نظریه شماره 1854/95/7 مورخ 1395/08/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۱۸۵۴/۹۵/۷ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۱۳۱-۱/۲۹-۹۵ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۵/۰۸/۰۸ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | اجاره و تخلیه |
نظریه شماره ۱۸۵۴/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۸/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره صدور دستور تخلیه در صورت اجاره دادن عین مستأجره توسط مستأجر اول به مستأجر دوم و تعیین تکلیف نسبت به وجه الرهانه: در این نظریه، به بررسی وضعیت حقوقی قراردادی پرداخته میشود که بر اساس آن مستأجر اول حق اجاره دادن عین مستأجره به مستأجر دوم را دارد. موضوع این است که آیا مالک میتواند دستور تخلیه علیه مستأجر اول و دوم که تصرفات در ملک خود ندارند و فقط بر اساس قرارداد عمل کردهاند، صادر کند یا خیر. نظریه مشورتی تأکید دارد که واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستأجره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف است و دستور تخلیه علیه او قانونی است. همچنین تعهدات مستأجر اول به مستأجر دوم به موجر ارتباطی ندارد، مگر در موارد خاصی که موجر آن تعهدات را پذیرفته باشد. لذا، مالک حق دارد تقاضای تخلیه کند بدون آنکه وجهی به مستأجر دوم پرداخت نماید، زیرا این موضوع خارج از شمول حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر است و مستأجر دوم میتواند وجوه خود را از مستأجر اول مطالبه کند.
استعلام
شخصی مالک رسمی سه دستگاه آپارتمان است که آنها را با قرارداد عادی تنظیمی در یکی از مشاورین املاک به شخصی اجاره می دهد که در قرارداد قید شده که مستأجر حق اجاره دادن عین مستأجره را به غیر دارد و نامبرده بدون اینکه در آپارتمان ها تصرف نماید با قراردادهای عادی به سه نفر رهن واجاره و از هر یک از مستأجرین مبلغ پانزده میلیون تومان وجه الرهانه دریافت می کند مستأجر اول به خاطر کلاهبرداری های متعدد تحت تعقیب ومتواری می باشد پس از انقضای قرارداد اجاره فی مابین مالک رسمی ومستأجر اول مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه آپارتمان ها را به دلیل انقضای قرارداد اجاره درخواست می نماید و دستور تخلیه نیز صادر می-شود سؤال این که:
۱-آیا صدور دستور تخلیه نسبت به مستأجر اول که اصلا تصرفی نداشته است و متواری می باشد و یا چون تحت تعقیب کیفری بوده و دستگیر و بازداشت است وجاهت قانونی دارد یا خیر؟
۲-دستور تخلیه نسبت به مستأجرینی که آپارتمان ها را تحت تصرف دارند ولیکن نسبت به آنان دستور تخلیه ای صادر نشده است و وجه الرهانه را نیز دریافت نکرده اند قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟
پاسخ سؤالات در فرضی که قراردادهای اجاره مستأجر اول با مستأجر دوم منقضی شده باشد و یا هنوز وقت انقضای آن نرسیده باشد ارائه شود./
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱و۲- اولا) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستأجره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف مستأجر اول در عین مستأجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستأجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستأجر اول است.
ثانیا) مأذون بودن مستأجر در اجاره دادن عین مستأجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده ۲۳۱ قانون مدنی نمی باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتا تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستأجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستأجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستأجر دوم می تواند آن را از مستأجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ خارج است.
ثالثا) تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۳۷۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده ۱۰) و ماده ۳ قانون مزبور حسب مورد می توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر در خواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستأجر اول باشد، موضوع
مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستأجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می یابد.
رابعا) صرف نظر از آن که مستأجر اول بدون اذن مالک عین مستأجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستأجر دوم به مستأجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستأجر دوم به طرفیت مستأجر اول و صدور رأی، از محل وجوه یا اموالی که مستأجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می باشد.
خامسا) حق مالک برای تخلیه عین مستأجره تابع قرارداد فی مابین وی با مستأجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستأجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستأجر دوم اجاره داده باشد، برای مستأجر دوم ایحاد حق نمی کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست./