قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که هدف از تصویب آن ایجاد یکپارچگی در قوانین و مقررات در خصوص روابط موجر و مستاجر بود؛ در تاریخ 1376/5/26 به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 1376/5/29 به تایید شورای نگهبان رسید و در روزنامه رسمی شماره 15299 مورخ 1376/6/17 منتشر و از تاریخ اول مهر ماه 1376 لازم الاجرا شد.

سیر تحولات قانون

تا قبل از تصویب قانون مدنی در سال 1307 حاکمیت اراده طرفین عقد اجاره در قرارداد، عرف رایج بین طرفین قرارداد در روابط موجر و مستاجر حاکم بود. در سال 1307 عقد اجاره تابع مقررات قانون مدنی شد و مواد 466 الی 517 این قانون به عقد اجاره تخصیص داده شد. در سال 1317 قانون تعدیل اجاره مستغلات تصویب شد. در این قانون حرفی از سرقفلی و کسب و پیشه به میان نیامده بود اما در آیین نامه این قانون به مسئله سرقفلی پرداخته شده بود.

ازدیاد جمعیت و تحولات اجتماعی در روابط موجر و مستاجر نیز اثر گذاشت به گونه ای که بعد از گذشت مدتی قانون تعدیل اجاره بها و حتی مواد مربوط به اجاره در قانون مدنی پاسخگوی مشکلات عدیده موجر و مستاجر نشد و به این ترتیب قانونگذار در سال 1339 نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر را به تصویب رسانید و برای نخستین بار حق تقدم و اولویت برای مستاجر ایجاد شد که این قانون به قانون روابط مالک و مستاجر در حقوق فرانسه بسیار نزدیک بود. در این قانون روابط موجر و مستاجر از حالت کاملا اختیاری و مبتنی بر تراضی به روابطی مبتنی بر قانون و تابع مقررات تبدیل شد.

آنچه از قانون روابط موجر و مستاجر 1339 انتظار می رفت عملی نشد و نهایتا مقنن با تصویب قانون سال 1356 با اصرار بر موازین و رویه قبلی خود، قانونی در خصوص روابط و مستاجر تصویب کرد که از مهمترین ویژگی های آن حضور عملی و واقعی حق کسب و پیشه در روابط موجر و مستاجر می باشد که هنوز هم حکومت این قانون بر روابط موجر و مستاجر سابق برقرار است. همچنین با تصویب این قانون، حقوق و تکالیفی برای موجر و مستاجر مقرر شد و تخلفات موجر را که موجب از بین رفتن یا کاهش نصف حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود را پیش‌بینی و تعیین کرد. به موجر و مستاجر نیز اجازه داده شد که با توجه به نرخ تورم کالا و خدمات هر ۳ سال یک‌بار اجاره‌بها را تعدیل کنند که البته در سال 1358 شرایط تعدیل نیز در قانون اصلاح شد و مال‌الاجاره عادلانه با توجه به نظر کار‌شناس رسمی دادگستری طبق قانون مقرر شد. از دیگر خصوصیات بارز این قانون نیز این است که حق تغییر شغل و انتقال منافع مورد اجاره به غیر نیز به صورت اصل از اختیارات مستاجر ساقط شد مگر اینکه توافقی بر خلاف آن باشد. همچنین تمامی قوانین مغایر قانون جدیدالتصویب نیز لغو شد و همه طرق مستقیم و غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای این قانون اتخاذ کنند، طبق قانون مصوب بلااثر و باطل اعلام شد.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 اولین عکس العمل مقنن بعد از انقلاب راجع به قرارداد اجاره بود که ماده یک این قانون دایره شمول آن را مشخص کرده بود: اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است. ملاحظه می شود که قانونگذار صرفا قسمتی از قانون سال 1356 را مورد تعرض قرار داده است. قانون 1362 فقط محل های مسکونی را شامل می شود و محل های کسب همچنان در حکومت قانون 1356 باقی ماند. اما بعد، قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که بر اساس آن از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود؛ در راس انقضاء مدت اجازه مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند. به نظر می رسد منظور مقنن از تصویب این ماده واحده محدود کردن دریافت حق کسب و پیشه و تجارت بوده است که البته به نظر می رسد، مقنن در وهله اول با قصد حذف این تاسیس دست به تصویب این ماده واحده زد و با آگاهی از تبعات ناگوار چنین اقدامی با درج دو شرط در این خصوص به محدود کردن آن قانع شده است. اولین شرطی که برای منتفی شدن حق کسب و پیشه و تجارت بیان شده است؛ رسمی بودن قرارداد می باشد و دومین شرط آن است که موجر هیچ وجهی از مستاجر دریافت نکند. به این ترتیب در صورتی که این دو شرط در کنار هم باشند، اماکن تجاری تحت شمول حق کسب و پیشه و تجارت قرار نخواهد گرفت.

در نهایت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید که هدف از تصویب آن ایجاد یکپارچگی در قوانین و مقررات و مشروعیت بخشیدن به آن ها بود. مقنن در این قانون از عبارت حق کسب و پیشه دست کشید و حتی گرفتن آن را ممنوع کرد و به جای آن از عنوان سرقفلی استفاده نمود و مقررات جدیدی را در این قسمت تعیین کرد. این قانون همچنان معتبر است و در سال 1403 ماده 2 این قانون اصلاح شده است.

قلمرو

قلمروی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قراردادهای بعد از این قانون را شامل می شود و اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.

تقسیم بندی

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در 13 ماده و دو فصل تدوین شده است.

• فصل اول: به روابط موجر و مستاجر می پردازد.
• فصل دوم: در خصوص سرقفلی است.

قوانین مرتبط

• قانون مدنی