلیون ریال محاسبه و تعیین می گردد اما پس از پرداخت کل ثمن معامله و پس از تنظیم سند رسمی و مراجعه مشارالیه به اداره ثبت اسناد و املاک جهت تحویل و اخذ اسناد مالکیت آپارتمان مشخص می گردد جمع متراژ پنج واحد آپارتمان مورد معامله ۱۳۰۵ متر و ۹۴ سانتی متر مربع می باشد و ملک خریداری شده مقدار ۳۲ متر و ۵۶ سانتی متر مربع از متراژی که مبنای محاسبه ثمن معامله در مبایعه نامه موصوف قرار گرفته کمتر است نتیجتا مقدار ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بیشتر از ثمن واقعی مورد معامله به فروشنده یعنی آقای غ. د. پرداخت شده است و ... الخ ، دادگاه نظر به مجموع اوراق و محتویات پرونده و مستندات پیوست پرونده از جمله مبایعه نامه موصوف و پنج فقره اسناد رسمی مالکیت بشماره های ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۳ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۴ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۵ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۶ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۷ و مفاد لوایح تقدیمی طرفین، دادنامه تجدیدنظرخواسته برخلاف مقررات و موازین قانونی صادر گردیده و شایسته نقض می باشد زیرا که استناد دادگاه بدوی به مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۳۸۵ مبنی بر اینکه چنانچه مبیع دارای کسری متراژ و مساحت باشد مشتری صرفا می تواند معامله را فسخ نماید، به اعتقاد دادگاه استناد به مواد مذکور درخصوص موضوع متنازع فیه و معامله موصوف موجه و منطقی نمی باشد زیرا هرچند در ماده ۳۵۵ قانون مدنی مقرر گردیده است که اگر ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت ... ، این امر زمانی صحیح می باشد که مقدار و کمیت جنبه فرعی داشته باشد مانند زمین در سطح روستاهای دوردست که بر حسب متر معامله نمی شود در این گونه موارد مقدار و کمیت از طریق مشاهده نه از طریق متر کردن عرفا مشخص می گردد زیرا که در این وضعیت، اجزای ثمن در برابر اجزای مبیع قرار نگرفته است بلکه مجموع ثمن در مقابل مجموع مبیع واقع شده است. در حالیکه در موضوع مطروحه و در مانحن فیه که فروش زمین و ملک در داخل شهر و براساس توافق طرفین براساس مبایعه نامه موصوف هر متر مربع مبلغ یکصدوپانزده میلیون ریال مورد معامله قرار گرفته است و این امر نشانگر این موضوع می باشد که اجزای ثمن در برابر اجزای مبیع قرار گرفته است و چنانچه هر مقدار و هر متر مربع از مبیع کسری داشته باشد به همان اندازه ثمن اخذ شده قابل استرداد بطرف مقابل بوده و در واقع بایع به هر مقداری که مبیع کسری داشته باشد ولی ثمن اضافی از مشتری دریافت نموده باشد مصداق دارا شدن ناعادلانه می باشد بنابراین با عنایت به محتویات پرونده و مفاد اسناد مالکیت رسمی و مبایعه نامه موصوف و صورت مجلس تفکیکی، دادنامه تجدیدنظرخواسته برخلاف مقررات و موازین قانونی صادر گردیده و درخور نقض می باشد علیهذا استنادا به مواد ۳۰۱ و ۳۰۳ و ۳۶۲ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ و ۱۲۸۴ و ۱۲۸۷ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ و ۵۲۲ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به محکومیت تجدیدنظرخوانده (خوانده نخستین) بپرداخت مبلغ ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و وجه اضافه دریافتی ثمن معامله و پرداخت خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تقدیم دادخواست مورخ ۱۳۹۴/۰۸/۰۴ لغایت اجرای حکم بر مبنای تغییر شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی در حق تجدیدنظرخواه (خواهان نخستین) صادر واعلام می نماید. رأی صادره قطعی است.
شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار
احمد کرمی-سلیمان حیدری حویق
فهرست
دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان
نقد رأی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای س. ر. با وکالت آقایان م.م. ح. و س. پ. بطرفیت تجدیدنظرخوانده آقای غ. د. با وکالت آقای علی خ.الف. و خانم م. خ.الف. نسبت به دادنامه شماره ۷۰۷ مورخ ۱۳۹۴/۰۷/۰۴ صادره از شعبه ۱۰۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان و بی حقی دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته مطالبه مبلغ ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بابت اضافه دریافتی و مطالبه خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی صادر شده است دادگاه نظر به محتویات پرونده و اسناد رسمی و سایر مستندات پیوست دادخواست تقدیمی بدوی و توضیح تجدیدنظرخواه در شرح دادخواست بدوی مبنی بر اینکه به موجب مبایعه نامه شماره ۸۰۲۶۰۸۹ مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۰۲ ششدانگ یک واحد ساختمان پنج طبقه احداثی در پلاک ثبتی ۲۷۰۷۶ فرعی از ۶۹۳۳ اصلی واقع در بخش ۲ تهران را از آقای غ. د. خریداری و در مبایعه نامه مذکور ثمن معامله براساس متراژ اعلام شده توسط تجدیدنظرخوانده (۱۳۳۸ متر و ۵۰ سانتی متر مربع) و قیمت مورد توافق طرفین برای هر متر مربع یکصدوپانزده میلیون ریال محاسبه و تعیین می گردد اما پس از پرداخت کل ثمن معامله و پس از تنظیم سند رسمی و مراجعه مشارالیه به اداره ثبت اسناد و املاک جهت تحویل و اخذ اسناد مالکیت آپارتمان مشخص می گردد جمع متراژ پنج واحد آپارتمان مورد معامله ۱۳۰۵ متر و ۹۴ سانتی متر مربع می باشد و ملک خریداری شده مقدار ۳۲ متر و ۵۶ سانتی متر مربع از متراژی که مبنای محاسبه ثمن معامله در مبایعه نامه موصوف قرار گرفته کمتر است نتیجتا مقدار ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بیشتر از ثمن واقعی مورد معامله به فروشنده یعنی آقای غ. د. پرداخت شده است و ... الخ ، دادگاه نظر به مجموع اوراق و محتویات پرونده و مستندات پیوست پرونده از جمله مبایعه نامه موصوف و پنج فقره اسناد رسمی مالکیت بشماره های ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۳ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۴ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۵ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۶ و ۹۱/ه ۷۹۸۱۵۷ و مفاد لوایح تقدیمی طرفین، دادنامه تجدیدنظرخواسته برخلاف مقررات و موازین قانونی صادر گردیده و شایسته نقض می باشد زیرا که استناد دادگاه بدوی به مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۳۸۵ مبنی بر اینکه چنانچه مبیع دارای کسری متراژ و مساحت باشد مشتری صرفا می تواند معامله را فسخ نماید، به اعتقاد دادگاه استناد به مواد مذکور درخصوص موضوع متنازع فیه و معامله موصوف موجه و منطقی نمی باشد زیرا هرچند در ماده ۳۵۵ قانون مدنی مقرر گردیده است که اگر ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعدا معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت ... ، این امر زمانی صحیح می باشد که مقدار و کمیت جنبه فرعی داشته باشد مانند زمین در سطح روستاهای دوردست که بر حسب متر معامله نمی شود در این گونه موارد مقدار و کمیت از طریق مشاهده نه از طریق متر کردن عرفا مشخص می گردد زیرا که در این وضعیت، اجزای ثمن در برابر اجزای مبیع قرار نگرفته است بلکه مجموع ثمن در مقابل مجموع مبیع واقع شده است. در حالیکه در موضوع مطروحه و در مانحن فیه که فروش زمین و ملک در داخل شهر و براساس توافق طرفین براساس مبایعه نامه موصوف هر متر مربع مبلغ یکصدوپانزده میلیون ریال مورد معامله قرار گرفته است و این امر نشانگر این موضوع می باشد که اجزای ثمن در برابر اجزای مبیع قرار گرفته است و چنانچه هر مقدار و هر متر مربع از مبیع کسری داشته باشد به همان اندازه ثمن اخذ شده قابل استرداد بطرف مقابل بوده و در واقع بایع به هر مقداری که مبیع کسری داشته باشد ولی ثمن اضافی از مشتری دریافت نموده باشد مصداق دارا شدن ناعادلانه می باشد بنابراین با عنایت به محتویات پرونده و مفاد اسناد مالکیت رسمی و مبایعه نامه موصوف و صورت مجلس تفکیکی، دادنامه تجدیدنظرخواسته برخلاف مقررات و موازین قانونی صادر گردیده و درخور نقض می باشد علیهذا استنادا به مواد ۳۰۱ و ۳۰۳ و ۳۶۲ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ و ۱۲۸۴ و ۱۲۸۷ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ و ۵۲۲ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به محکومیت تجدیدنظرخوانده (خوانده نخستین) بپرداخت مبلغ ۳/۷۴۴/۴۰۰/۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و وجه اضافه دریافتی ثمن معامله و پرداخت خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تقدیم دادخواست مورخ ۱۳۹۴/۰۸/۰۴ لغایت اجرای حکم بر مبنای تغییر شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی در حق تجدیدنظرخواه (خواهان نخستین) صادر واعلام می نماید. رأی صادره قطعی است.
شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار
احمد کرمی-سلیمان حیدری حویق