نظریه شماره 7/1401/42 مورخ 1401/05/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۱/۴۲ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۱-۷۶-۴۲ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۱/۰۵/۲۳ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | عقد اجاره و رهن |
نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۴۲ مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۲۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین ماهیت حقوقی وجه رهنی پرداختی در عقد اجاره و استحقاق موجر یا محکوم له بر مبلغ:
در این نظریه، اداره کل حقوقی قوه قضاییه به پرسشهایی درباره ماهیت حقوقی وجه رهنی پرداختی توسط مستأجر و اولویت موجر یا محکوم له در دریافت مبلغ پرداختی در شرایطی خاص، پاسخ میدهد. بر اساس این نظریه، ماهیت وجه پرداختی توسط مستأجر به اراده طرفین و توافق در قرارداد بستگی دارد و میتواند به عنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه تلقی شود. همچنین با توجه به قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، وجه پرداختی ممکن است جزء مستثنیات دین بوده و توقیف آن مجاز نباشد. در مواقع اختلاف، محاسبه تهاتر بین مطالبات موجر و مستأجر ضروری است تا مبلغ قابل وصول مشخص شود.
استعلام
خواهان قرار تأمین خواسته، توقیف وجه خوانده نزد موجر (مبلغ پرداختی به عنوان رهن منزل استیجاری) را درخواست کرده و اجرای احکام مبادرت به توقیف این وجه نزد ثالث (موجر) نموده است. پس از صدور اجراییه بابت قرار صادره، خواهان اخذ مبلغ مذکور از موجر را درخواست کرده و در مقابل موجر اظهار می دارد بابت اجاره بهای معوقه و ورود خسارت به منزل استیجاری، ابتدا می بایست مطالبات وی پرداخت شود. موجر در این خصوص در شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و تحصیل رأی نموده است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:
۱- در عقد اجاره، از منظر شرع و قانون، وجه پرداختی توسط مستأجر به موجر چه ماهیتی دارد؟
۲- آیا مبلغ (رهن) نزد موجر به عنوان جبران اجاره بهای معوقه است؟
۳- در فرض سؤال و بابت اخذ وجه، موجر مقدم است یا خواهان (محکوم له)؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱- ماهیت حقوقی وجهی که از سوی مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می شود، بر حسب اراده طرفین و توافق صورت گرفته متفاوت است و همان گونه که در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است، این مبلغ ممکن است به عنوان ودیعه، تضمین و یا قرض الحسنه و نظایر آن از مستأجر دریافت شده باشد و تعیین ماهیت آن حسب مورد بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.
۲ و۳- اولا، با عنایت به بند ز ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می شود، مشروط بر این که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد، در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست.
ثانیا، در فرض سؤال، رد تمام یا بخشی از مبلغ از سوی موجر به مستأجر فرع بر آن است که در زمان تخلیه با لحاظ وقوع یا عدم وقوع تهاتر بین مطالبات موجر و مستأجر نسبت به یکدیگر نشأت گرفته از قرارداد اجاره فی مابین مورد محاسبه قرار گیرد و صرفا مبلغی قابلیت وصول از ناحیه توقیف کننده ثالث دارد که متعاقب این محاسبه موجر مکلف به رد آن به مستأجر باشد.