مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلستان

عنوان	مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلستان
رشته	حقوق خصوصی
دانشجو	سیدمنصور سیدی
استاد راهنما	علیرضا لطفی
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۸
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد اردبیل

مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلستان عنوان پایان نامه ای است که توسط سیدمنصور سیدی، با راهنمایی علیرضا لطفی در سال ۱۳۹۸ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد اردبیل دفاع گردید.

چکیده

هدف از این تحقیق بررسی مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس می باشد روش تحقیق از نوع توصیفی و تحلیلی بوده و نتایج تحقیق حاکی از آن است که در باب ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان میتوان قراردادهای مزبور را با عقود عهدی و نیز عقود تملیکی تطبیق داد. قرارداد پیش فروش آپارتمان هم در حقوق ایران هم در حقوق انگلیس دارای آثاری نسبت به پیش فروشنده، پیش خریدار و ثالث میباشد که در جای خود بیان شد. علیرغم اینکه قانون پیشفروش ساختمان مشتمل بر ۸ ماده ی ماهیتی در خصوص آثار قرارداد میباشد با این وجود در زمینه ی حقوق پیش فروشنده جامعیت کافی را ندارد. دلیل این مدعا این است که مثلا در زمینه ی احصاء حقوق پیش فروشنده به جز حق مطالبه ی ثمن مندرج در ماده ی ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان، در رابطه با سایر حقوق پیش فروشنده مقررهای ندارد. قانون پیش فروش ساختمان در زمینه ی تعهدات پیش خریدار و ضمانت اجرای آنها نیز میتواند مورد بازنگری قرار گیرد. مثلا قانون مزبور به دلیل حمایت از پیشخریدار ، در زمینه ی تعهد به حضور در دفاتر اسناد رسمی و ضمانت اجرای آن نسبت به پیشخریدار ساکت است ضمن اینکه تعهدی نظیر تکلیف به تحویل گرفتن آپارتمان تکمیل شده و ضمانت اجرای آن نیز در قانون مسکوت مانده استبر اساس حقوق انگلیس در خصوص حقوق پیش خریدار می توان گفت که :حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت در صورتی که ساختمان مطابق با اوصاف قرارداد نباشد.حق دریافت خسارت در صورت معیوب بودن شالوده ی ملک قبل از تاریخ انعقاد قرارداد حق تسلم آپارتمان در موعد مقرر. و در خصوصتعهدات پیشخریدار.دادن ثمن قرارداد.دادن دستورالعملها و اطلاعات لازم در زمان متعارف به پیش فروشنده. .در صورتی که زمین متعلق به پیش خریدار است و پیش فروشنده با داشتن حق تصرف در آن ، قصد ساخت وساز دارد پیش خریدار باید در زمان متعارف زمین را در اختیار پیش فروشنده قرار دهد. انجام کلیهی اقداماتی که جهت اجرای قرارداد از سوی پیش خریدار لازم میباشد. این تعهد پیش خریدار دارای دو جنبهی ایجابی و سلبی میباشد. جنبهی ایجابی تعهد مزبور این است که پیشخریدار هر گونه اقدام ضروری جهت اجرای قرارداد را که لازم باشد انجام دهد. جنبه ی سلبی تعهد نیز این است که پیش خریدار از اجرای قرارداد توسط سازنده، ممانعت نکند و یا از دخالت نادرست در اجرای قرارداد جلوگیری کند.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده

مقدمه

الف) بیان مسیله:

ب) پیشینه پژوهش

ج) سوالات تحقیق

د) اهداف پژوهش:

ه) روش تحقیق

فصل اول کلیات(مبانی ، مفاهیم و تاریخچه)

۱–۱ مفهوم پیش فروش آپارتمان

۱–۱–۱ مفهوم لغوی و حقوقی پیش فروش

۱–۱–۲ تحول مفهوم پیش فروش

۱–۱–۳ ماهیت حقوقی پیش فروش آپارتمان

۱–۱–۴ تمیز پیش فروش از عقود دیگر

۱–۱–۴–۱ سلف و پیش فروش

۱–۱–۴–۲ وعده بیع و پیش فروش

۱–۱–۴–۳ بیع و پیش فروش

۱–۱–۴–۴ قولنامه و پیش فروش

۱–۲ اهداف قراردادهای پیش فروش ساختمان

۱–۳ شرایط عمومی قرارداد پیش فروش اپارتمان

۱–۳–۱ قصد و رضای طرفین

۱–۳–۲ کلی فی الذمه

۱–۳–۳ کلی در معین

۱–۳–۴ عین معین

۱–۴ قانون پیش فروش آپارتمان

۱–۵ بررسی لایحه پیش فروش آپارتمان

فصل دوم شرایط ، احکام و قواعد قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران

