قراردادهای پیش فروش ساختمان با توجه به قانون مصوب 1389

عنوان	قراردادهای پیش فروش ساختمان با توجه به قانون مصوب ۱۳۸۹
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	فاطمه چمک
استاد راهنما	سیدیونس نورانی مقدم
استاد مشاور	بیژن حاجی عزیزی، فیض الله جعفری
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۲
دانشگاه	دانشگاه بوعلی سینا

قراردادهای پیش فروش ساختمان با توجه به قانون مصوب ۱۳۸۹ عنوان پایان نامه ای است که توسط فاطمه چمک، با راهنمایی سیدیونس نورانی مقدم و با مشاوره بیژن حاجی عزیزی و فیض الله جعفری در سال ۱۳۹۲ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه بوعلی سینا دفاع گردید.

چکیده

در جامعه کنونی، قراردادهایی تحت عنوان پیش فروش یا پیش خرید ساختمان، رواج چشمگیری پیدا کرده که بخش قابل توجهی از معاملات املاک را به خود اختصاص داده است. در همین راستا، قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه ۱۳۸۹ به تصویب قوه مقننه رسید و قواعد و ضوابط مشخصی برای این قراردادها پیش بینی نمود. لذا موضوع پژوهش پیش رو، حول محور قراردادهای پیش فروش ساختمان است که آن را از منظری نو یعنی با توجه به قانون مصوب ۱۳۸۹ مورد تحلیل و بررسی قرار می دهد. نگارنده پس از بررسی نظرات مختلف حقوقدانان، در خصوص ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان، به این نتیجه می رسد که قانون مصوب ۱۳۸۹ با تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان و تعیین شرایط، احکام و آثار آن، این قرارداد را به عنوان یک عقد معین جدید معرفی نموده است. بنابراین بررسی شرایط انعقاد، اوصاف، آثار و انحلال آن از دیدگاه قانون اخیرالذکر و قواعد عمومی قراردادها، ضرورتی اجتناب ناپذیر است که در چند مبحث جداگانه بدان پرداخته شده است.

