رای دادگاه درباره وضعیت حقوقی خیار شرط بدون مدت (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۴۸۹)

شماره دادنامه	۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۴۸۹
تاریخ دادنامه	۱۳۹۳/۱۱/۰۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	وضعیت حقوقی خیار شرط بدون مدت
قاضی	موسوی نوروزی سلیمی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره وضعیت حقوقی خیار شرط بدون مدت: اگر طرفین در قرارداد خود، خیار شرط را بدون مدت پیش بینی نمایند، در صورتی که احراز شود قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف آن ها استحکام بخشی به قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن بوده است، خیار بدون مدت تلقی نشده و موجب بطلان قرارداد نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. به طرفیت آقای م.س. به خواسته ابطال مبایعه نامه و دعوی آقای م.س. به طرفیت آقای ق.م. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهدات قراردادی، اخذ پایان کار ساختمان رستوران ک. و کلیه خسارات؛ خلاصه مفاد دادخواست وکیل خواهان اصلی و لوایح ایشان این است که مبایعه نامه ای که در تاریخ ۱۳۸۷/۶/۳۰ بین موکل و خوانده در مشاور املاک شماره ... صورت گرفته است و به موجب آن موکل، یک ساختمان رستوران با متفرعات به مبلغ ۷۰۷/۰۰۰/۰۰۰ تومان به خوانده فروخته است، به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خوانده و از دست دادن زندگی موکل، نهایتا با استناد به شرط مندرج در ماده ۴ و ۵ قرارداد به این استدلال که چون طرفین در شرط فسخ، مدت تعیین نکرده اند، به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی، معامله از اساس باطل است و تقاضای ابطال کرده است. خوانده نیز ضمن لوایح جداگانه دفاع کرده است که منظور حق فسخ پشیمانی و مغبونی و غیره نبوده است، بلکه در صورت بودن شرایط قانونی فسخ و تکلیف فاسخ و طبق بند ۱ ماده ۶ می باشد که مربوط به عدم توانایی فروشنده جهت انتقال مبیع و پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان خسارت به طرف مقابل و خیار تدلیس و امثال آن بوده است. و توضیح داده است چون وی نیز در مقابل خرید رستوران می بایست پول و ملک بدهد، خواهان معترض شد و جمله مورد شکایت را برای طرفین نوشته اند و جمله مذکور در بند ۵ حق فسخ مستقل برای طرفین شرط نکرده که از آن شرط فسخ استنباط گردد. بنابراین چون خیار شرط نبود و نیاز به ذکر زمان و مدت برای اعمال حق فسخ نبوده و صرفا میزان خسارت را برای عامل فسخ طبق شرایط مندرج در قرار داد مشخص نموده است. وکیل خواهان ضمن لایحه جداگانه به اظهارات خوانده پاسخ داده است و دفاعیات خوانده را منصرف به مواد دیگر قرارداد دانسته و نهایتا از این جهت که شرط مذکور موجب جهل طرفین به عوضین می باشد، ابطال قرارداد را خواستار شده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی لوایح و اظهارات طرفین، آنچه از اظهارات طرفین و مفاد مبایعه نامه و توافقات بعدی که چندین بار صورت گرفته است و عرف حاکم بر معاملات این چنینی در مشاورین املاک که عموما به مسائل حقوقی و آثار عبارت آشنا نیستند بدست می آید، این است: قصد طرفین مسلما قید شرط نامحدود برای فسخ برای طرفین نبوده است، بلکه هدف و قصد طرفین معمولا جهت اطمینان از اجرای قرارداد است و تحمل پرداخت خسارت به طرف متخلف است و دور از عقل و منطق انسان متعارف است که قراردادی را منعقد کند و شرطی را بگنجاند که طرف مقابل هر زمان خواست قرارداد را فسخ کند و این در حالی است که ارزش املاک و پول در جهت عکس رو به فزونی و کاهش است. به ظاهر از اظهارات خوانده نیز به دست می