ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

مواد مرتبط

• ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

قرض الحسنه: عقد قرضی است که در ان شرط ربح و سود برای قارض(قرض دهنده) نشده باشد.

ودیعه: ودیعه در لغت به معنای سپردن مال به کسی به عنوان امانت می باشد. همچنین به مال سپرده شده نیز ودیعه می گویند؛ و در اصطلاح ودیعه عقدی است که به موجب ان، یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد، تا مجانا از ان نگهداری کند.

تضمین: این لغت معانی مختلف و متنوعی دارد که در ذیل هر یک بیان میشود:

1. دادن وثیقه خواه وجه نقد باشد، خواه جنس، خواه سپردن ضامن باشد.
2. خود وثیقه را نیز می گویند.
3. به معنی ضمان و مسئولیت چنان که به ضمان درک ناشی از عقد بیع تضمین عقدی می گویند.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

عده ای از اساتید بر این نظر هستند که قانونگذار در ماده 4 و تبصره ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، تخلیه را موکول به پرداخت سر قفلی میداند و به همین جهت دادگاه نیز موظف است در حکم خود ضرورت استرداد اسناد و وجوه را قید نموده و سر قفلی را به نرخ عادله روز تبدیل و موضوع حکم قرار دهد.

ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به نحوه اقدام خواهان(موجر) و نیز دادگاه اشاره ای ندارد، اما واضح است که وقتی قانونگذار طریق عادی رسیدگی را انتخاب مینماید و به طرح دادخواست اشاره دارد، و در واقع از نظام دادرسی تبعیت نموده است لذا توقیف وجوه در دایره اجرای احکام مستلزم درخواست رسیدگی فوری و صدور دستور موقت است.

نکات توضیحی

در خصوص ماده 4 میتوان گفت که در اجاره های کنونی معمول است که موجر مبلغی را از مستاجر میگیرد. قانونگذار از این مبالغ به عنوان ودیعه،تضمین و قرض الحسنه نام برده است. در واقع در بیشتر اجاره هایی که در انها موجر از مستاجر مبلغی پول میگیرد، با عنوان رهن کامل یا ناقص تعبیر میشود و به نظر میرسد قانونگذار برای انکه مواجه با اشکال غیر شرعی بودن ان ها نشود، از ان مبالغ به عنوان ودیعه،قرض الحسنه نام برده است. این در حالی است که موجر از ان جهت این مبلغ را میگیرد تا از ان استفاده کند و در واقع منافع این پول تمام یا قسمتی از اجاره بها را تشکیل میدهد و در پایان مدت اجاره موجر همان مبلغ را به مستاجر مسترد میکند. همچنین این قانون رهن اسناد تعهد اور مثل چک و سفته و برات را پذیرفته است.(بر خلاف ماده 774 قانون مدنی). یکی از مهمترین اهداف قانونگذار 1376 نسبت به تدوین این ماده، اصلاح مقررات کسب،پیشه و تجارت به دلیل غیر شرعی اعلام شدن ان ها توسط شورای نگهبان بوده است.

علت اینکه مقنن سر قفلی را در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ذکر نکرده این بوده که اولا سرقفلی موضوع ماده 6 و تبصره یک ان اجور معجل و ارزش افزوده منافع بوده و به استناد ماده 9 و منابع فقهی ان قابل استرداد نمیباشد تا تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد ان گردد. ثانیا در خصوص سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 و دو ماده 7 و 8 نیز میتوان گفت سرقفلی همانند وجوه و اسناد مذکور در ماده 4 عنوان تضمین را ندارد بلکه دارای ماهیت متفاوتی بوده و جزء مورد معامله میباشد که بر اورد ان به نرخ روز، نیاز به رسیدگی ماهوی دارد یا اینکه بابت اسقاط حق شرط میباشد که مقدار ان هنگام تخلیه مشخص نیست. بدین ترتیب معاملات سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 و سرقفلی موضوع دو ماده 7 و 8 قانون 76 و تخلیه براساس اینگونه قراردادهای اجاره نمیتواند داخل در تعریف تخلیه سریع قرار گیرد.