ساختار و فهرست پایان نامه

فهرست مطالب

فصل اول: کلیات و مقدمات و مفاهیم ۳

مقدمه ۳

۱–۱– کلیات پژوهش ۵

طرح مطلب ۵

۱–۱–۱– تعریف مساله و بیان نکات اصلی: ۵

۱–۱–۲– سابقه و ضرورت انجام پژوهش: ۵

۱–۱–۳– سوالات پژوهش: ۶

۱–۱–۴– فرضیات پژوهش ۶

۱–۱–۵– اهداف پژوهش: ۷

۱–۱–۶– روش انجام تحقیق: ۷

۱–۲– مقدمات و مفاهیم ۸

طرح مطلب ۸

۱–۲–۱– قرارداد ۸

۱–۲–۲– پیش فروش ۹

۱–۲–۲–۱– پیش فروشنده: ۱۰

۱–۲–۲–۲– پیش خریدار: ۱۲

۱–۲–۳– ساختمان: ۱۲

۱–۲–۴–آپارتمان: ۱۳

۱–۲–۵– تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان ۱۴

۱–۲–۶– سیر تاریخی ۱۷

فصل دوم: ماهیت و اوصاف قرارداد پیش فروش ساختمان ۲۱

۲–۱– ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان ۲۲

طرح مطلب ۲۲

۲–۱–۱– تعهد به بیع ۲۲

۲–۱–۲– بیع سلم یا سلف ۲۶

۲–۱–۳– استصناع (سفارش ساخت کالا) ۲۸

۲–۱–۴– عقد صلح ۳۳

۲–۱–۵– مشارکت در ساخت و ساز ۳۵

۲–۱–۶– بیع ۳۶

۲–۱–۶–۱– بیع عین معین ۳۷

۲–۱–۶–۲– بیع کلی در معین ۳۹

۲–۱–۶–۳– بیع کلی فی الذمه ۴۰

۲–۱–۷– قرارداد خصوصی ۴۱

۲–۲– اوصاف قرارداد پیش فروش ساختمان ۴۲

طرح مطلب ۴۲

۲–۲–۱– عقد لازم است یا جایز؟ ۴۲

۲–۲–۲– عقد معین است یا غیرمعین؟ ۴۳

۲–۲–۳– عهدی است یا تملیکی؟ ۴۴

۲–۲–۴– عقد الحاقی است یا غیرالحاقی؟ ۴۶

۲–۲–۵– عقد مستمر است یا فوری؟ ۴۸

۲–۲–۶– عقد معوض است یا غیر معوض؟ ۵۰

۲–۲–۷– عقد معلق است یا منجز؟ ۵۱

۲–۲–۸– عقد رضایی است یا تشریفاتی؟ ۵۳

فصل سوم: انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان ۶۰

طرح مطلب ۶۲

۳–۱– شرایط عمومی صحت قرارداد پیش فروش ساختمان ۶۲

۳–۱–۱– قصد و رضای طرفین ۶۳

۳–۱–۲– اهلیت طرفین ۶۵

۳–۱–۳– مورد معامله در قرارداد پیش فروش ساختمان ۶۶

۳–۱–۴– جهت معامله در قرارداد پیش فروش ساختمان ۷۰

۳–۲– شرایط اختصاصی انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان ۷۰

۳–۲–۱– ارایه سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از حق فروش ۷۳

۳–۲–۲– پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ۷۳

۳–۲–۳– اخذ بیمه مسیولیت موضوع ماده

قانون پیش فروش ۷۵

۳–۲–۴– تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان ۷۷

۳–۲– ۵– پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ۷۷

۳–۲–۶– اخذ مجوز انتشار آگهی قبل از تبلیغات ۷۹

فصل چهارم: آثار قرارداد پیش فروش ساختمان ۸۰

طرح مطلب ۸۲

۴–۱– حقوق و تعهدات مشترک طرفین ۸۲

۴–۱–۱– ارجاع اختلافات به داوری ۸۲

۴–۱–۲– حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال قطعی و اعاده قرارداد پیش فروش به دفترخانه ۸۵

۴–۱–۳– حق درخواست تعدیل قرارداد ۸۷

۴–۲– حقوق و تعهدات پیش فروشنده ۸۸

۴–۲–۱– تعهدات پیش فروشنده ۸۸

۴–۲–۱–۱– ساخت و تکمیل بنا ظرف مدت مقرر مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد ۸۸

۴–۲–۱–۲– تحویل ساختمان در موعد مقرر ۹۱

۴–۲–۲– حقوق پیش فروشنده ۹۲

۴–۲–۲–۱– تغییر در برخی اوصاف ساختمان ۹۲

۴–۲–۲–۲– واگذاری حقوق و تعهدات خود نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن ۹۳

۴–۳– حقوق و تعهدات پیش خریدار ۹۴

۴–۳ –۱– تعهدات پیش خریدار ۹۴

۴–۳–۱–۱– پرداخت ثمن در مواعد مقرر ۹۴

۴–۳–۱–۲– تحویل گرفتن ساختمان ۹۵

۴–۳–۲– حقوق پیش خریدار ۹۶

۴–۳–۲–۱– واگذاری حقوق و تعهدات خود نسبت به واحد پیش فروش شده ۹۶

فصل پنجم: انحلال قرارداد پیش فروش ساختمان ۹۷

طرح مطلب ۹۹

۵–۱– انحلال به تراضی (اقاله یا تفاسخ) ۹۹

۵–۲– انحلال به اراده ی یک طرف (فسخ) ۱۰۰

۵–۲–۱– فسخ قرارداد ناشی از خیار شرط ۱۰۱

۵–۲–۲– فسخ قرارداد ناشی از خیارات قانونی ۱۰۲

۵–۳– انحلال قهری (انفساخ) ۱۰۷

۵–۳–۱– شرط فاسخ ۱۰۸

۵–۳–۲– تلف قهری موضوع تملیک پیش از تسلیم ۱۰۹

۵–۳–۳– ناممکن شدن عمل مورد تعهد ۱۱۲

نتیجه گیری و پیشنهادات ۱۱۳

منابع ۱۲۲

پیوست ۱۳۱

کلیدواژه ها

• قرارداد پیش فروش ساختمان
• پیش فروش
• انعقاد قرارداد
• پیش خرید
• قوانین مصوب مجلس
• ساختمان سازی