آید که این شرط برای حصول اطمینان برای طرفین برای اجرای تعهدات بوده است، سیاق عبارت به کار رفته در ماده ۵ قرار داد نیز به طوری نیست که از آن استنباط شرط فسخ تأمین برای طرفین و منطبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی شود و از طرفی، اگر استدلال مذکور مورد ایراد واقع شود و ادعای وکیل خواهان را مبنی بر شرط دائمی فسخ را برای طرفین بپذیریم، در این صورت چنانکه برخی از فقها و حقوقدانان معتقدند، نظر به اینکه طرفین با علم و اطلاع از اینکه برای ایشان خیار فسخ دائمی وجود دارد، معامله کرده اند، دیگر ابهام و غرری باقی نماند تا به استناد آن بتوان حکم به بطلان عقد کرد. علاوه بر آن نظر به اینکه بر مبنای نظر برخی از فقها در صورت نبودن مدت خیار حمل بر فوری بودن آن شود و پس از گذشتن مدتی که امکان فسخ وجود دارد، از بین می رود؛ برخی نیز خیار مدت را محدود به سه روز می دانند. نظر به اینکه عرف حاکم بر معاملات نیز چنین نظری را تأیید می کند و نظر به اینکه اصل دلیل ارائه شود به علاوه، طرفین طبق بند ۶-۶ قرارداد کلیه خیارات را به جز تدلیس از خود ساقط کرده اند، در نتیجه استدلالی که صدور رأی از قصد طرفین و عرف حاکم باشد با بند ۶-۶ قرارداد موافق و سازگار تر است. اصل استصحاب و لزوم و صحت نیز اقتضاء بر صحت و بقای قرارداد را دارد. با عنایت به مراتب، دادگاه ادعای خواهان را غیر وارد تشخیص داده، مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد. در خصوص دعوی خواهان آقای م.س. به طرفیت آقای ق.ج. به خواسته الزام به ایفای تعهد، نظر به اینکه اولا: طبق محتویات پرونده از جمله توافقات مضبوط در پرونده و وکالت نامه ظاهرا خوانده وکالت داده است که خواهان اقدام کند. ثانیا: بنا به اقرار خود خواهان سند رسمی ملک خریداری را به استناد وکالت نامه اخیرالذکر به نام خود منتقل کرده است. نتیجه اینکه ظاهرا بر اساس مفاد توافق طرفین و به خصوص انتقال سند، انجام تعهدات اخذ پایان کار و سایر مقدمات به آقای خواهان منتقل شده است و اصولا خود خوانده دیگر ذی نفع نمی باشد. به عبارت دیگر با توافق انجام شده انتقال سند، انجام تعهدات بر عهده خواهان می باشد، اما این امر مانع از امر نمی باشد که پس از انجام مقدمات و پرداخت هزینه های شهرداری و غیره، نظر به توافق اولیه به فروشنده مراجعه کند جهت دریافت هزینه هایی که متحمل شده است. با عنایت به مراتب، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابل استماع نیست. مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می گردد. قرار صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه - سلیمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. علیه آقای م.س. از دادنامه شماره ۷۶۶ مورخ ۱۳۹۲/۱۱/۱۲ شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب آن راجع به دعوای اولیه تجدیدنظرخواه علیه تجدیدنظرخوانده مبنی بر ابطال مبایعه نامه عادی مورخ ۱۳۸۷/۶/۳۰ تشکیل شده میان طرفین به لحاظ عدم ذکر مدت در خیار شرط مندرج در بند ۴ مبایعه نامه، با توجه به اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده است و با عنایت به اینکه متعاقب تشکیل مبایعه نامه مزبور سند رسمی موضوع مورد معامله به نام تجدیدنظرخوانده تنظیم گردیده است، لذا از این حیث حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه صادر گردیده است. با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد، بنابر این به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تأیید می گردد. این رأی قطعی است.

رئیس و مستشار شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

موسوی - نوروزی