رویه های قضایی

• نظر کمیسیون قضات در نشست قضایی دادگستری قم در بهمن 1380 در مورد اینکه ایا موجر میتواند بعد از انقضای مدت عقد اجاره در صورتی که مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته باشد، مطالبه اجرت المثل از مستاجر کند این است که:« با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1362 مجلس شورای اسلامی که به تصرف دادن اماکن محل سکنا را به متصرف به هر عنوان به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده باشد مشمول قانون مزبور دانسته است و لحاظ ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ولو اینکه اذن در امتناع مستاجر در قبال تادیه مبلغی به عنوان قرض الحسنه محدود به زمان معین باشد، چون تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجهی است که به عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت شده است مادام که وجه مذکور به مستاجر مسترد نشود در صورت انقضای مدت هم نمی توان مستاجر را به پرداخت اجرت المثل مکلف کرد مگر اینکه در اجاره نامه شرط خلاف شده باشد.

• شعبه 1303 دادگاه عمومی تهران در دادنامه شماره 1405-76/10/15 در مورد تخلیه پس از رسیدگی حکم صادر کرده است. در این دادنامه، دادگاه رسیدگی کننده به درخواست تخلیه، این درخواست را همچون درخواست دستور موقت تلقی نموده است و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار طرفین در وقت فوق العاده، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را اغاز کرده است و همین که اصالت سند اجاره احراز شده است و مدت اجاره سپری شده است و ودیعه گرفته شده توسط موجر به مستاجر یا صندوق امانات سپرده شده است مبادرت به صدور دستور تخلیه کرده است.

• مطابق رای صادره از شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، مطب محل تجاری نیست و مبلغ پرداختی به عنوان سر قفلی ودیعه محسوب میشود.

• مطابق رای کمیسیون قضات در نشست قضایی دادگستری کاشان در اذر 1380، در خصوص چگونگی اعمال ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 امده است که: « ماده 4 یاد شده ناظر به موردی است که موجر، مبلغی وجه به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد اوری از مستاجر دریافت کرده که تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر، یا سپردن ان به دایره اجرا است. بنابراین، با صدور حکم تخلیه موجر، باید وجه یا سند را به مستاجر مسترد کند و چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض اب و برق و گاز و تلفن مصرفی بوده و متقاضی پرداخت بدهی با جبران خسارت وارده از محل وجه تودیعی باشد، موظف است از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه صالحه اقدام و همزمان با تودیع وجه و یا سند دریافتی گواهی دفتر دادگاهی که به ان دادخواست تقدیم داشته به دایره اجرا تسلیم کند. بدیهی است در چنین صورتی دایره اجرا، پس از صدور رای دادگاه مربوط به مطالبات و خسارات ادعایی موجر با کسر مطالبات موجر اقدام به رد ان به مستاجر می کند و قبل از صدور رای دادگاه پرداخت تودیعی و یا سند ماخوذه به مستاجر خلاف مقررات ماده قانونی یاد شده است.

• رای کمیسیون قضات در نشست قضایی دادگستری قم در سال 1380 در خصوص اختلاف بین موجر و مستاجر بر سر عنوان مبلغ داده شده بدین شرح است: « در صورتی که در اجاره نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشود، علی القاعده مبلغی که مستاجر به موجر داده عنوان قرض الحسنه دارد و موجر موظف است هنگام تخلیه ملک مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، همان مبلغ را به مستاجر مسترد دارد، اما چنان چه مستاجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده، نه قرض الحسنه با توجه به تفاوت اثار حقوقی مترتب بر هر یک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و در صورت اثبات ادعا، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون سال 76، حق مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز دارد.

مطابق رای صادره از شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در قرارداد اجاره، مادام که موجر ودیعه دریافتی را به مستاجر مسترد ننماید فقط مستحق اجرت المسمی خواهد بود و نه اجرت المثل.

• نظریه شماره 7/1400/779 مورخ 1400/08/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره الزام پرداخت ودیعه در حکم به تخلیه
• رای دادگاه درباره استماع شهادت شهود در صورت وجود سند کتبی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۶۲)