۲–۱ شرایط ماهوی قرارداد پیش فروش ساختمان

۲–۱–۱ قصد و رضا

۲–۱–۲ اعلام اراده

۲–۱–۳ ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون سند رسمی از دیدگاه حقوقدانان و رویه قضایی

۲–۱–۴ ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون تنظیم سند رسمی از دیدگاه فقیهان معاصر

۲–۱–۵ حدود حاکمیت اراده و محدودیت اصل آزادی قراردادها

۲–۲ موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان

۲–۲–۱ ساختمان

۲–۲–۱–۱ معلوم و معین بودن ساختمان در آینده

۲–۲–۱–۲ مقایسه ماده

ق پ س با مواد

و

ق م و ماده

ق ث

۲–۲–۲ بهاء یا عوض

۲–۲–۳ ثمن به صورت وجه نقد

۲–۲–۴ ثمن به صورت کالا

۲–۲–۵ مشروعیت جهت

۲–۳ شرایط شکلی قرارداد پیش فروش ساختمان

۲–۳–۱ تنظیم سند رسمی

۲–۳–۲ اصل معتبر بودن سند عادی

۲–۳–۳ راهکارهای الزام طرفین به تنظیم سند رسمی

۲–۳–۴ تنظیم قرارداد بدون لزوم ارایه گواهی مالیاتی

۲–۳–۵ پرداخت جریمه تاخیر در صورت تخلف در انجام تعهدات

۲–۳–۶ حق فسخ پیش خریدار

۲–۳–۷ استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پیش خریدار

۲–۳–۸ اعطاء تسهیلات خرید توسط بانکها

۲–۳–۹ مالکیت تدریجی پیش خریدار و تنظیم سند رسمی بدون نیاز به مراجعه به دادگاه

۲–۳–۱۰ قابلیت تکمیل پروژه توسط پیش خریدار

۲–۳–۱۱ عدم قابلیت توقیف حقوق پیش خریدار به نفع پیش فروشنده و طلبکار او

۲–۳–۱۲ حق فسخ پیش فروشنده

۲–۳–۱۳ مجازات پیش فروشنده

۲–۳–۱۴ تعلیق یا ابطال پروانه کسب مشاوران املاک

۲–۴ شرایط شکلی پیش از تنظیم قرارداد

۲–۴–۱ ارایه سندی رسمی حاکی از حق احداث بنا

۲–۴–۲ پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل هر واحد

۲–۴–۳ بیمه نامه

۲–۴–۴ تاییدیه ساخت پی توسط مهندس ناظر

۲–۴–۵ پاسخ استعلام ثبتی

۲–۵ مقررات قانونی ایران در زمینه پیش فروش

فصل سوم شرایط ، احکام و قواعد قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق انگلستان

۳–۱ مقررات قانونی انگلیس در زمینه پیش فروش

۳–۲ اثر قرارداد نسبت به پیش فروشنده در حقوق انگلیس

۳–۲–۱ حقوق پیش فروشنده

حق مطالبهی ثمن

۳–۲–۲ تعهدات پیش فروشنده در حقوق انگلستان

تعهدات پیش فروشنده به موجب شروط صریح در نمونه قراردادها

۳–۲–۳ تعهدات پیش فروشنده به موجب شروط ضمنی

۳–۲–۴ شرایط ضمنی در قانون تامین کالا و خدمات

۳–۲–۴–۱ شرایط ضمنی در رابطه با مالکیت

۳–۳ آثار قرارداد پیش فروش نسبت به پیش خریدار در حقوق ایران و انگلستان

۳–۳–۱اثر قرارداد نسبت به پیش خریدار در حقوق ایران

۳–۳–۲ اثر قرارداد نسبت به پیش خریدار در حقوق انگلستان

۳–۳–۳ آثار قرارداد پیشفروش آپارتمان نسبت به شخص ثالث

۳–۴ آرای قضایی

نتیجه گیری:

پیشنهادها

منابع

کلیدواژه ها

• قرارداد
• پیش فروش آپارتمان